新形勢(shì)下房地產(chǎn)成本控制與管理新思考

姚本炎 劉惠芳

【摘要】本房地產(chǎn)成本的控制應(yīng)使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)達(dá)到目標(biāo)成本要求，以滿足投資者和各方的根本利益。良好的控制成本和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)公司在新形勢(shì)下發(fā)展的重要戰(zhàn)略目標(biāo)。

【關(guān)鍵詞】新形勢(shì)；房地產(chǎn)；成本控制；管理

【中圖分類(lèi)號(hào)】F293.33

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

目前，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)，主要體現(xiàn)在其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和技術(shù)創(chuàng)新上。其中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)逐步趨于合理化，即產(chǎn)業(yè)發(fā)展不再以資源環(huán)境為代價(jià)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變發(fā)展觀，積極應(yīng)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的挑戰(zhàn)。在技術(shù)創(chuàng)新方面，也需要不斷積極進(jìn)行投資，不斷創(chuàng)新以提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。

1、經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)房地產(chǎn)成本控制的意義

在新的形勢(shì)下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)也發(fā)生了一些變化：傳統(tǒng)的商業(yè)模式已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)變成一種新的商業(yè)模式，新經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)型的最新模型也被稱(chēng)為新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。舊的經(jīng)濟(jì)模式過(guò)于傳統(tǒng)，不適合中國(guó)目前的發(fā)展?fàn)顩r。因此需要及時(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的穩(wěn)定，可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)模式，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，其主要特征是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和技術(shù)創(chuàng)新。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，過(guò)去中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前中高速增長(zhǎng)的形式，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)得到顯著改善，工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到精簡(jiǎn)，三大產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)作為增長(zhǎng)成本的環(huán)境。因此，為了在新的房地產(chǎn)形勢(shì)中生存，有必要改變公司治理的概念，從而面對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的考驗(yàn)。技術(shù)創(chuàng)新是指隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，因人口帶來(lái)的紅利逐漸減少，企業(yè)不能再用廉價(jià)勞動(dòng)力來(lái)進(jìn)行自身的發(fā)展。這就是為什么房地產(chǎn)公司必須不斷開(kāi)發(fā)現(xiàn)有技術(shù)以實(shí)現(xiàn)一定的發(fā)展，并且通過(guò)創(chuàng)新來(lái)提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2、新形勢(shì)下房地產(chǎn)成本控制與管理問(wèn)題分析

2.1成本控制方法不合理

要引導(dǎo)房地產(chǎn)公司進(jìn)行內(nèi)部控制，工作人員需要制定完善的成本控制計(jì)劃。 例如，考慮到影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和失敗的因素，必須在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面審查。如果企業(yè)盲目投資，便很容易遇到一系列問(wèn)題。例如，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目與該地區(qū)居民的消費(fèi)不匹配，這影響了未來(lái)產(chǎn)品的銷(xiāo)售，從而導(dǎo)致了未來(lái)公司發(fā)展的失敗。在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將變得更加細(xì)致和堅(jiān)實(shí)。因此，為了有效地控制成本，有必要根據(jù)該地區(qū)的實(shí)際情況制定適當(dāng)?shù)陌l(fā)展計(jì)劃，并將成本控制在合理的范圍內(nèi)，以使企業(yè)效益得到最大化。

2.2成本控制機(jī)制不完善

房地產(chǎn)公司內(nèi)部組織的不斷完善可以提高企業(yè)的整體效率，建立強(qiáng)大的控制組織、執(zhí)行機(jī)構(gòu)和基于實(shí)際發(fā)展的決策機(jī)構(gòu)，以建立聯(lián)系并且能夠相互合作。因此，可以盡快實(shí)現(xiàn)控制房地產(chǎn)成本的目標(biāo)。加強(qiáng)部門(mén)檢測(cè)機(jī)構(gòu)的作用，完善審查工作的實(shí)施。在所有房地產(chǎn)項(xiàng)目中實(shí)施審查工作，以確保成本控制的完整性。然而，某些形式的房地產(chǎn)公司主要是家族企業(yè)，沒(méi)有合理的系統(tǒng)應(yīng)用指示，同時(shí)與現(xiàn)代企業(yè)沒(méi)有真正的聯(lián)系。因此，建立良好真實(shí)的交易系統(tǒng)是房地產(chǎn)公司成本控制的重要內(nèi)容。

3、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制和管理的有效途徑

3.1確定科目合理分項(xiàng)

對(duì)于房地產(chǎn)公司，需要實(shí)施嚴(yán)格的控制以強(qiáng)化成本控制。通過(guò)合理劃分成本要素，明確項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)，并進(jìn)行詳細(xì)分析，采取有效的成本控制措施。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，開(kāi)發(fā)成本是成本核算的主要主題。公司必須從自身實(shí)際出發(fā)，根據(jù)管理要求選擇成本項(xiàng)目，全面實(shí)施詳細(xì)核算。應(yīng)當(dāng)指出的是，根據(jù)不同成本項(xiàng)目的核算，對(duì)于某些發(fā)生金額較少或者次數(shù)發(fā)生很少的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)，需要進(jìn)行合并核算其會(huì)計(jì)項(xiàng)目。例如，通過(guò)配置支持賬戶來(lái)計(jì)算支持成本。對(duì)于仍然產(chǎn)生的一些大筆資金，它們需要使用單獨(dú)的賬戶進(jìn)行核算，例如土地成本。如果是發(fā)包合同，則必須依靠合同內(nèi)容，進(jìn)行詳細(xì)的會(huì)計(jì)核算，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度和項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行支付，以便為項(xiàng)目工作奠定基礎(chǔ)。

3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)主要分為三個(gè)方面：方案設(shè)計(jì)，初始設(shè)計(jì)和技術(shù)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。也就是說(shuō)，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)特征，按照現(xiàn)行規(guī)定的要求，有必要細(xì)化土地表面施工比率，財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)一般處置，動(dòng)線組織，建筑物的立面，平面圖等。各方面在項(xiàng)目投產(chǎn)前，確保投資估算和可行性報(bào)告得到相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)。在繪制設(shè)計(jì)圖紙之前，相應(yīng)地批準(zhǔn)了投資估算和相關(guān)文件。設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)在設(shè)計(jì)完成后提交主管部門(mén)檢查，并提出具體建議。設(shè)計(jì)單位根據(jù)建議進(jìn)行一些改變，以確保設(shè)計(jì)圖紙的合理性，避免設(shè)計(jì)圖紙的不合理造成的成本損失。

3.3建立項(xiàng)目成本控制管理體制

為了對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行良好的成本控制，需要建立穩(wěn)固一致的成本管理系統(tǒng)。目前，大多數(shù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司普遍采用層次多，分工不明確的垂直管理體系，這使得人們很容易不能夠很明確信息所傳遞表達(dá)的意圖，不利于成本控制。因此最好實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目的扁平化管理。現(xiàn)場(chǎng)成本管理數(shù)據(jù)可以及時(shí)發(fā)送給主管，以便更好、更快地做出決策。在成本控制中，工作人員需要設(shè)置可靠的管理級(jí)別，需要級(jí)別分明地來(lái)控制任務(wù)。將成本控制任務(wù)分發(fā)給所有部門(mén)和所有員工，每個(gè)經(jīng)理都簽署成本控制責(zé)任書(shū)來(lái)控制成本控制，這使得成本控制所完成的任務(wù)更加高效和牢固，并簡(jiǎn)化了成本控制管理。

3.4房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段以及結(jié)算階段

施工階段是房地產(chǎn)公司成本控制最困難的階段，由于天氣條件和外部因素可能會(huì)增加成本，例如：施工環(huán)境惡劣造成的施工建筑材料的增加。因此，在資金規(guī)劃方面應(yīng)考慮項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。建設(shè)項(xiàng)目和相關(guān)金融服務(wù)的成本應(yīng)根據(jù)實(shí)際建設(shè)條件進(jìn)行調(diào)整，以避免項(xiàng)目的實(shí)際利益低于預(yù)計(jì)利潤(rùn)。結(jié)算階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目的最后一環(huán)。首先，應(yīng)審查項(xiàng)目以避免計(jì)算問(wèn)題導(dǎo)致的成本錯(cuò)誤。在最終驗(yàn)證階段，負(fù)責(zé)人員必須完善驗(yàn)證，以確保施工項(xiàng)目的質(zhì)量，避免因質(zhì)量造成的成本問(wèn)題。

結(jié)語(yǔ)：

中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)仍然脆弱。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度相對(duì)較高，但應(yīng)該考慮到這一發(fā)展的不穩(wěn)定性，這必然會(huì)提高成本，降低企業(yè)利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部成本控制進(jìn)行深入審查，提高管理水平，有效控制企業(yè)內(nèi)部成本，增強(qiáng)企業(yè)成本核算能力，從而提升盈利能力，確保房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)能夠進(jìn)行健康穩(wěn)定發(fā)展，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

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[3]韓璐，孫直祥.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制管理的思考[J].江西建材，2016（03）：260.

作者簡(jiǎn)介：

姚本炎，武漢市盤(pán)龍明達(dá)建筑有限公司，湖北武漢；

劉惠芳，武漢長(zhǎng)誠(chéng)工程造價(jià)咨詢有限責(zé)任公司，湖北武漢。