作業成本法在陽光城項目的應用

成宇紅

[摘要]近10年以來，隨著房地產行業迅速發展，競爭力也逐漸增大，由于房地產行業投資規模較大、風險較高、周期較長、關聯度很廣、建造過程也相當復雜，所以，成本控制成為房地產公司制勝的法寶，然而目前房地產行業大多利用傳統的成本分配方法來分配成本，這種方式使得樓盤的制造費用失真，有很大弊端，利用作業成本法計算樓盤的實際成本有助于公司對銷售利潤的準確計算，同時通過項目成本的預算，對不產生利潤的項目及時止損，利用作業成本法為A公司的項目做出了合理的成本分配預算，提前發現公司的不增值作業，使得公司能夠精確的計算利潤，為其樓房未來的合理定價奠定了良好的基礎。

[關鍵詞]作業成本法;成本預算

[中圖分類號]F275[文獻標識碼]A

1 作業成本法的含義及實施

作業成本法是把間接成本以及輔助費用更準確的分配到產品的一種成本計算方法，其指導思想是產品消耗作業，作業消耗資源。該觀念認為公司的所有經營活動由一系列相互關聯的作業組成，而每一項作業都要消耗一定的資源，同時產品被一系列作業生產出來，產品的成本等于所有作業消耗的資源綜合，在消耗了全部作業后產生了產品。在計算時首先確認主要作業，并且按照資源動因將資源分配到作業，然后將作業按照作業成本動因分配到產品。

在降低公司成本方面，不僅需要對公司外部價值鏈高度重視，而且需要注意公司內部生產產品的整個過程，增加將原材料加工成產成品等附加價值的過程，減少其他的不增加附加值的過程，最為重要的是縮短公司內部價值鏈的周轉時間。可以把公司內部的基本價值鏈分解成單獨的作業，然后分析出公司內部的增值作業和低效作業，降低公司的成本。

2? ? 作業成本法在陽光城項目的應用

2.1? ? 公司簡介

A公司位于天平東巷18號，1996年成立，以房地產開發和經營為主，注冊資金1000萬元人民幣，下設有房地產開發有限公司、物業管理有限公司、廣告裝潢公司、施工裝飾、進出口貿易等多個子公司。

A公司目前正在興建“陽光小區”的項目，該小區即將建在太原市尖草坪區，該地區旁邊有醫院、學校、公園等基本設施一應俱全，并且交通便利，是居民的首選居住小區，該項目總共分兩期開發，第一期開發了三棟樓，并且已經全部竣工，投入了銷售，但公司發現其成本過高，并且有些成本費用分配不合理，在銷售樓房時定價不合理，有些樓盤完全處于虧損狀態，故公司希望在第二期可以引入作業成本法對建造全過程的成本進行控制，從而能夠對其進行合理的定價，精確的計算各個樓盤的利潤。該項目第二期所開發的一棟為小高樓，主要針對那些希望遠離市區的嘈雜吵鬧的中高收入的消費者。二棟是適合低收入消費者的經濟適用房。

兩棟的用地性質都是國家準許的經濟適用房的開發項目，通過之前對樓盤的開發經驗，可以得出A公司在建造樓盤的過程中會產生如下成本：

開發成本中包含土地成本：土地出讓金、土地交易契稅及其他費用;前期費用：勘察工程費、報批報建費、規劃設計項目發生的費用;規費：基礎設施、散裝水泥基金;三通一平及臨時設施費：通電通水通路費，平整場地費及建造臨時設施費;建安工程費：基礎工程、主題結構、機電安裝費;基礎設施建筑費：供水供電、電視煤氣;公共設施建筑費：投標費用、監理費、造價咨詢費、質量檢測費、房屋測繪、竣工測量。

期間費用包括銷售費用：廣告費用、樣板間裝修費用、銷售人員工資;管理費用：辦公費用、管理人員工資、差旅費等;財務費用：利息、其他融資產生的手續費。

2.2 陽光城項目成本信息存在的問題

公司之前只是利用基本的勞動工時為基準來分配成本，樓盤的成本信息與真實的成本存在較大的誤差。其中勞動工時按照工人每日在崗實際工時計算，并沒有包括原材料采購、搬運、工具、模具的加工、轉換產品時的調整準備、質量檢驗、設備啟動時間。因此，由此計算的時間與真實的耗用工時偏差很大，另外，按照工時分配公司房地產項目開發中的固定以及變動制造費用，造成公司的制造費用分配不標準，因為每個產品的固定、變動制造費用作業的比例不同，造成了產品的成本與真實成本相差巨大，因此該項目決定利用作業成本法計算成本。

公司開發項目的成本通常在項目完工決算時才進行計算，對項目的成本控制沒有做到成本管理中的動態性以及全程性，這種做法發現不了公司在日常經營管理中存在的問題，導致公司的成本分析不能反映項目產生的真實成本。

2.3 用作業成本法解決公司成本失真問題

針對公司成本管理人員素質、知識水平低下的問題，通過對公司的成本管理和控制人員進行培訓或者讓其實地考察等方式，讓全過程控制成本的先進技術深入其腦海，進而改善公司全面控制方面的問題。

用作業成本法對公司樓盤成本信息失真的問題進行改進。首先，我們通過調研該項目周圍樓盤的價位、樓房的供求情況以及競爭對手對樓盤的開發狀況同時根據購買土地使用權的價格來確定該項目樓盤的價格，根據一系列的分析后得到該項目商品房的售價在1467元/m2，如果以房地產市場所規定的利率3%來計算，可以得到該項目的單位目標成本是1423元/m2，該項目兩棟樓的總占地面積為13000 m2，所以該項目總的目標成本是18499000元，所以，開發成本必須小于1423元/m2，這樣公司才能夠得到3%的利潤。由于土地成本為125.26元/m2，因此減去土地使用成本，該項目目標成本為1297.4元/m2，總成本是1686660元。

通過研究本公司的設計方案以及對周圍已建好的樓盤的成本參考，得到總體項目的預算如下：土地費用、前期開發費用、基礎設施費用、建安費、不可預見費、管理費用、開發成本，總值分別為1632280元、785850元、1853280元、14093300元、550941元、367294元、18364700元;建筑面積為13000 m2，所以每項費用的單價分別為：125.56元、60.45元、142.56元、1084.1元、42.3801元、28.2534元、1412.67元。

但是A公司項目第二期的兩棟建筑，一棟適用于有經濟實力的中高等收入客戶，另一棟經濟適用房適用于經濟實力普通的客戶，兩棟房的價格、利潤、成本有明顯差別。如果運用傳統成本計算方法將間接費用分配到兩棟房上，會使得房子的成本偏離實際成本，所以，公司決定利用作業成本法計算兩棟房子實際產生的成本。

通過對房子整體建造過程，即施工內部流程的分析研究，將整體建造過程分為結構施工作業和鋼筋施工作業，在樓盤建造過程中的作業數據、成本動因及各自產生的流程成本數據如表1。

在利用作業成本法原理及計算方法對樓盤的成本計算后可以看出，兩棟樓盤的實際成本與按照傳統成本計算法計算的成本差異較大，因此運用傳統的成本分配法計算樓盤成本會扭曲公司樓盤成本信息，導致公司對樓盤定價不準確，甚至難以分清哪個樓盤是盈利樓盤。

另外，在作業成本法計算成本的過程中，發現了許多不增值作業，比如鋼筋搬運過程，因此工地在施工過程中要盡量減少這一作業，即盡量減少鋼筋以及設備、材料的多次搬運，雖然檢測作業也不屬于增值作業，但它是保證工程施工質量的必要步驟，所以檢測作業對于降低工程成本是不可缺少的。

公司根據以往成本數據用作業成本法預算樓盤成本不僅可以有效避免不增值作業的發生，而且使得樓盤成本與實際成本更加貼近，有利于樓盤營業利潤的準確計算，對不產生利潤的項目及時止損。

3 小結

由于我國房地產行業起步晚，成本控制方面的意識相對落后，成本控制只注重施工工程過程中的成本，不注重事前、事后整體的控制，在成本計算時利用傳統的成本計算方式，導致計算的成本不夠準確，本文在介紹作業成本法的含義、運行步驟后，利用作業成本法對A公司項目的成本進行了測算，從而能夠減少施工過程中不增值的作業，使得公司項目成本及利潤更準確，最重要的是可以對不產生利潤的項目提前拋出，及時止損，做到全面控制公司成本，減少不必要作業。

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