二手房屋買賣如何規避查封執行風險

王曉英

在二手房買賣中有時會存在這樣的情況：買方購買了一套二手房，已經付清了全款并入住，但是在前去房地產交易中心辦理房屋過戶申請手續時，發現該套房屋因涉及其它糾紛被法院查封凍結，或者在房屋過戶登記交件之后產權證出來之前被法院查封凍結，導致最終無法順利辦理房屋過戶登記，甚至房屋還可能最終被法院強制執行拍賣而使買方落得“錢房兩空”的局面。遇到這些情況，買方應如何保護自己的合法權益呢？

《民事訴訟法》第二百二十七條規定：“執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行;理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理;與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。”根據該法律規定，在法院查封了房屋的情況下，買方可以案外人的身份，向法院申請執行異議，并提供相應的證據，請求法院對標的物進行確權。若執行異議被支持，法院會作出裁定中止對該房屋的查封、執行。若執行異議被裁定駁回，買方對裁定不服的，還可以隨即提起執行異議之訴的訴訟，再次要求法院解封房產，并確認權屬歸自己所有。

但這種提起執行異議申請維護自己權益的方式仍然存在一定風險。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產;（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”也就是說，買方的執行異議想要獲得法院支持，需同時滿足已訂立合法買賣合同、合法占有房屋、依約支付價款且非因自身原因未辦理過戶登記四個條件，而買方要提供證據證明同時滿足上述所有條件，在實務中難度還是比較大的。

日前，上海市浦東新區人民法院審結了一起關于房屋的執行異議案件，裁定駁回了買方的異議請求。案情概要如下：法院在強制執行曹某、王某的財產過程中，于2018年3月22日查封了一套登記在被執行人曹某名下的房屋（以下簡稱：“案涉房屋”），案外人韓某就案涉房屋向法院提出了執行異議，稱案涉房屋已經由曹某出售給了韓某，雙方于2016年11月30日辦理了案涉房屋委托銷售、登記、過戶的《公證書》，并于2016年12月1日簽訂了《房屋買賣合同協議》，約定由韓某以總價人民幣400萬元購買案涉房屋。當日韓某付清了房款，并將案涉房屋出租給第三人姜某使用。韓某認為，曹某和王某已在案涉房屋被法院查封之前就將案涉房屋出售給了自己，且自己已付清房款并實際占有使用，只是由于曹某因其經濟狀況惡化無力支付更名過戶費的原因導致房屋未能過戶，故向法院提出執行異議，要求解除法院對案涉房屋的查封。韓某為了證明其主張，向法院提供了以下證據：

（一）《公證書》《房屋買賣合同協議》。《公證書》載明：曹某就將案涉房屋的處分權（包括但不限于簽訂轉讓協議、代辦預告登記、更名過戶、代為登記、協助買房人辦理房屋所有權證及不動產權證書等）全部委托給了韓某。《房屋買賣合同協議》載明：房屋轉讓總價為400萬元（包含過戶費），韓某于合同簽訂之日向曹某支付定金30萬元，三日內再支付270萬元，拿到公證書后支付100萬元。房屋延期1年辦理過戶手續，曹某補償韓某65萬元，如一年期滿，曹某不愿意將房屋賣給韓某的，韓某收回購房款和補償金，共計465萬元（作為房屋抵押借款方式）;如曹某按照協議內容將房屋賣給韓某的，曹某只補償韓某65萬元補償款，并辦理過戶手續。延期期間由曹某和王某收取租費，過戶后交付韓某處理。

（二）由韓某與第三人姜某于2016年12月1日簽署的《租房協議書》《房屋租賃合同》，內容是韓某將案涉房屋出租給姜某，并約定房屋租金為每月18萬元，一年一付。但韓某未提供曹某向其交付了案涉房屋，以及其向姜某交付了案涉房屋的證據，也未提供姜某向其實際支付了房屋租金的證據。

（三）曹某于2016年12月1日落款出具的房款400萬元的《收條》、韓某的銀行交易流水。其中《收條》載明：今收到韓某購房全款400萬元。而韓某的銀行交易流水顯示韓某分別于2016年11月15日和2016年12月1日向不同賬號轉出300萬元和150萬元，但均未顯示收款人名稱，也無轉賬備注。

申請執行人請求法院駁回韓某的執行異議主張，并提出了以下意見：

（一）根據《房屋買賣合同協議》的約定，韓某向曹某支付400萬元作為所謂的“購房款”，在簽訂該合同后的一年期內，曹某既無需與韓某辦理房屋過戶登記手續，也不向韓某交付案涉房屋，該房屋由曹某出租給其他人;一年到期后曹某是否向韓某出售以及是否向韓某交付案涉房屋的決定權均在曹某，且無論是否出售和交付，曹某都應向韓某支付65萬元。因此，雙方之間簽訂的《房屋買賣合同協議》的實際性質并非是房屋買賣合同，而是房屋抵押借款合同。

（二）就算房屋買賣合同是真實的，根據《公證書》的內容，早在2016年11月30日，曹某就將案涉房屋的處分權（包括但不限于簽訂轉讓協議、代辦預告登記、更名過戶、代為登記、協助買房人辦理房屋所有權證及不動產權證書等）全部委托給了韓某，如果韓某有意取得案涉房屋的所有權，其無需曹某的同意就可以憑該《委托書》自行完成房屋過戶登記等所有手續，但韓某事實上并未去辦理。因此，未能辦理過戶登記是由于韓某的原因，而非由于曹某的原因。

（三）根據韓某和曹某的約定，在案涉房屋延期一年辦理過戶期間，出租房屋所得租金由曹某收取，則韓某不可能在《房屋買賣合同協議》簽署當日即與第三人姜某簽署租賃合同，這與常理不符。況且韓某不僅未提供曹某向其交付了房屋、其向姜某交付了房屋的證據，也未提供姜某向其實際支付了房屋租金的證據。因此，韓某與姜某的租賃合同不具有客觀性，不能證明韓某已占有案涉房屋，并將該房屋出租出去。