二線城市房地產的投融資分析

戴巧雅

在梳理和評述各種影響房地產價格因素理論基礎上，本文以福州為例對二線城市房價影響因素進行實證分析，以此為基礎做投融資分析。將2002-2016年間福州房屋平均售價及影響房價的主要因素建立多元線性回歸模型并進行相關分析。結果表明，居民需求和宏觀市場環境是福州房地產投融資考慮的主要因素。

房地產業是社會經濟中重要領域，但許多二線城市房價甚至超過了大多數居民購買力。因此，影響房價因素分析是當下人們關注的社會熱點問題。筆者發現，以往研究大多分析全國市場忽略針對二線城市專項分析。而其理論都有各自假設前提和經濟背景，這些理論能否直接用于研究二線城市房地產有待進一步探討。為此，本文在各種影響房價因素評述基礎上，構建影響我國二線城市房價因素型，并以福州為例采集數據進行實證分析。

一、各種影響房地產價格因素理論綜述

迄今為止，影響房價因素研究范圍主要有需求因素、供給因素及宏觀經濟市場環境。其中需求因素分為：投資需求和自住需求；宏觀因素分為：宏觀市場環境和宏觀政策環境。

回顧影響房價所有因素，本文認為其因素多而復雜。具體到探析二線城市房地產，需考慮供求因素、需求因素、宏觀經濟因素及其他因素，所有影響房價的因素。

二、多元線性回歸模型構建與實證數據說明

（一）多元線性回歸模型構建

由于，第一，房產是一種商品，其供求關系決定均衡價格和均衡數量；第二，房產是特殊商品，具有投資價值，易受宏觀環境影響。具體到探析影響二線城市房價因素問題，需考慮供求因素、需求因素、宏觀經濟因素及其他因素。

故，本文取供求因素中房屋平均銷售價格（Y）、住宅竣工房屋面積（X2）；需求因素中城鄉居民儲蓄年末余額（X1）、人口（X4）；宏觀經濟因素中貨幣供應量（X3）及其他原因構建模型，采集相關數據進行實證分析。

故，房屋平均銷售價格Y為：

Y=β0 + β1 X1 + β2 X2 + β3 X3 +β4 X4 （1）

（二）數據說明

根據（1）式房屋平均銷售價格（Y）主要與城鄉居民儲蓄年末余額（X1）、住宅竣工房屋面積（X2）、貨幣供應量（X3）及人口（X4）有關。

1.數據時間段說明

1998年，中國施行貨幣住房政策。故1998年前后房地產市場發生較大變化且國家數據從2002年統計。故取2002-2016數據進行實證分析。另，福州房地產開發企業住宅竣工房屋面積、福州人口的數據均取每年年末數據。

2.數據具體來源說明

福州房屋平均銷售價格Y、福州城鄉居民儲蓄年末余額X1、福州房地產開發企業住宅竣工房屋面積X2及福州人口X4來源于《國家統計局--國家數據--主要城市年度數據》；貨幣供應量X3來源于《國家統計局--國家數據--年度數據》貨幣和準貨幣（M2）供應量

其中，擬合優度，表明模型與樣本擬合較好，且通過F檢驗具有明顯顯著性。但X2、X3、X4不通過t檢驗，X3和X4符號與預期相反說明模型可能有嚴重多重共線性。對回歸結果進行共線檢驗，逐步回歸等，最后保留的解釋變量X1，既重要又無嚴重共線性。

（二）最終回歸結果

故因素X1系數是3.1514，其他因素保持不變，福州市居民儲蓄年末余額每增加1億元，福州房屋平均銷售價格同期上升3.1514元/平方米。常數項是281.4988，即當福州居民儲蓄年末余額為零，福州市房屋平均銷售價為281.4988元/平方米。

本文利用Eviews，重點研究福州房價變動重要因素，完成相關分析研究，構建多元線性回歸模型。得出如下結論：第一，影響房價的因素中，城鄉居民年終儲蓄余額尤為顯著，從回歸方程可得，年末城鄉居民儲蓄余額可解釋平均房價92.68%，而年末城鄉居民儲蓄余額是居民剩余購買力，與宏觀經濟市場環境密切相關。第二，2002-2016年中，房屋供給對像福州這樣的二線城市影響不大。第三，本文發現，2002-2016年中，宏觀經濟政策、宏觀調控工具，房價調控影響并未達到很大效果。本文認為，對于福州房地產價格投融資主要考慮居民的需求與宏觀經濟市場環境兩個方面。（作者單位：福建江夏學院）