當前房地產企業風險防范控制探討

李振國 隋玉杰

【摘要】房地產企業在發展過程中存在的風險因素較多，為防止風險對房地產企業帶來的經濟影響，應加強對金融風險的管控，積極響應國家房地產發展戰略目標，加強對建設階段的控制，減少房地產風險的發生，提高其應對風險的能力，推動房地產在國家正確的方針指導下穩步發展。

【關鍵詞】房地產企業；政策風險；質量風險

1、房地產存在的風險

1.1政策風險

當前房地產的總體把持較為平穩的狀態運行，市場預期趨于理性，房地產企業應做好房地產統計和市場監測預警，加強對地方穩定房地產市場工作的評價考核，促進房地產業向國家政策方向靠攏，加強研究建立促進房地產市場平衡穩定健康發展的長效機制，并做好實施構成的評估和跟蹤。房地產應建立穩地價、穩房價、穩預期的調控目標的體制，夯實城市主體責任，堅決防范化解房地產市場風險。運用信息化管理體系，建立完善的監控體系，確保收集數據的全面性、準確性，加快建設以大數據為基礎的房地產監測系統，為分析研判房地產市場形勢和開展有效調控提供技術支撐。

1.2市場風險

隨著建筑市場規模不斷擴大，房地產業面臨行業競爭方面的風險，表現最為突出的就是房地產企業已投資完成的房地產項目不能在預期的時間內回收資金，造成資金的緊張局面。信息化技術的快速發展，使人們的世界觀發生重要的變化，人們從對物質的最求，逐步向居住的環境的舒適性、品味性等方向轉變。這就造成房地產業必須改變傳統的思想觀念，不能一味的沉浸在老的思想觀念里。

由于房地產項目具有規模大、周期長、專業性強的特點，在建設過程中，由于國家經濟政策的變化，不僅對房地產行業產生影響，而且人們在房地產消費方面的主張、需求也會發生變化，因此，如果房地產企業不能有效的對市場發展前景進行預判，極有可能造成價格過低或產品銷售困難，對房地產開發商的投資效益造成影響。

1.3房地產建設過程風險

1.3.1設計風險

設計質量對房地產后期產生直接影響，如在設計時，設計風格不能滿足現代人們對建筑風格的需要，建筑面積設計不合理、戶型設計及比例不合理、小區的容積率太大、綠化率與小區建筑不搭配，一旦產生這種風險，房地產開發商將引起一系列連鎖反應。其最根本的原因就是設計存在偏差、設計參數偏差，設計方案不合理、不科學等。

1.3.2進度風險

通過對進度風險產生原因進行調查發現，房地產企業資金短缺、資金鏈斷裂、施工隊伍施工能力較差，根本滿足不了房地產施工的進度要求，進而對房地產的質量、安全產生影響，最終導致工期延誤。

由于工期的延誤，造成房地產施工成本的增加，例如現場管理人員的工資、福利及規費等，還有房地產企業需要付出更多的融資成本，加大對房地產企業的進度風險預控。工期延誤后，房地產不能如期進行交房，可能導致房地產企業面臨更多不可控制的市場環境風險，在一定程度擠壓房地產企業的利潤空間。

1.3.3質量風險

質量是房地產企業的生命，人們對房地產不但追求舒適性，而且還對居住環境的安全性進行考慮，如果房地產品的質量太差，人們根本無法居住。一旦出現質量問題，不但影響施工進度的順利進行，而且對房地產企業的經濟效益、企業形象、企業文化等產生負面影響，將在競爭日益激烈房地產業中處于劣勢地位。

施工質量風險的產生的原因是多方面的，例如施工方案不具有實施性、建筑材料不滿足設計及國家相關規范要求、施工隊伍素質差、監理不能有效的控制現場等。因此，在施工過程中，必須加強對施工質量的管理，嚴格控制施工過程中每道工序，嚴格按照規范要求進行施工，出現質量問題及時進行處理，并做好施工組織設計、材料供應商、竣工驗收等工作，確保工程質量滿足設計要求。

2、房地產企業存在風險的應對措施

2.1關注政策變化，適時調整融資方案

為促進房地產業平穩健康發展，應結合當前房地產發展形勢，建立防范房地產領域風險的應急預案，防止房地產市場供求不平衡、房地產爛尾、高杠桿融資等風險，規范房地產市場秩序，確保房地產調控政策的連續性。

為了提高房地產企業應對風險能力，房地產企業必須具有能夠準確判斷房地產市場的需求動向，并根據政策的變化適時調整自己的融資方案，在一定程度上提高了房地產企業應對風險的能力。房地產企業要想健康發展，必須加強自身的融資方面的學習，合理優化與配置資源，提高自身對國家宏觀調控所具有的抗風險的能力。

2.2準確把握市場動態，市場定位合理

房地產企業為了更好更快的發展，必須對房地產市場進行準確定位，了解我國房地產業方面的法律法規及當前房地產市場的發展方向，并對以后的發展趨勢進行分析。加強對房地產項目的地點、環境、功能要求等特點進行全面考察，深入了解房地產市場發展的行情，明確項目的客戶，特別是加強對附近樓盤的設計理念、售價、面積、開發實力方面的了解，充分發揮自身優勢，提高競爭力，形成一套具有自身經營特色的房地產產品風格，為某一特定要求的消費者提供更加便利、更具特質的產品，準確定位，深入發展，在激烈的房地產行業競爭中占據一席之地。

2.3加強工程質量管理，減少質量風險

在施工過程中，現場管理人員嚴格按照設計圖紙要求進行管理，不能將質量管理流于形式，增強自身的責任感，發現施工中存在的質量問題及時提出來，并進行改正。根據房地產項目特點，建立健全質量管理體系，明確職責，責任到人，房地產企業必須加強對質量管理人員的培訓，確保工程質量管理團隊專業化水平，提升管理人員的職業道德素質，并能適應工程質量管理環境和工程質量管理要求的不斷變化，從而促使工程質量管理工作更好地做好事前管理，杜絕質量風險的發生。

結語：

綜上所述，房地產企業面臨的風險比較多，雖然房地產企業采取了一定的應對措施，但房地產企業所面臨的風險依然存在，不能絕對消除房地產的風險。為了提高房地產企業的競爭力，房地產企業必須針對目前房地產市場的發展情況，優化房地產施工方案，提高質量管理人員的管理水平，增強自身抗風險的能力，獲取更多的經濟效益，提升自身的競爭力。

參考文獻：

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[2]徐長生，田敏，鐘春平.預期能否解釋房地產市場的繁榮與衰退？——基于預期視角的研究進展與爭議[A].外國經濟學說與中國研究報告（2016）[C].2015年.

作者簡介：

李振國，青島靈海匯置業有限公司，山東青島；

隋玉杰，青建集團股份公司，山東青島。