論城市危舊房整治改造與房產業對其再開發

【摘要】城市危舊房整治改造，一方面關乎到城市居民生活居住條件的改善，另一方面關乎到城市形象建設發展，也是一項與民生有著重大關聯的重要工程。本文在闡述城市危舊房現狀的基礎上，就城市危舊房整治改造管理及措施進行了分析，最后就房產企業對城市危舊房進行改造再開發的好處及其帶來的影響進行了探析。

【關鍵詞】城市危舊房；整治改造；措施；房產業再開發

城市危舊房樓房零散、量大面廣，基礎設施落后、公共設施年久失修、給排水與供電問題頻現、建筑結構與規劃不合理、建筑結構質量參差不齊，缺乏有效管理等現狀，與現代城市建設發展格格不入。因年久未維護，結構安全出現重大隱患，居民生命和財產安全受到直接威脅。安居方能樂業，如何對其進行長效管理及整治改造，成為政府當前城市管理亟待解決的問題。同時，鼓勵房產企業對城市危舊房進行改造再開發，對城市改造、提高經濟產能具有深遠意義。

1、城市危舊房狀況

我國現有城市危舊房主要為上世紀60-90年代建造，建筑結構以磚混、磚木為主，部分地區還存在大板結構。從房屋使用壽命看，這些年代建造的房屋已進入“中老年”期，更有甚者的是現存大板結構住房均已超過了25年的設計使用年限。主要出現房屋結構強度下降，墻體開裂，部分構筑物坍塌、屋頂漏水，地基下沉，鋼筋裸露、銹蝕，房屋抗震能力差，房屋規劃不合理，樓棟過于密集、街道樓道狹窄、基礎設施、公共設施不完善等特征。

2、城市危舊房整治改造管理及措施

2.1制定并完善法律法規，建立危舊房屋改造聯席會議制度

充分發揮政府職能，制定并完善城市房屋使用安全管理條例、出臺有關房屋改造、裝修和維修加固管理辦法、危舊房專項應急資金管理辦法、物業管理辦法等配套規范性文件。通過立法完善、制定規章、出臺政策等手段，以維護社會公共利益與保障城市公共安全和社會穩定，助推城市經濟持續健康發展。同時，建立危舊房屋改造聯席會議制度，對于一些急需改造的危舊房屋，可以聯系諸如城鄉建設、國土資源、規劃、財政、公安、消防、城管、安監、物價等部門召開的聯席會議，因地制宜針對危舊房屋進行斟酌改造方案與方法，并在聯席會議中不斷總結處理的方案和建議，為后續其他同類危舊房改造工作推動提供參考，也為工作的有效開展制定標準。

2.2建立危舊房屋治理與應急處理基金

設立危舊房屋專項治理與應急處理基金，出臺相關管理辦法，規定基金申請的條件、數額和用途，建議由房產管理部門進行監督。當自然災害導致危舊房屋出現險情需應急搶險時，可通過專項基金補償受影響的居民的疏散、搬遷、安置及加固維修或拆除等費用。該基金還可用于幫助沒有經濟能力但又要對危舊房屋進行治理的房屋使用安全責任人。

2.3將城市危舊房整治改造納入城市建設總體規劃

城市危舊房改造最終目的在于改善居民生活條件，舊城改造是推進危舊房屋治理的有效手段之一。政府應將危舊房改造納入城市建設整體規劃中，籌措引進資金加大改造力度，拓展改造內涵，結合城市建設發展規律與需求，在遵循總體規劃下，實施綜合整治治理。特別是在整體外觀效果、基礎設施、功能等方面進行優化，加強頂層設計，讓規劃、住建、園林、消防、環保、電信、水電等多個部門加強配合，統籌規劃實施舊城改造，讓危舊房改造作為舊城改造建設的新亮點成為城市“新名片”。

2.4完善拆遷聽證制度，加大補償、安置等政策支持

拆遷、安置、補償工作在危舊房整改工作中屬于矛盾與利益沖突的交匯點，不能妥善解決，將會影響到整治工作進程，甚至會影響到社會的安定。政府需增強透明性，公開城市危舊房改造計劃，讓社會公眾能清晰的認識。另外，加大相關政策支持與社會保障力度，如：對于涉及土地所有權問題的老舊危險房屋的改造項目，可申請相應的土地轉換；提高改造補償標準；遵循“就近安置”原則，將居民分散安置到周圍街區，以滿足居民生活需求；優化公租房政策，對于危舊房屋中所涉及的租戶，政府應采取相應的優惠政策，優先選房入住、減免部分房租、物業水電等。

3、房產企業對城市危舊房進行改造再開發及其影響

城市危舊房改造最直接的方式就是房產業對其開發再造，鼓勵房產企業對城市危舊房進行連片開發，由此開發再造帶來的社會效益與經濟效益及給房產企業開發帶來的影響是相輔相成的。目前我國房產企業在開發房地產項目建設偏側重新區開發，而危舊房的地理位置大多處于城市老城區、中心區域，其商業價值帶動的城市經濟增長不容小覷，同時給房產企業帶來的經濟價值與社會價值一樣是旗鼓相當。

首先，危舊房的整體改造能在城市核心區域提供大量的土地地塊。房產業開發項目通常在城郊或政府規劃建設新區中，原因在于城區基本沒有控制土地出讓，規模大區更是沒有。在城市危舊房整治改造中，大量城區土地供應量為房產業開發提供了充足動力。

其次，開發風險降低。城市危舊房整治改造直接關系城市建設發展，也是我國當前合理利用土地資源的有效舉措。在推動城市危舊房整治改造中，能得到地方政府重視，同時還有政策傾斜支持及相應的資金支持。若房產企業開發危舊房項目自然就降低了開發項目風險。

最后，房產企業社會價值及地位提升的重要時機。城市危舊房整治改造通常是為了迎合城市建設發展，受到社會各界高度關注，具有較大的社會影響力。房產企業參與其中，可增強社會責任感和信任感，也給房產企業經營開發帶來新契機。

鼓勵房產企業積極參與城市危舊房改造再開發，政府借力房產企業進行舊城改造，以其核心地塊的商業價值帶動的城市經濟增長，對提高社會經濟產能、人民安居樂業具有深遠意義。

結語：

總之，城市危舊房的整治改造是一項民生工程，關系到人民群眾的基本生活和生命、財產安全，關系到經濟發展與社會穩定，在關注整治改造成果的同時，關注城市居民內心需求，做好各項服務工作，使改革發展成果更好地惠及百姓，方可讓城市危舊房整治改造工作發揮出既有價值與作用，為促進城市建設發展、提高經濟產能夯實基礎。

參考文獻：

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作者簡介：

李璋（450103197607262542），廣西南寧人。