三亞市美麗鄉村民宿業發展路徑研究

周志斌

（三亞學院，海南 三亞 572000）

黨的十九大報告指出要按照產業興旺、生態宜居、鄉風文明、治理有效和生活富裕的總要求實施鄉村振興戰略，促進農業農村優先發展。產業興旺是鄉村振興戰略的核心內容，是實現生態宜居、鄉風文明、治理有效且生活富裕的基本前提。海南省三亞市自2014年起開始了美麗鄉村的試點建設工作。2016年，三亞市通過了《三亞市美麗鄉村建設實施方案（2016—2020）》，計劃完成47個美麗鄉村的建設。2017年，為響應省政府提出的“百鎮千村”建設目標，三亞市確定“十三五”期間實施“十鎮百村”工程，即在全市范圍內建設100個“美麗鄉村”，美麗鄉村建設被加速提上日程。建設美麗鄉村有助于促進鄉村產業發展，而產業的發展是美麗鄉村可持續發展的基礎和重要內容［1］。受旅游業發展負外部性的影響，本地居民特別是農村地區居民長期承受高物價、公共資源緊張的困擾，旅游發展沒有惠及本地居民，反而增加了生活的各項成本。在國家、省、市大力推進鄉村振興戰略的背景下，新農村建設、美麗鄉村建設在改變鄉村風貌的同時，也讓更多的鄉村具備了旅游開發價值。部分鄉村地區正以發展鄉村旅游的形式獲取旅游市場的紅利，長期以來的城鄉二元結構所帶來的鄉村凋敝現象，正被旅游業的發展所改變。作為全國知名的旅游城市，三亞市海濱和氣候資源稟賦良好，旅游投資和開發主要集中在四大灣區，旅游產業導向下，城市形態呈現出明顯的帶狀特征。受益于國際、國內不斷增長的旅游市場，三亞市濱海旅游得以高速發展，由濱海向內陸形成“景區（酒店）—城市功能區—鄉村”的空間功能布局。隨著近年來濱海資源的開發趨向飽和，城市建成區也在經歷以棚改為主要特征的城市更新，旅游投資在城市存量土地資源調整中尋找落點，高企的土地成本和不確定性的旅游市場，精品旅游城市建設可能導向的是高價旅游城市，濱海及城市功能區將承載相對高端的旅游市場，而更為大眾化的旅游市場則需要增加新的旅游供給來得到釋放，由此可以預見，下一階段的旅游投資和開發熱點將瞄向內陸腹地的鄉村地區。

選擇鄉村旅游作為美麗鄉村的產業，是旅游城市的必然選擇。民宿業是發展鄉村旅游的基礎，具有轉移農村剩余勞動力［2-3］、保護地方文化［4］等功能。當然，發展民宿業同樣需要一定門檻，有研究認為，社會資本的網絡規模和網絡資源以及先前經驗中的創業經驗、行業經驗和職能經驗等對鄉村旅游創業機會的識別具有顯著正向影響［5］，絕大部分村民明顯不具備民宿創業能力。縱觀我國臺灣地區、日本等民宿業發展成熟地區的經驗，三亞市民宿業的規模化、特色化、精品化發展絕非一日之功，民宿業態如何在美麗鄉村中培育和發展是本文試圖解答的核心命題。

1 美麗鄉村建設與民宿業發展的關系

美麗鄉村建設與民宿業發展之間的關系如圖1所示。

圖1 美麗鄉村建設與民宿業發展的關系

1.1 美麗鄉村建設促進了鄉村產業發展

從各地美麗鄉村建設的實際情況來看，鄉村環境發生了巨大變化，集中體現在“環境美”“生活美”“產業美”和“人文美”。由此可見，美麗鄉村建設有助于推動鄉村產業發展。其一，政府為美麗鄉村的環境整治、設施完善提供了大量資金，同時積極推動了鄉村文明建設，改善了鄉村人居環境。其二，通過美麗鄉村建設，可以推進農村產權制度改革，改變城鄉二元結構，激發村民投身產業實踐的積極性和創造性，進而促進鄉村產業發展。其三，隨著人居環境、產權制度改革下投資環境的改善，美麗鄉村吸引外部投資的機會大大增加，提高了鄉村發展多元產業的可能性，也為鄉村發展吸引了大量人才。其四，美麗鄉村建設導致村民的觀念變遷，給村民創造了在家門口創造財富的機會，讓村民意識到傳承鄉村文化的重要價值。

1.2 鄉村產業發展是美麗鄉村可持續發展的保障

鄉村產業可持續發展是美麗鄉村建設的根本保障。我國城鄉關系長期失衡，導致了鄉村經濟發展困境，由此引發的鄉村治理難題引起了社會的廣泛關注，鄉村環境污染、基礎設施落后、人口不斷外流等問題，阻礙了鄉村工作的開展，根本原因在于鄉村產業發展不強、產業支撐不足。自2013年中央一號文件首次提出美麗鄉村建設，海南省作為首批試點省份之一，通過政府投資完善基礎設施、提供公共服務設施、改善鄉村環境等，以發揮試點美麗鄉村的示范和帶動作用。然而，主要依靠政府投資不是長久之計，一些地區的村民甚至認為美麗鄉村建設是政府的事，為避免村民養成“等、靠、要”的思想，美麗鄉村建設的關鍵在于增強美麗鄉村的“造血”功能，依托產業，帶動美麗鄉村可持續發展。

1.3 民宿業是旅游城市美麗鄉村發展產業的可靠路徑

旅游城市在產業選擇上機會不多，特別是本地居民不足的城市，這意味著消費不足，從而鄉村旅游成為美麗鄉村發展產業的現實選擇。民宿業是發展鄉村旅游的必備要素，能最大限度地延長旅游者的消費時間，將盡可能多的旅游消費貢獻在鄉村，而不是成為城市旅游的飛地。相比較農家樂而言，民宿業提供的是鄉村居住的生活意境，四季都可以入住，受旅游淡、旺季的影響較小，因此具有平抑旅游淡、旺季的功能。在一些地區，民宿不僅為游客提供了住宿，其本身也具有旅游吸引物的功能。除此之外，發展民宿更大的意義在于，村民與旅游者之間的信息交流，打破了鄉村相對封閉的環境，使鄉村與現代經濟社會的聯系更緊密，鄉村風俗文化得以有效保護、傳承和發揚。

2 三亞市美麗鄉村民宿業發展概況

2.1 民宿供給以中低端為主、缺乏品質特征

三亞市的鄉村民宿業發展較早，但較國內其他旅游城市來看，其發展速度非常緩慢，沒有形成獨特的風格和品牌。根據對在線預定平臺上的三亞民宿查詢結果來看，民宿定價多介于150～300元，現有民宿供給以中低端為主。中低端的民宿供給不僅僅體現在定價上，在三亞市鄉村民宿投資最為聚集的天涯區馬玲社區和海棠灣后海村，街區風貌混亂、公共場所雜亂不堪，民宿經營業主缺乏改善社區環境的長期動力，這類民宿難以引領三亞市鄉村民宿的發展方向。而納入美麗鄉村建設計劃的博后村和西島漁村，在不斷改善基礎設施和村落環境的情況下，民宿群落漸成風格。

2.2 民宿運營模式較為單一、經濟效益較差

三亞市美麗鄉村民宿運營模式較為單一（見表1），主要有2種類型：一是社區主導+私人投資，村民將房屋租賃給企業，交由外來投資者裝修運營，或者村民以房屋產權入股的形式進行合作經營，這種模式對應的村落有西島漁村和博后村。二是由企業整體開發，如中廖村和文門村，由華僑城統一打造，負責整村旅游開發。再如海棠灣的彎坡村，因靠近蜈支洲島景區，由蜈支洲島景區托管開發，現已形成特色突出的親子主題娛樂項目和民宿產品。效益方面，受交通區位和旅游淡旺季的影響，民宿客房入住率不夠理想，經濟效益較差。

表1 三亞市美麗鄉村民宿業發展類型

2.3 中高端民宿漸成投資熱點、民宿消費意識培育緩慢

從住宿供給來看，三亞市高端住宿供給已趨向飽和，且消費市場和群體較為固定，中低端住宿供給品質不足，精品酒店、精品民宿業態更是稀少。近年來，大陸多個旅游城市的民宿投資持續火熱，“全面照搬、生搬硬套”，使民宿的發展出現大量畸形和怪象，如2017年媒體評論“民宿泡沫臨近破滅，資本蜂擁將催生海量‘美麗的鬼屋’”［6］，日本成熟的民宿概念復制到國內時忽視了地區特點和經濟社會發展水平。三亞市的民宿投資也出現了一些新的跡象，出現了房間均價在500以上的民宿，如大茅村的歡墅—農莊親子、西島漁村的耕讀者民宿，中高端民宿投資提高了行業的準入門檻。與此同時，存量的民宿也在不斷通過空間重構、氛圍營造實現提檔升級，以迎合不斷增長的民宿消費群體的需要。

3 三亞市美麗鄉村民宿業發展核心障礙

3.1 鄉村房地政策限制了民宿業的發展

鄉村民宿通常是利用閑置民房、民宅打造的特殊住宿接待產品，不同于商品用地開發的旅游酒店，這種民宿以宅基地或村集體用地為主，在民房、宅基地的經營使用上對外來投資者具有一定的局限性。根據《三亞市農村宅基地管理辦法》第九條規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，具體面積標準為：使用農用地的，不得超過120 m2；使用其他土地的，不得超過140 m2；使用村內空閑宅基地、老宅基地的，不得超過175 m2。”第十條規定“農村集體經濟組織農村村莊、集鎮規劃和根據本村的具體情況，可以在劃定宅基地時，給農村村民劃定庭院用地，但庭院用地的面積一般不得超過批準的宅基地面積。庭院用地只能用于種植庭院經濟作物，不得用于建造住房等永久性建筑物、構筑物。”《三亞市村莊建設管理辦法》第十六條規定“村民住宅建筑面積不超過270 m2，建筑層數不超過三層，屋頂檐口高度控制在12 m2以內。”如果鄉村戶籍人口較多，且外遷較少的村莊，在現有的農村房地政策下，吸引民宿投資的可行性較小。

3.2 村民經營意識和社區環境的局限性

近年來，旅游市場對民宿產品的消費往往看重的是非標準化的居住體驗。個性化的體驗和具有主人溫度、情懷的經營風格是對民宿經營者的一致要求，對多數村民而言，要想實現從農業為主轉換到民宿的經營和服務，職業轉換跨度較大，難度較高。另外，民宿住宿體驗并非局限在一戶民居，而是對整體社區環境的異地體驗，是對一種鄉村生活方式、鄉村美的感受。千篇一律的美麗鄉村建設改善了村莊硬件環境的同時，也抹掉了鄉村的個性，鄉村文化品味、鄰里關系等社區軟環境建設并沒有及時跟上。

3.3 民宿發展定位模糊導致運營困難

民宿業態的培育和消費市場的形成都需要一個過程，先打造民宿產品、慢慢培育消費市場或有一定的消費需求、逐步增加民宿產品供給，這兩種路徑都有不小的風險。第一種路徑將帶來極大的運營壓力，過去十幾年來，三亞市周邊市縣的濱海地區興建了大量酒店式公寓，明顯錯誤估計了旅游市場的規模，即便是低價甩賣，也難以彌補投資和運營成本。后一種路徑的風險在于消費需求的不穩定性和提供的民宿服務產品之間是否匹配。由此可見，民宿供給的品質和規模與消費市場發展定位之間的銜接至關重要。

4 三亞市美麗鄉村民宿業發展路徑

4.1 加強政策創新研究，爭取突破政策限制

用足海南自貿區（港）建設政策優勢，合理借鑒其他地區民宿業發展經驗，爭取制定更為靈活、高效的政策體系。一是爭取農地政策上的突破，重點加強基層部門對國土資源部等多部門聯合下發的《關于支持旅游業發展用地政策的意見》的落實運用，適時調整已落后于產業發展甚至制約產業發展的農地政策。二是爭取民宿行業監管和管理上的突破，在客房數量、經營面積、消防、建筑安全、食品衛生、稅務和工商登記等方面給予綠色通道，建立行業許可經營制度，在民宿行業準入方面建立統一的審批與監管機制，避免民宿低品質、過度發展問題的發生。三是加強民宿行業自律和認證，組建民宿行業協會，發揮協會在行業管理與監督上的功能，建立符合三亞市地方特色的民宿等級認證標準和制度。

4.2 加強民宿從業培訓，促進鄉村文明建設

加強民宿從業人員培訓，一是各級政府組織培訓并提供資金支持，可通過夜校、網課、現場授課和外出考察等多種方式來提升從業人員的經營能力。二是鼓勵社會力量、高校智庫團隊介入和支持鄉村民宿的發展。三是鼓勵返鄉人群投身民宿創業投資，引導村民提升經營能力。加強鄉村文明建設，實行村務公開，擴大村民參與村集體事務的渠道，增強基層民主，建立友善、和諧的鄰里關系。加強對鄉村公共基礎設施的建設，在美麗鄉村規定建設內容的基礎上，統籌考慮游客的需要，如游客以中老年群體為主的美麗鄉村，需提高鄉村醫療條件，常備一些常見疾病的特效藥。

4.3 科學制訂民宿規劃、合理定位消費市場

發展美麗鄉村民宿業，要充分考慮區位、資源因素，優先選擇已有一定民宿業態的村落布局，其次選擇景區周邊、交通樞紐沿線的美麗鄉村發展民宿業態，有序開發、梯度培育美麗鄉村民宿產品。科學制訂民宿業發展規劃，分類定位民宿消費市場。比如，景區依托、交通樞紐沿線的美麗鄉村可以以游客為主要客群，打造符合游客需求的民宿產品；而區位條件、景觀條件差一點的美麗鄉村，依托氣候及森林優勢，優先發展氣候療養、避寒度假、森林療養型住宿產品；還有一些城市周邊、不具備旅游觀光的美麗鄉村，消費人群可以定位為城市常駐人口，適宜發展農家樂、一日短租型住宿業態。總之，科學規劃、分類引導、合理定位，是美麗鄉村民宿發展的可靠路徑。