老舊小區改造初探

摘 要：經濟持續健康發展，新理念，新面貌，新城市與先期建成的老舊小區形成巨大反差，其基礎設施差、功能配套不齊、環境臟亂差、管理混亂等突出問題，制約著人民美好生活的需要，加以改造迫在眉睫。

關鍵詞：老舊小區 改造

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9082（2019）07-0-01

一、老舊小區的現狀及改造存在問題的分析

老舊小區多為21世紀初建成，投入使用在20年左右，已步入問題多發期，又不到拆遷程度。

1.老舊小區現狀

老舊小區居住群體復雜，安全隱患突出，硬件設施陳舊不齊，功能不配套，體量小管理差，掣肘城市現代化進程。

2.老舊小區存在問題及原因分析

一是對改造的定位認識不清，期望高。老舊小區的業主大多屬于中低收入群體，為了獲得更好的生存空間，居住安逸舒適的環境，希望政府對老舊小區采取換房或貨幣化的棚戶區式改造，對需要出資對既有物業進行改造，與個人切實利益關系不大，難以滿足自身的愿望，積極性不高。

二是改造項目多，選定難。改造對象包括樓棟房屋、小區環境和公共設施，業主各有所盼，分歧大難統一。受資金有限影響，只能視輕重緩急和多數業主的意見確定，常常未能將如屋頂滲水等涉及面小的重要項目納入改造，涉事業主意見大。又如涉及亂停亂放破壞小區生活秩序的停車位改造，無車業主抵住情緒大，甚至拒繳改造費用。

三是物業管理意識薄弱，管理難。老舊小區改造除了對硬件設施的完善外，更重要的是建立起物業管理的長效機制，鞏固放大改造成果，提升幸福感安全感。然而，因業主的文化、從業生活習慣等差異，自我中心意識嚴重，關心的是自己房內的事，房外的事漠不關心。不參加業主大會，缺乏物業管理意識，不合意就拒繳物業管理費。依賴性強，遇事習慣信訪解決。

四是經驗不足，無標準。對宜居設施的改造完善，統籌規劃不多，處于急功近利階段，實踐經驗不足，又有無可行的改造建設規范標準借鑒。諸如停車位、充電裝置、綠化亮化工程等，需要改造到什么程度，還沒有相應的質量技術標準規范指導，質量效果存疑，重復改造在所難免。

二、對策思考

1.建立政策引領、社區組織發動，業主參與的改造機制

老舊小區的基礎公共設施在建設時政府的投入不足或沒有投入，且業主受自由職業生產生活習慣和收入影響，對現代物業及管理理念認識不一，不可能自發出資組織改造。當地政府應及時研究制定改造的政策，確定各類改造資金支持的標準，健全改造保障體系，激發業主的積極性主動性；社區應發揮組織居民自我管理自我服務職能，彌補業主委員會缺失，成為業主自我管理的組織者，承擔起宣傳組織發動業主的重任，業主的參與是改造的重要保障。

2.精心組織，科學選定改造項目

改造既要解決急需長期未能解決的民生問題，又要著力打造公共設施和宜居環境，同步提升品質形象。要讓受益群體增強獲得感幸福感，關鍵是要發揮好業主的主觀能動性，選準選好項目，多渠道籌集資金，最大限度發揮有限改造資金的最大效益，才能讓老舊小區煥發生機活力。對嚴重影響生活的屋面滲水、污水排放不暢、水電氣等管網配套不齊和存在安全隱患的主體設施和公共設施應當優先解決，同時因地制宜開展綠化亮化美化工程，盡可能以現代小區標準加以改造，推進美麗和諧建設，提升整個城市形象。

3.建立人才庫，完善技術質量標準體系

為保證改造質量防止短期重復改造，專業技術人員作用發揮至關重要。改造比新建更難，要讓既有環境設施脫胎換骨實屬不易，而高素質的專業技術人才隊伍是保障。因此，應建好改造技術人才庫。有人懂技術還得要有標準，才能保證質量。要通過改造實踐，參照現代規劃設計建設技術標準，創新老舊小區改造技術質量標準，建立改造標準體系，力避拍腦袋決策，改造了依然老舊的惡性循環。高標準規劃設計改造項目，高質量建設，讓改造更時尚，推動資源節約綠色發展落地生根。

4.創新方式，建立管理長效機制

老舊小區改造不僅僅是硬件設施的改造，如果作為更具生機活力的軟件建設——“管理 ”不同步完成改造，改造就失去生命力。“三分建設、七分管理”，美麗和諧幸福是靠管理實現的，如果改造后的設施、綠地、衛生等無人維護管理，正常的生活秩序很快就會被打亂，哪來安全和諧，幸福更是無稽之談。為此，一是要通過環境改造，能連片的通過拆建并舉，創造條件實施物業服務企業的標準化規范化管理；二是要對區域小業主少不宜標準化物業管理的實施簡易物業管理，由社區組織收取業主一定的管理費，對環境衛生、公共設施采取市場化運作方式組織社會力量進行維護修繕，既可彌補物業管理缺失，又能拓寬居民的就業渠道，助推服務業發展；三是要制定政策鼓勵業主自主管理和升級改造，可以獎勵補貼的方式支持業主自行管理，自行維護好環境衛生和公共設施，對自行提升改造的給予一定的資金技術支持，增強改造的活力。

5.健全機制，統籌推進

一是統籌規范改造進程。由當地政府根據城市目標定位和長遠規劃統籌區域改造對象和標準，實現應改盡改，協調推進老舊改造和新區建設；二是探索小區黨組織建設，發揮黨組織的領導核心和黨員聯系群眾和先鋒模范作用，發動公職人員帶領群眾積極開展小區的自建自管；三是要抓好業主大會的組織指導，細化管理規約內容，建強自治制度。尤其要發揮規約規范業主決策的重要作用，確保公共利益項目的落實。政府及相關部門應認真調查研究，制定辦法措施指導化解矛盾，使民生實事落地生根；四是建立完善獎懲機制。對遵守管理規約，履行業主義務，積極參與小區改造管理的典型，納入各種創建活動予以表彰獎勵。對不守規約、拒不履行義務的，依法依規懲戒，逐步形成崇尚誠信守法的良好氛圍。

作者簡介：嚴明祥，男，漢族，（1963.5—），中共黨員，現任米易縣人大常委會城環委主任。