房產(chǎn)測(cè)量中房屋幢和功能區(qū)劃分方法探討

李茜琳，王朋遠(yuǎn)，黃校

(珠海市測(cè)繪院，廣東 珠海 519015)

1 引 言

房屋建筑面積由套內(nèi)使用面積和共有建筑面積兩部分構(gòu)成，幢和功能區(qū)的劃分直接影響到每戶分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的多少，關(guān)系到千千萬(wàn)萬(wàn)房屋買(mǎi)受人的切身利益。隨著城市化進(jìn)程加快，人民對(duì)居住要求的提高，結(jié)構(gòu)復(fù)雜、功能多樣、布局設(shè)計(jì)各異的多功能綜合體建筑不斷出現(xiàn)，在進(jìn)行房屋共有建筑面積分?jǐn)倳r(shí)，對(duì)幢和功能區(qū)的劃分提出了更高、更精準(zhǔn)的要求。

文獻(xiàn)[1]僅給出幢和功能區(qū)的一般性規(guī)定，沒(méi)有對(duì)幢的劃分和功能區(qū)的劃分進(jìn)行詳細(xì)的闡釋?zhuān)蚨慨a(chǎn)測(cè)繪人實(shí)際工作中對(duì)幢和功能區(qū)的劃分時(shí)受個(gè)人主觀因素影響較大，不同的理解會(huì)產(chǎn)生不同的劃分結(jié)果，進(jìn)而影響共有建筑面積的分?jǐn)偨Y(jié)果。當(dāng)前關(guān)于房產(chǎn)測(cè)繪的研究主要集中在房屋共有建筑面積分?jǐn)偰Ｐ蚚2～5]和分?jǐn)傆?jì)算方法[6～9]方面，關(guān)于幢和功能區(qū)的劃分研究較少。作為房屋共有建筑面積分?jǐn)偟那疤?，幢和功能區(qū)的劃分尤為重要。本文在現(xiàn)行規(guī)范前提下，筆者結(jié)合對(duì)建筑物建筑構(gòu)造的理解和多年從事房產(chǎn)測(cè)繪的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，綜合考慮城市多功能綜合體建筑的主體構(gòu)造、建設(shè)功能和分層布局特征，對(duì)房屋幢和功能區(qū)的合法化與合理化劃分進(jìn)行探討。

2 關(guān)于“幢”的劃分

(1)一幢房屋的某些共有建筑面積應(yīng)不應(yīng)該進(jìn)行分?jǐn)偅c“幢”的劃分有關(guān)。

文獻(xiàn)[1]第5.4.1條規(guī)定：“幢是指一座獨(dú)立的，包括不同結(jié)構(gòu)和層次的房屋”。文獻(xiàn)[10]的闡釋為：“只要是一座獨(dú)立的房屋，即使這座房屋的層數(shù)不同，或建筑結(jié)構(gòu)也不一樣，或建筑年代也不一樣，只要連在一起，獨(dú)立存在，都可以按一幢處理”。

(2)“幢”的劃分不同，必將影響房屋分戶建筑面積的測(cè)算結(jié)果。根據(jù)文獻(xiàn)[1]、文獻(xiàn)[10]的規(guī)定和闡釋、以及房屋主體建筑構(gòu)造的一般建設(shè)特征，筆者認(rèn)為建筑物“幢”的劃分原則應(yīng)為：

①建筑主體結(jié)構(gòu)相連的房屋(單門(mén)樓或多門(mén)樓的房屋，下同)，按一幢處理。

②有變形縫的房屋，無(wú)論變形縫是否設(shè)計(jì)有利用，變形縫兩側(cè)的房屋按一幢處理。

③僅有連廊(或走廊)相連的房屋，連廊(或走廊)兩端的房屋按兩幢處理，連廊(或走廊)作另一幢處理。

④一座獨(dú)立的地上房屋，有專(zhuān)用地下室者，其地上房屋和專(zhuān)用地下室按一幢處理。

⑤多座獨(dú)立的地上房屋，有公用地下室者，其地上房屋按多幢處理，公用地下室按另一幢處理。

⑥有架空層和塔樓(單塔樓或多塔樓，下同)的房屋，架空層和塔樓按一幢處理。

⑦有裙樓和塔樓的房屋，裙樓和塔樓按一幢處理。

⑧有專(zhuān)用地下室、架空層、裙樓、塔樓的房屋，其專(zhuān)用地下室和架空層、裙樓、塔樓按一幢處理。

⑨改建(或擴(kuò)建)的房屋，原有房屋和改建(或擴(kuò)建)的房屋按一幢處理。

⑩報(bào)建的“幢”與實(shí)際劃分的“幢”不相同的房屋，按實(shí)際劃分的“幢”處理。

3 關(guān)于功能區(qū)的劃分

功能區(qū)是房屋共有建筑面積分?jǐn)偟幕締卧δ軈^(qū)的劃分直接關(guān)系到房屋共有建筑面積分?jǐn)偨Y(jié)果，進(jìn)而影響房屋建筑面積的計(jì)算結(jié)果。無(wú)論是簡(jiǎn)單的分?jǐn)傔€是復(fù)雜的分?jǐn)?，都?yīng)先確定好功能區(qū)的劃分。尤其在面臨復(fù)雜的多級(jí)分?jǐn)倳r(shí)，功能區(qū)的合理劃分顯得更加重要。房屋功能區(qū)劃分不同，將影響房屋分戶建筑面積的測(cè)算結(jié)果。

根據(jù)文獻(xiàn)[1]附錄B3.3的相關(guān)規(guī)定、房屋建筑主體構(gòu)造的一般建設(shè)特征和房屋建設(shè)功能，筆者認(rèn)為房屋的功能區(qū)應(yīng)劃分為主功能區(qū)和子功能區(qū)兩大類(lèi)別，主功能區(qū)以房屋建筑主體構(gòu)造特征、子功能區(qū)以房屋的建設(shè)功能、以自然層為最小單元進(jìn)行劃分。筆者認(rèn)為建筑物“功能區(qū)”的劃分原則應(yīng)為：

(1)主功能區(qū)：一幢房屋中的裙樓、塔樓、門(mén)樓、地下室、架空樓層(架空層、避難層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、設(shè)備層)等各自構(gòu)成的建筑區(qū)域。

(2)子功能區(qū)：子功能區(qū)位于主功能區(qū)內(nèi)部，包括①由各層建設(shè)功能相同、且分層平面布局相同的若干建筑層(標(biāo)準(zhǔn)層)所構(gòu)成的建筑區(qū)域；②各層建設(shè)功能相同、但分層平面布局不完全相同的一個(gè)建筑層(單一功能層)的建筑區(qū)域；③各層建設(shè)功能不完全相同、但分層平面布局相同的一個(gè)建筑層(多功能層)的建筑區(qū)域；④各層建設(shè)功能不完全相同、且分層平面布局不完全相同的一個(gè)建筑層(多功能層)的建筑區(qū)域。

4 實(shí) 例

某小區(qū)有獨(dú)立的兩棟建筑1棟和2棟，兩棟之間僅有底部連廊連通。1棟為兩層商業(yè)服務(wù)用房，分層平面圖如圖1所示。2棟為16層(自然層)商住綜合樓。2棟分層情況如下：-1層為地下室(該棟專(zhuān)用)；1層為裙樓(包括商鋪和公共設(shè)施，104號(hào)商鋪和106號(hào)商鋪之間存在變形縫)；2層～15層為A、B兩座塔樓(住宅區(qū)，2～15層為標(biāo)準(zhǔn)層)，報(bào)建時(shí)將A、B塔樓報(bào)建為兩棟樓；屋面建筑為樓梯間，分層平面圖如圖2所示。

圖11棟分層平面圖

圖2 2棟分層平面圖

幢和功能區(qū)劃分：根據(jù)上述關(guān)于幢的劃分原則第1、3條，1棟為單獨(dú)一幢，連廊作為一幢處理，不參與共有建筑面積的分?jǐn)?。根?jù)幢的劃分原則第2、4、7、8、10條，將2棟商住綜合樓作為一幢處理。根據(jù)上述關(guān)于功能區(qū)的劃分原則，將1棟主功能區(qū)劃分為1、2層商業(yè)服務(wù)，進(jìn)一步劃分子功能區(qū)；將2棟商住綜合樓按地下室、1層商業(yè)裙樓、A、B住宅塔樓劃分為四大主功能區(qū)，再進(jìn)行子功能區(qū)劃分，功能區(qū)劃分結(jié)果詳見(jiàn)表1。功能區(qū)細(xì)分以后，根據(jù)共有建筑的服務(wù)關(guān)系進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)偅玫礁鳁澐謶艚ㄖ娣e，分戶建筑面積成果如表2所示。

功能區(qū)劃分表 表1

分戶建筑面積成果表 表2

在進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)倳r(shí)，對(duì)需要整棟分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ冗M(jìn)行整棟分?jǐn)偅浯芜M(jìn)行功能區(qū)之間和功能區(qū)內(nèi)的分?jǐn)?。以往進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)沒(méi)有合理劃分主功能區(qū)和子功能區(qū)，往往采用“一刀切”的分?jǐn)偹悸罚瑢⒉粸樵摴δ軈^(qū)服務(wù)的共有建筑分?jǐn)偟皆摴δ軈^(qū)，出現(xiàn)不合理的分?jǐn)偓F(xiàn)象，如將裙樓和塔樓的一半外墻進(jìn)行簡(jiǎn)單的整棟分?jǐn)?，?huì)出現(xiàn)一半外墻的“拉動(dòng)”分?jǐn)偓F(xiàn)象。例如本例中，在不按照本文功能區(qū)劃分的情況下進(jìn)行一半外墻的強(qiáng)制分?jǐn)?，?huì)出現(xiàn)A(或B)塔樓的一半外墻分?jǐn)偨oB(或A)塔樓的不合理的“拉動(dòng)”分?jǐn)偅渌灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)偼怼０凑毡疚牡膭澐忠?guī)則可以避免上述不合理分?jǐn)偓F(xiàn)象，各功能區(qū)共有建筑面積分?jǐn)側(cè)ハ蛎鞔_、分?jǐn)偨Y(jié)果更為合理。

5 結(jié) 論

本文綜合考慮現(xiàn)代多功能建筑的功能、構(gòu)造、分層平面布局特征，遵循現(xiàn)行規(guī)范的相關(guān)規(guī)定，對(duì)如何合法、合理化劃分房屋幢和功能區(qū)進(jìn)行了探討。根據(jù)房屋主體建筑構(gòu)造的特點(diǎn)，采用不同方法對(duì)不同建設(shè)特征的建筑體進(jìn)行幢的劃分，并以房屋建筑主體構(gòu)造特征劃分主功能區(qū)。在此基礎(chǔ)上考慮房屋建設(shè)功能，將房屋主功能區(qū)以自然層為最小單元進(jìn)行子功能區(qū)劃分。最后通過(guò)實(shí)例，驗(yàn)證了本文提出的幢和功能區(qū)的劃分方法的可行性和合法、合理性。