淺談不動產(chǎn)測繪過程中的若干難點

陳莉

(漳州市測繪設(shè)計研究院，福建 漳州 363000)

1 引 言

不動產(chǎn)登記作為現(xiàn)代國家治理體系中的一項重要手段，對于行政管理、征收稅賦以及保護(hù)人民的財產(chǎn)安全有著重要的指導(dǎo)意義[1]。雖然不動產(chǎn)登記按照“不變不換”的原則，之前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書(含他項權(quán)書)繼續(xù)有效，權(quán)利不變動、證書不更換，但在不動產(chǎn)登記推行過程中，仍然會產(chǎn)生舊證補(bǔ)辦或更換成不動產(chǎn)權(quán)證的業(yè)務(wù)需求，這就需要補(bǔ)換證的不動產(chǎn)測繪工作。

不動產(chǎn)測繪是指通過測繪手段測定房屋、土地、林產(chǎn)、草原、海洋等相關(guān)不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪，它是進(jìn)行不動產(chǎn)登記的前提[2]，也是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中重要的環(huán)節(jié)之一[3]，是不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的重要組成部分[4]。不動產(chǎn)測繪所涉及的工作較為瑣碎、繁雜，對測繪人員的技術(shù)水平提出了較高的要求。由于不動產(chǎn)的法定性和嚴(yán)肅性，在測繪過程中，測繪單位要加強(qiáng)對不動產(chǎn)測繪工作的重視，包括要加強(qiáng)對測繪人員技術(shù)培訓(xùn)、對測繪成果的檢查驗收等工作。隨著時代的不斷進(jìn)步、技術(shù)的不斷創(chuàng)新，涌現(xiàn)了更加復(fù)雜、多樣的結(jié)構(gòu)或類別的不動產(chǎn)，但相關(guān)規(guī)章制度缺失、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)各異等原因，我國不動產(chǎn)登記過程中的測繪工作尚未實現(xiàn)統(tǒng)一監(jiān)管，服務(wù)保障能力尚顯不足，基礎(chǔ)支撐作用亟待提高[5]，亟須國家及時更新完善不動產(chǎn)測繪的法規(guī)和測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并建立規(guī)范化的不動產(chǎn)測繪體系。

在實際補(bǔ)換證不動產(chǎn)測繪工作中存在多種難點，如原土地證上信息錯誤或丟失、現(xiàn)狀地形發(fā)生重大變化導(dǎo)致辨認(rèn)界線有難度、坐標(biāo)系統(tǒng)不統(tǒng)一等等，測繪時要嚴(yán)格依據(jù)原有證件及相關(guān)歷史檔案、資料，現(xiàn)場調(diào)查、核實，對有爭議處要及時向申請人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行核實，切實保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。本文將對集體土地使用證補(bǔ)換證、國有土地使用證和房屋所有權(quán)證(以下簡稱土地證、房產(chǎn)證)兩證合一過程中的不動產(chǎn)測繪遇到的若干難點進(jìn)行探討。

2 集體土地使用證補(bǔ)換證不動產(chǎn)測繪

集體土地使用證在辦理遺失補(bǔ)辦或產(chǎn)權(quán)證繼承時，早期做法是查詢檔案，將存檔的資料調(diào)取出來直接進(jìn)行補(bǔ)辦證。由于早期測繪技術(shù)水平比較低，測繪手段、設(shè)備比較落后，導(dǎo)致測量精度較低，且土地證制作比較粗糙，宗地圖基本是手畫地形圖和紅線(無界址點坐標(biāo))、手工標(biāo)注尺寸、面積等重要信息，四鄰信息也不夠完整，導(dǎo)致相關(guān)數(shù)據(jù)與現(xiàn)在進(jìn)行不動產(chǎn)測繪所得的數(shù)據(jù)經(jīng)常產(chǎn)生較大的出入。且四鄰地塊的土地證一般也是同一時期辦理的、比較粗糙的，并沒有可以直接參考的準(zhǔn)確界址點坐標(biāo)。現(xiàn)狀地形地貌和早期辦證時相比，極有可能已經(jīng)發(fā)生了重大變化，故需要重新進(jìn)行不動產(chǎn)測繪。

若原土地證已丟失，產(chǎn)權(quán)人需先登報進(jìn)行證件遺失聲明，再去國土局調(diào)出檔案委托不動產(chǎn)測繪。一般早期檔案只有地籍調(diào)查表等基本信息和宗地草圖，由于年代久遠(yuǎn)且宗地草圖是手畫的，很多信息已模糊不清，這些給不動產(chǎn)測繪帶來了一定的困難。

2.1 不動產(chǎn)測繪依據(jù)

集體土地使用證在做補(bǔ)換證的不動產(chǎn)測繪時，需要依據(jù)已有土地證、國土局相應(yīng)的權(quán)籍檔案資料以及產(chǎn)權(quán)人和四鄰的指界確認(rèn)等。

2.2 不動產(chǎn)測繪的難點

(1)現(xiàn)有資料的缺失及檔案不齊全。如1949年或1992年土地證遺失補(bǔ)辦的情況，檔案資料如圖1所示，地籍調(diào)查表內(nèi)容清晰可辨，宗地草圖為手畫，有些尺寸和注記已模糊不清(如圖2、圖3所示)；又如1999年土地證辦理繼承的更名換證，原土地證里的宗地圖也存在同樣的情況，如圖4所示；另外還有些產(chǎn)權(quán)證明只有更早年代的買賣契證，上面除了面積、簡單的四鄰描述，是沒有其他附圖可參考的。

圖1 1992年檔案中的權(quán)籍調(diào)查表

圖2 1992年權(quán)籍檔案中的宗地草圖

圖3 1949年權(quán)籍檔案中的宗地草圖

圖4 1999年的宗地圖

(2)現(xiàn)狀地形地貌的變化對界址點的判定增加了一定的難度。比如原來的土地證里用地紅線是沿著圍墻走向的，現(xiàn)狀的情況是圍墻已被拆除，原有的宗地草圖和宗地圖上又沒有標(biāo)示界址點與周邊地物的間距或界址邊長等數(shù)據(jù)，這就很難判定出和原始土地證一樣的用地紅線及對應(yīng)界址點。

(3)四鄰指界存在困難。現(xiàn)在農(nóng)村居住人口較少，很多房子都無人居住，有些地塊要找到四鄰進(jìn)行現(xiàn)場指界是存在一定困難的，這導(dǎo)致不動產(chǎn)測繪過程中難以進(jìn)行四鄰指界確認(rèn)。

2.3 不動產(chǎn)測繪流程

在辦理集體土地不動產(chǎn)權(quán)補(bǔ)換證時，由于不動產(chǎn)權(quán)登記處僅認(rèn)可原土地證上的面積(但允許由于早期和現(xiàn)在測繪精度導(dǎo)致面積比原土地證上面積小)，這就需要在測繪時實事求是地進(jìn)行現(xiàn)場實測，繪制宗地草圖，再根據(jù)現(xiàn)場產(chǎn)權(quán)人及四鄰的指界對產(chǎn)權(quán)人土地進(jìn)行界址點確認(rèn)，確定最終用地紅線。若實測用地面積超出原土地證的數(shù)值，應(yīng)征得產(chǎn)權(quán)人的同意，參考已有的資料進(jìn)行割舍；若實測用地面積小于原土地證的數(shù)值，也應(yīng)征得產(chǎn)權(quán)人的同意，再出具相應(yīng)的不動產(chǎn)測繪成果。出成果前需要先提供2000國家大地坐標(biāo)系宗地圖到不動產(chǎn)權(quán)處進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)落宗，產(chǎn)生地塊對應(yīng)的唯一宗地代碼。

3 土地證和房產(chǎn)證兩證合一不動產(chǎn)測繪

在土地證和房產(chǎn)證兩證合一過程中，不動產(chǎn)測繪不僅碰到了上述集體土地使用證測繪時的各種難點，還碰到了其他一些特殊的難點和情況，下文將分別進(jìn)行探討。早期土地證和房產(chǎn)證分開辦理不會出現(xiàn)的問題，在實行兩證合一后，問題就凸顯出來了。

3.1 建筑在多本土地證內(nèi)的情況

受企業(yè)用地性質(zhì)取得單塊土地面積限制，有些同一產(chǎn)權(quán)人取得建設(shè)用地時前期土地出讓是分塊進(jìn)行的，土地出讓合同也是分塊簽訂，并辦理了相應(yīng)多本土地證。一般情況下企業(yè)做用地總平面布置圖設(shè)計時，是將所有土地合并成整個地塊進(jìn)行設(shè)計的，這就有可能導(dǎo)致設(shè)計出的建筑物橫跨多本土地證的紅線，此類建筑若在未實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前建成，則可以順利進(jìn)行房產(chǎn)測繪并辦理房產(chǎn)證，但若在實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后建成要辦證，則不動產(chǎn)測繪是無法直接進(jìn)行，也就無法直接辦理建筑物與土地產(chǎn)權(quán)合二為一的不動產(chǎn)權(quán)證。

以企業(yè)A為例，進(jìn)行不動產(chǎn)測繪時發(fā)現(xiàn)該企業(yè)總建設(shè)用地早期是由地塊一和地塊二兩本土地證分別取得的(如圖5所示)，總平面圖設(shè)計時是按兩個地塊紅線合并后整個地塊進(jìn)行的，設(shè)計時并未考慮兩地塊之間的共有界址邊，導(dǎo)致按圖施工后，1#廠房和3#廠房部分在地塊一內(nèi)、剩余部分在地塊二內(nèi)。這種情況下，1#～3#廠房的不動產(chǎn)測繪是無法直接進(jìn)行的，必須要先進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)合并的測繪，辦理地塊一和地塊二土地部分合并后新的產(chǎn)權(quán)證，再進(jìn)行建筑物(1#～3#廠房)與土地產(chǎn)權(quán)證合二為一的不動產(chǎn)測繪，進(jìn)而獲得企業(yè)A最終完整的產(chǎn)權(quán)證。

圖5 企業(yè)A用地紅線及建筑分布圖

3.2 建筑超出土地證范圍的情況

建設(shè)用地在建設(shè)過程中有時因為多方原因，會出現(xiàn)建筑物或構(gòu)筑物超出本宗地用地紅線的情況，這種情況也是無法進(jìn)行不動產(chǎn)測繪并進(jìn)一步辦證的，必須進(jìn)行相應(yīng)的整改措施或通過其他途徑進(jìn)行解決。

以企業(yè)B為例，該企業(yè)早期取得建設(shè)用地時辦理土地證的紅線圖如圖6所示，后期建設(shè)時，2#廠房、門衛(wèi)室1、門衛(wèi)室2、停車棚、圍墻等建筑物、構(gòu)筑物均超出已有土地證紅線范圍，占用了相鄰原規(guī)劃為道路用地的部分土地，超出紅線部分建構(gòu)筑物屬于違建，該企業(yè)需要進(jìn)行整改或其他途徑后才能進(jìn)行建筑物產(chǎn)權(quán)與原土地證兩證合一不動產(chǎn)測繪。后因相鄰原規(guī)劃為道路用地的那部分土地性質(zhì)發(fā)生改變，該企業(yè)及時通過招拍掛形式再次獲得相鄰地塊的土地使用權(quán)，新增用地紅線如圖7所示，這樣原來是違建部分的建筑物和構(gòu)筑物就變成合法的。企業(yè)B需先將東北角超出新增用地紅線的局部圍墻和停車棚進(jìn)行拆除，再辦理新增用地的不動產(chǎn)權(quán)證，后續(xù)按本文3.1節(jié)所描述的步驟進(jìn)行不動產(chǎn)測繪即可辦證。

圖6 企業(yè)B原有地塊用地紅線圖

圖7 企業(yè)B新增用地紅線圖

綜上所述，企業(yè)B進(jìn)行兩證合一的不動產(chǎn)測繪流程如圖8所示：

圖8 兩證合一不動產(chǎn)測繪流程圖

圖9 企業(yè)B合并后用地紅線圖

3.3 土地證未辦理但已建成的情況

由于一些歷史原因或者復(fù)雜的因素，有些建設(shè)用地早期土地手續(xù)齊全但未及時辦理土地證，在地塊建成之后才要進(jìn)行補(bǔ)辦，在進(jìn)行不動產(chǎn)測繪時，有時會發(fā)現(xiàn)地塊內(nèi)存在征遷未到位的情況，導(dǎo)致本宗地內(nèi)還存在他人的建筑物，用地紅線與四鄰建筑物產(chǎn)生交叉。這種情況下，為避免與四鄰日后產(chǎn)生糾紛，在不動產(chǎn)測繪時，應(yīng)做好溝通協(xié)調(diào)工作，若產(chǎn)權(quán)人及四鄰無異議應(yīng)根據(jù)現(xiàn)狀進(jìn)行界址點的調(diào)整。

圖10 企業(yè)C用地紅線圖

圖11 企業(yè)C調(diào)整后用地紅線圖

以企業(yè)C為例，該企業(yè)的國有建設(shè)用地出讓合同中用地紅線如圖10所示，不動產(chǎn)測繪時發(fā)現(xiàn)南側(cè)紅線范圍內(nèi)有三棟民房未拆遷到位，早期企業(yè)C修建圍墻時就已自愿舍棄那部分土地，將圍墻退讓民房進(jìn)行修建，那么在進(jìn)行該企業(yè)用地的不動產(chǎn)測繪時，應(yīng)按現(xiàn)狀圍墻位置進(jìn)行用地紅線調(diào)整，如圖11所示新設(shè)界址點，后續(xù)企業(yè)C也需出具相應(yīng)的申請報告方可辦證。

4 結(jié) 論

在實際推行不動產(chǎn)權(quán)登記過程中，不動產(chǎn)測繪是不可或缺的重要環(huán)節(jié)之一[6]，不僅遇到了以上文中分析的若干難點，以后還會隨著不動產(chǎn)的多樣化而會再遇到新的難點，但不管是什么樣的難點和問題，不動產(chǎn)測繪應(yīng)該始終堅持尊重歷史資料、檔案等數(shù)據(jù)，對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)如面積、尺寸、坐標(biāo)等敏感信息要客觀準(zhǔn)確地進(jìn)行測繪。只有在遵循法定性和嚴(yán)肅性等原則基礎(chǔ)上，經(jīng)過科學(xué)、合理、客觀的不動產(chǎn)測繪，才能切實保障產(chǎn)權(quán)人的合法利益。