在綜合型咨詢業務中發揮房地產估價的專業優勢

譚志榮 沈潔

【摘要】筆者闡述了房地產估價行業發展的現狀，列舉了房地產估價行業具備理論知識、經驗、數據資料三方面的專業優勢，舉例分析了房地產估價的專業優勢在房地產開發、大宗物業的投資決策咨詢、城市功能區投入產出分析三個領域的應用，并探討了如何更好的發揮房地產估價的專業優勢。

【關鍵詞】房地產估價；理論；經驗；專業優勢

隨著社會經濟的發展以及信息技術的進步，以大數據技術為基礎的智能化估價已日漸成熟。因具備效率高、錯誤率低等特點，智能化估價系統已然取代了一部分估價師的工作。這種發展趨勢一方面給予估價機構巨大的壓力，迫使估價機構轉型，拓寬業務類型，從單一的估價業務向綜合型的咨詢業務發展；另一方面也將估價師從繁瑣重復的工作中解放出來，為估價機構節約成本，將更多的人力、資金投入到綜合型業務的創新中去，充分發揮房地產估價的專業優勢。2016年《中華人民共和國資產評估法》的出臺，為估價行業的健康發展提供了法律保障，使得估價機構向綜合性領域發展。

1、房地產估價具備哪些專業優勢

1.1 房地產估價師具備扎實的理論知識

房地產估價是一門綜合性的交叉學科，房地產估價師經過了嚴格的全國統一考試取得《執業資格證書》，并且接受定期后續教育，不但掌握豐富的估價方面的理論知識，同時具備造價、經濟、稅務、會計、法律、城市規劃、地理信息系統等相關知識。

1.2房地產估價師具備豐富的經驗

房地產是一類特殊商品，這一特性決定了要準確判斷其價值需具備豐富的經驗，不但要了解目前的房地產市場，還需了解城市發展的歷史進程、城市格局的形成，房地產過去的價格、價格發展趨勢，充分挖掘房地產市場形成的歷史成因。房地產估價師一直處在房地產市場的第一線，對房地產市場和價格趨勢的把握，對政府政策導向的理解所處于的領先位置是不容置疑的。

1.3 房地產估價機構擁有大量房地產市場數據資料

估價機構在日常業務的執行過程中，接觸到的是房地產市場的第一手資料，將這些資料收集歸整，輔以定期的市場調查，形成龐大有序的數據庫，此類數據庫是估價行業獨有的一項資源優勢。

2、房地產估價專業在各綜合型業務中的應用

2.1 房地產開發

房地產開發是指從事房地產開發的企業為了實現城市規劃和城市建設（包括城市新區開發和舊區改建）而從事的土地開發和房屋建設等行為的總稱。其具有高投資量、回收期長、低流動性、高風險性、涉及的專門法規多、相關法規地方差異大等特性。近年來，土地取得成本的提高、人工費及材料費的上漲、融資難度的提升等因素，使得房地產開發行業的“暴利時代”成為過去式，迫切需求以專業化的服務、正規化的經營來填補市場空白。房地產估價師具備建筑造價知識，具備經濟理論基礎，熟悉房地產相關的法律法規并且對房地產市場的變化具有敏銳度，完全有能力為房地產開發提供專業咨詢服務，從最初的投資決策到項目銷售完成，實現項目選址、土地評估、可行性研究、成本控制、項目市場定位及營銷、項目定價、融資咨詢、稅務咨詢等一站式服務，甚至可以利用房地產估價機構熟知國土、規劃、建設等部門辦事流程的專業優勢，為房地產開發企業提供報建、分戶驗房等特色代理服務。全球五大國際地產顧問之一的戴德梁行便是從估價專業發展而來的地產投資顧問公司，他的成功是房地產估價的專業優勢在房地產開發領域充分發揮的體現。

2.2 大宗物業的投資決策咨詢

大宗物業的交易涉及的金額大，價格信息難以取得，投資回報周期長，期間涉及的法律問題復雜，因此投資者往往需要專業的咨詢服務方能做出決策。首先，房地產估價師熟知房地產相關的法律知識，能夠幫助投資者充分了解一個項目從取得土地到建造房屋到房地產交易的過程中，是否符合城市規劃的要求，各個環節是否合法合規，相關手續是否齊全，應繳的稅費是否繳清，是否拖欠工程款，是否存在法律所規定的禁止轉讓的情形，可能存在哪些法律風險，物業交易后投資者需承擔哪些義務。其次，房地產估價師能夠準備評估物業的市場價值，分析房地產區域市場背景及細分市場背景，分析影響房地產價值的因素，為投資者提供價值參考依據。再次，房地產估價師能夠根據城市格局的演變及經濟發展預測房地產市場走向及政策導向，提示未來可能出現的風險。

2.3 城市功能區投入產出分析

城市功能區的建設對城市發展有著重要意義，其涉及社會風險評估、城市規劃、土地征收、市政工程及基礎設施的建設、土地出讓等多個環節，建設周期長、資金需求龐大、涉及部門繁多，在項目前期進行投入產出分析能夠有效控制成本、把控風險、實現效益最大化。房地產估價師熟知土地征收的各項政策法規、補償標準，能夠預算征拆成本；房地產估價師具備建筑造價知識，能夠預算建設成本；房地產估價師熟知土地一、二級市場狀況，對土地市場發展趨勢有著敏銳的判斷，能夠預測土地出讓所能獲得的收益，為相關部門編制土地供應計劃提出合理建議。因此，房地產估價機構完全有能力利用其專業優勢為城市功能區投入產出分析項目提供咨詢服務。

3、如何發揮房地產估價的專業優勢

發揮房地產估價的專業優勢，首先要求房地產估價師具備過硬的專業技術能力，只有交叉領域的綜合型人才，才能勝任綜合型業務的咨詢服務。這就需要房地產估價師不斷的學習、加強繼續教育、不斷累積知識儲備，也需要房地產機構注重人才的培養。

第二，提高估價機構的社會地位及社會影響力，讓社會感受到房地產估價的專業性和權威性，提高估價報告的質量，提升估價報告的專業深度及精準度。

第三，發揮行業協會的力量，增加學術交流。許多綜合型業務不僅需要專業的房地產估價師，同時需要造價師、稅務師、律師等多行業人才的合作才能完成。行業協會應當提供平臺，讓估價機構擁有更多的與其他行業交流學習以及合作的機會。

第四，加強與房地產經紀公司及房地產互聯網大數據公司合作，實現房地產大數據共享，將估價機構所擁有的數據資源優勢轉變成平臺優勢。

結語：

如何實現從單一估價業務向綜合型咨詢業務的轉型，是每一個估價機構將長期面臨的問題，如何在綜合型業務中發揮房地產估價的專業優勢，亦是一門長期課題。隨著社會的進步、信息技術的革新，房地產估價的專業技術也在不斷發展，估價機構的實力及房地產估價師的專業水平也在不斷提升，房地產估價的專業優勢將在更多領域得到更廣泛的應用。

參考文獻：

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