簡析房地產企業會計核算問題及對策

王秀梅

【摘 要】本文分析了房地產企業會計核算之中存在的問題，闡述了房地產企業規范會計核算的方法和對策。

【關鍵詞】房地產企業；會計核算

一、房地產企業會計核算中存在的問題

第一，會計科目設置有失科學性。現階段，房地產企業會計工作最為突出的一個缺陷就在于會計科目設置的不合理和不科學。新會計準則實施之后，各行各業在會計科目設置上具有很強的專業性和針對性，銀行、石油、金融等行業都具有自身行業專屬的會計科目，但是屬于房地產企業專屬的會計科目卻遲遲沒有得到設置，這導致房地產企業會計核算隱患重重。在房地產企業會計核算之中，公共配套費、土地征用費、拆遷費、間接費、基礎設施費、前期工程費、工程安裝費是核算的主要內容，在成本、費用構成要素上也相對復雜、瑣碎，在這種情況下如果缺乏專業性會計科目設置，那無疑會在很大程度上提升房地產企業會計核算的難度。例如，開發間接費用之中就包含了物業管理完善費、資本化借款利息費用、行政管理費、工程管理費等諸多的具體項目，由此可見，房地產企業會計核算工作的復雜性和繁重性。此外，房地產企業會計人員需要花費大量的時間和精力來梳理賬目和核算內容，加之受到房地產項目建設周期的影響，會計人員的工作難度和工作量也非常之大。

第二，房地產企業收入確認難度大。企業會計準則之中規定了收入確認應當以報酬和風險的實質性轉移為主，與此同時還要滿足如下條件：購貨方已經接收了商品所有權上主要風險和報酬、出售方既沒有對商品實施控制也沒有對繼續管理權予以保留、與商品相關的已經發生、即將發生的成本能夠可靠計量、收入金額能夠可靠計量。房地產企業二絕大多數采取預售和分期收款的方式進行商品房銷售，造成這種現象的原因在于房地產開發企業建設和開發周期較長，在預售的時候由于商品房尚未徹底建成，還難以滿足收入的確認條件，在該環節企業只能和購房者簽訂購房合同，與此同時新會計準則還對不同類型的房地產企業提出了不同的核算要求，這在一定程度上提升了房地產企業收入確認的復雜性。

第三，缺乏有效的監管機制。房地產企業財務監管機制欠缺、領導意志凌駕于會計核算工作至上、財務監管機制流于表面等原因導致房地產企業會計核算工作困境重重。而企業財務管理機制的弱化在很大程度上取決于房地產企業財務內控機制的不健全、領導者對財務會計核算工作認識的不全面，這些問題在中小房地產企業之中展現得尤為明顯。在房地產企業發展中通常出現戰略性錯誤，根源在于企業對會計核算系統缺乏全面、有效的監督，導致財務數據失去真實性、準確性，致使會計信息難以為企業決策提供真實有效的信息，使得企業在發展過程中錯失很多發展機會。

二、改進房地產企業會計核算問題的措施

（一）設置科學合理的會計科目

會計科目設置這個突出的房地產企業會計核算問題在本質上應該通過科學地設置會計科目來予以解決，這樣房地產企業會計核算的質量和效率才能得到徹底的提升。設置科學合理的跨級科目能夠讓企業更加了解自身的財務狀況、經營成果和現金流量，并凸顯出自身的經濟實力，把握住行業發展趨勢?？缂壴O置會計科目、在企業總賬目之下設置子賬目使得企業的下屬單位不再進行獨立地會計核算，會計核算工作效率顯著提升、會計核算程序大大簡化，會計工作人員在事務性工作上耗費的精力越來越少，并且能夠更加真實、準確地反應竣工核算環節的金額和質量，將成本費用更加清晰地、準確地展現出來，進而從根本上提升會計工作質量。

（二）拓展房地產企業收入核算范圍

首先，要明確房地產企業收入的核算范圍。房地產企業自行開發的房地產大多是通過和購買方簽訂購銷合同、事先和購買方簽訂銷售合同進行銷售的，銷售收入的確認也圍繞著這兩點進行。核算內容也要圍繞著拆遷面積的安置房產權款、回遷安置戶繳納的補充房產款、房地產企業出售周轉方等都是其核算范圍，而將自身自用的房產出售作為固定資產核算的情況除外。

其次，要明確和確定收入的確認標準。房地產企業銷售商品房大多都會經歷簽訂預售合同、收預收款、簽訂正式銷售合同、竣工驗收、買房驗收、產權過戶等幾個步驟。從法律意義上來講，房地產購銷合同僅僅是一種合約，在房屋建造未完成的情況下是難以執行驗收認可程序的，銷售收入的確認只有在房地產企業和客戶簽訂銷售合同之后，此時與商品所有權相關的主要風險和報酬尚未轉移到買房，確認收入顯然是不被會計準則承認的。只有在房地產企業正式地和客戶簽訂協議、相關的法律程序和驗收程序完成之后得到有效執行、相關部門確認竣工房屋的合格性和安全性、并且辦妥買賣雙方之間的房屋移交手續之后，才可以在會計上確認收入。

（三）建立會計核算監督機制

監管機制的建立是房地產企業會計核算、收入確認的重要保障，對規范房地產企業會計核算的規范具有至關重要的意義。房地產企業收入核算建立在項目銷售收入情況的基礎上，這一過程需要對新會計準則進行深入的分析和掌握。在明確房地產收入的過程中，財務標準和法律標準是至關重要的兩個標準，同時也是準確計量收入的重要保障。房地產企業通過轉讓土地所有權、出售房屋、出售配套措施來獲得收入和經濟利益，但是房地產企業在這個過程中要把握一個重要的標準：不能再不符合會計準則和法律規范的前提下確認收入。除此之外，企業之有在房屋使用權完全移交的情況下才能進行收入的最后確認。

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