淺析房地產企業(yè)籌資管理

蘇徑舟

【摘 要】近年來，我國房地產行業(yè)得到快速發(fā)展，這不僅關系到社會經濟發(fā)展的各方面，而且也影響著人們的生活水平，對房地產企業(yè)來說是一個難能可貴的機遇。但是，房地產企業(yè)要想得以發(fā)展依舊需要投入大量資金，以維持企業(yè)正常運轉，在進行企業(yè)投資與開發(fā)過程中，仍然存在諸多問題和巨大的籌資壓力，降低了企業(yè)的融資效率，從而使企業(yè)資金無法實現良性循環(huán)。文章通過介紹我國房地產企業(yè)融資現狀，系統分析了房地產籌資管理問題的原因，并提出完善房地產企業(yè)融資策略。

【關鍵詞】房地產企業(yè);房地產籌資;籌資管理

【中圖分類號】F293.33 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2019）09-0245-02

1 房地產企業(yè)籌資管理現狀

1.1 銀行信貸是房地產籌集資金的主要渠道

銀行貸款具有風險較小、資本成本較低及貸款速度較快等特點，是我國房地產企業(yè)最主要的籌資來源。良好的企業(yè)業(yè)績表示企業(yè)有不錯的資金信譽和更好的發(fā)展前途，讓企業(yè)更易取得銀行借貸，獲得更多的外部籌資，但不是所有的銀行都愿意為房地產企業(yè)提供資金和承擔風險，所以房地產企業(yè)在選擇銀行信貸這種籌資方式時也不可避免地要面臨籌資風險。但是，從近幾年房地產企業(yè)快速發(fā)展的趨勢來看，銀行信貸作為房地產企業(yè)籌集資金的主要渠道在短期內仍是無法改變的事實。

1.2 房地產信托發(fā)展受阻

房地產信托是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，聚集若干投資者的資金投資于房地產項目，為委托人獲取收益的行為[1]。在一定情況下，房地產信托籌資方式對房地產企業(yè)有利。當銀行貸款的法律政策處于緊縮狀態(tài)時，銀行貸款的籌資方式就受到阻礙，這時房地產信托就能為企業(yè)提供一個更好的籌資渠道，讓企業(yè)能夠順利完成籌資工作。然而，當采用房地產信托籌集的資金超過一定限度時，也會受到限制，從而制約房地產企業(yè)的發(fā)展。

1.3 股票或債券籌資使用頻率較低

相關政府部門制定了嚴格的法律政策，導致我國絕大多數房地產企業(yè)還無法達到上市條件，所以采用發(fā)行股票或債券的籌資方式進行融資的概率較低。房地產債券相對于一般債券來說，具有較高的收益和較好的安全性，但受到國家政策制度的限制，發(fā)行房地產債券的企業(yè)很少。此外，無論是股票籌資還是債券籌資都會產生一定的籌資風險，導致市場運行機制存在一定缺陷，所以目前我國絕大多數房地產企業(yè)一般都不采用這種籌資方式。

1.4 相關法律制度缺乏

房地產企業(yè)的籌資活動將會牽涉重要的經濟權益，從而對社會資金流向產生影響。近年來，我國頒布了一系列相關的企業(yè)籌資法規(guī)，但是大部分法規(guī)內容不夠細致，導致我國缺乏健全可行的法律體系。面對激烈的競爭環(huán)境，房地產企業(yè)必須有相關的法律作為支撐，才能獲得競爭優(yōu)勢，但是目前我國房地產企業(yè)的相關法律還存在很多不足，從而導致籌資管理困難重重。

2 房地產企業(yè)籌資問題產生的原因

2.1 房地產企業(yè)缺乏多層次金融體系

目前，我國房地產企業(yè)快速發(fā)展，但是仍然面臨著很多問題，特別是與房地產企業(yè)相關的法律法規(guī)還存在不少缺陷。對我國目前房地產體系來說，收益和風險極度不對等，籌資渠道過于單一化，導致整個房地產企業(yè)籌資效率低下且面臨巨大的融資風險。為了讓房地產金融市場服務體系更加完善，房地產金融商品更加全面化，政府部門應該進行適度的宏觀調控，以此促進房地產企業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展。

2.2 房地產企業(yè)融資結構不合理

房地產企業(yè)最優(yōu)融資結構具有融資成本低、限制條件少及財務利益與風險相適應等特點。通常情況下，企業(yè)長期負債與短期負債應在一個合理的比例上，企業(yè)負債率不應該高于50%。然而，我國目前房地產企業(yè)的資產負債率已經高達65%，導致企業(yè)籌資成本提高，企業(yè)發(fā)展能力受阻。所以，房地產企業(yè)應嚴格控制企業(yè)負債率，避免籌資成本和籌資風險增加，從而提升企業(yè)籌資效率，促進企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

2.3 房地產市場調節(jié)機制和監(jiān)督管理不足

我國房地產企業(yè)不僅面臨很多籌資方面的問題，而且與我國房地產金融市場相關的調節(jié)機制和法律法規(guī)建設并不完善，這就導致房地產企業(yè)在籌資過程中面臨融資風險。相關政府部門必須及時采取控制措施，降低籌資風險，才能提升房地產企業(yè)籌資管理水平，進而提高融資效率。

2.4 房地產企業(yè)對融資風險缺乏認識

房地產企業(yè)在籌資管理過程中，必須加強企業(yè)風險意識，正確認識和科學評估融資風險，并積極采取應對措施。目前，我國很多財務管理人員嚴重缺乏風險管理意識，不能根據未來環(huán)境的變化對預期風險進行分析，也不能真正把握風險的本質，只會不斷擴大投資規(guī)模，缺乏協調投資風險與融資風險的能力，嚴重制約了我國房地產企業(yè)的發(fā)展。

3 房地產企業(yè)籌資管理措施

3.1 構建完善的房地產金融體系

目前，房地產企業(yè)競爭日益加劇，如何在適當的時間構建完善的房地產金融體系，以此降低企業(yè)籌資成本和籌資風險是一個非常值得思考的問題。房地產企業(yè)要結合自身情況，遵循市場規(guī)律，盡力使企業(yè)利益最大化，不斷提升市場競爭力。這就要求國家在合適時機放寬房地產企業(yè)的上市條件，積極創(chuàng)建多元化的籌資渠道，進一步完善房地產融資體系，降低企業(yè)的融資成本和融資風險，提高融資效率，讓我國房地產金融業(yè)得以快速發(fā)展。

3.2 積極發(fā)展房地產信托融資方式

目前，房地產信托在我國悄然興起，無形中給房地產企業(yè)注入新的融資方式。雖然目前我國信托機構不多，并且大多數沒有得到很好的發(fā)展，不能真正起到分散和管理風險的作用，但是根據相關專家預測，房地產信托融資將會成為日后房地產企業(yè)融資的主要渠道。因此，相關政府部門不僅要加強房地產信托監(jiān)管，還要不斷規(guī)范房地產信托融資方式，從而促進房地產金融市場不斷完善。

3.3 促進房地產抵押貸款證券化發(fā)展

住房抵押貸款證券化是指將抵押貸款作為擔保的債券，通過二級市場轉賣給市場投資者，以此分散融通資金和抵押貸款風險。隨著社會的不斷進步，我們不僅需要促進房地產金融二級市場不斷發(fā)展，而且要建立相關的調節(jié)和保險機制，結合國家相關政策和自身實際情況，實現由儲蓄轉化為投資，推動我國房地產抵押貸款證券化發(fā)展。

3.4 健全和完善法律政策制度

相關政府部門應加強監(jiān)督管理并規(guī)范各種融資行為，防止引發(fā)新的金融風險。首先，完善相應的法律法規(guī)，為房地產企業(yè)創(chuàng)建多元化的籌資渠道，借鑒國外先進管理經驗，補充并完善相關法律條例，促進房地產企業(yè)不斷發(fā)展;其次，為了給房地產企業(yè)提供更好的資金支持，要不斷完善房地產金融市場，合理安排融資結構，不斷擴大企業(yè)投資規(guī)模，以此降低企業(yè)的籌資成本和籌資風險;最后，房地產企業(yè)必須結合企業(yè)自身實際情況，針對性地進行日常融資管理，提高融資效率，進而使企業(yè)利益最大化。

4 總論

綜上所述，房地產企業(yè)的籌資管理影響著企業(yè)的整體發(fā)展，能夠保證日常經營活動順利進行，讓企業(yè)能更好地調整結構，從而推動房地產企業(yè)快速發(fā)展。本文描述了房地產企業(yè)籌資管理的現狀及存在問題，分析問題產生的原因，并針對具體問題提出解決措施。此外，房地產企業(yè)應該結合自身發(fā)展實際，加強控制和監(jiān)督企業(yè)資金，建立完善財務風險分析預警機制，使企業(yè)充分適應資本市場、風險環(huán)境和法律法規(guī)的變化，進而推動建立多元化融資渠道，讓房地產企業(yè)快速發(fā)展。

參 考 文 獻

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