物業管理企業財務預算管理存在的問題與對策研究

林薇

近年來，隨著我國房地產行業地不斷發展與進步，房地產地存量資產快速增長，對物業管理服務提出了新的、更高的要求。對于物業管理企業而言，也應該積極地順應當前的發展時局，如雨后春筍般快速成長起來。然而，由于受到物業費定價因素的限制，從而使得大多數物業管理企業無法很好地實現快速盈利，因此，在很大程度上制約了物業管理企業的可持續發展與進步。財務預算管理作為現代物業管理企業盡早實現戰略目標的一個非常重要的途徑以及手段，同樣能夠很好地適用于物業管理企業的實際經營管理過程當中。本文首先對現階段物業管理企業財務預算管理存在的問題進行分析，然后提出了具體的解決對策，目的在于為提高物業管理企業財務預算管理水平提供切實可行的依據與參考。

物業管理企業主要是為房地產開發商或者業主提供相關的配套設施管理以及維護等方面的服務，使得物業的使用壽命延長，物業服務水平顯著提升。近年來，物業管理行業內競爭程度不斷加大，如何為業主提供更加理想的以及更為優質化的服務，以確保收入的同時，對服務成本進行有效地控制，已經逐漸發展成為當前物業管理企業的一個非常重要的課題。而財務預算管理是基于企業發展目標作為根本導向，而編制財務預算計劃，通過執行預算、事中以及事后等干預措施，以保證企業生產經營管理目標得以盡快實現，并將財務風險加以防控，以優化調整企業戰略目標，促使企業市場應對水平顯著提升。由此可見，財務預算管理對物業管理企業發展具有十分重要的促進作用與現實價值。本文在充分分析現階段物業管理企業財務預算存在的問題的前提條件下，提出了具體的解決對策。

一、財務預算管理對物業管理企業中的重要作用分析

（一） 進一步強化物業企業管理之中的控制工作

物業企業管理的財務預算管理應該以目標利潤作為根本導向，并將其貫穿于企業管理的整個過程之中，屬于一種全員以及全過程的控制。目標利潤的預測、確定以及財務預算的編制是管理者對物業管理企業資源怎樣利用開展事前控制，財務預算執行屬于管理者進行的事中控制，財務預算的差異分析以及考評屬于一種事后控制。財務預算自身就屬于一種硬約束。一旦確定財務預算方案，那么就應該實行，各個部門均對財務預算的實際執行情況進行計量分析，且將計量結果與預算之間進行比較分析，并對實際執行情況與財務預算之間相脫離的差異及時進行揭示，并對其中的原因進行剖析，便于采取強有效措施，從而確保既定目標的實現。那么，這就使得控制具有標準，考核也有了相應的依據。對此，基于目標利潤為根本導向的物業管理企業財務預算管理，能夠進一步強化企業的控制工作，對財務預算進行認真制定，并按照嚴格的要求加以執行，能夠有效實現企業的既定利潤目標。

（二）能夠激勵物業管理企業員工與企業共成長、共發展

成本預算管理貫穿于物業管理企業的實際生產運行過程當中，從產品開發至市場銷售及售后服務，每個環節都是相關聯的，對于每個部門均有責任努力將成本水平降到最低，成本水平降低已經成為物業管理企業文化的某個部分以及企業體系之中的一類時，企業的每位員工均會朝著這個目標前進，從而使得物業管理企業各個部門主觀創造性發揮最大，并努力配合企業的成本預算管理工作，從而進一步促使物業管理企業經濟效益水平顯著提升。此外，當企業薪酬制度關于這方面的設置與員工利益之間相關聯時，則能夠激勵員工工作積極性顯著提升，能夠最大程度地使得物業管理企業人工成本以及生產成本水平降至最低，從而使得物業管理企業利潤空間變大。

二、現階段物業管理企業財務預算中存在的問題分析

（一）物業管理企業財務預算管理體系的實用性較差

物業管理企業財務預算管理體系的有效性以及適用性的基礎主要為預算信息的真實度，由于物業管理企業提供的主要為服務，每一個服務對象的情況又變得十分復雜，財務預算方案編制過程中，需要收集前期信息工作十分復雜，而且需要投入大量的人財物力等方面的資源，常常難以公平合理地分配至各個服務對象，那么這就使得物業管理企業在財務預算編制過程中，常常需要對大量的業務進行判斷，不能編制出來準確的財務預算方案，對物業管理企業財務預算方案的實用性產生了非常大的影響。此外，現階段物業管理企業實行的是招投標制度，很多物業管理企業為了爭取到更多的項目，會將招標收費壓到很低水平，甚至某些企業完全根據對方的收費標準來對相關的收費方案加以編制，財務預算管理體系在企業管理過程中變成了一種形式化的東西，若將來的物業管理企業存在財務預算水平超標的情況，那么就需要對財務預算方案進行修改，從而更好地滿足物業管理企業的發展。

（二）物業管理企業對財務預算管理的認識水平較低

財務預算管理主要是對傳統的物業管理企業預算管理方法進行優化和進一步完善，同時，也將預算管理的基本觀點以及具體的管理方式進行根本性的改變。財務預算管理作為物業管理企業管理水平的一個重要方面和內容，對物業管理企業管理者而言，大多數管理者對怎樣組織以及實施預算缺乏深入地理解和認知。

（三）財務預算管理戰略無導向性可言

目前，某些物業管理企業對財務預算進行編制時，其目的主要是為了將自己的大企業的形象進行展示。其實，自身對于預算的完成程度卻并未得到有效關注與重視，從而導致財務預算管理僅僅流于形式化，是一項表面化的工作。然而在實際過程當中，一般以基期實質發生數加減預算期可能改變的要素，然而在這個過程當中往往將企業進展的戰術目標完全忽略了。這種財務預算管理在戰術方面嚴重欠缺，只會造成物業管理企業工作人員產生消極的工作態度，那么就會使得物業管理企業管理者只是關注眼前的利益，而完全將未來物業管理企業的發展加以忽略。

三、現階段物業管理企業財務預算管理對策

（一）強化財務預算管理體系的實用性

1.在編制預算方案時進行充分的信息收集工作，充分了解不同服務對象的需求，并據此編制相關的預算方案；

2.禁止不顧經營實際迎合出標方的投標行為，以預算方案為基礎編制投標方案，嚴禁兩種方案的相互代替。

（二）強化對預算管理的認識

物業管理企業應該高度關注與重視預算管理的重要作用。物業管理企業所有員工均要樹立科學和規范化的管理理念，積極地參與到物業管理企業的預算管理工作之中，每位員工均需要將自身的目標加以明確和重視，且應該承擔起自身的責任，以保證預算管理工作可以得到高效地執行與落實。此外，企業還應該積極構建相應的激勵措施，將預算管理工作的執行情況與職工的利益之間相聯系起來，從而對其權責進一步加以明確，以激發全體工作人員參與的積極性，從而將預算工作落實到位。

（三）將預算管理制度加以完善

物業管理企業若要提升自身的預算管理水平，那么就應該不斷完善預算管理制度，將預算管理編制以及執行等方面的工作程序加以明確，對預算管理的所有工作開展精細化分類，以保證企業預算管理水平的顯著提高。此外，還應該對預算進行科學規范地進行編制，在實際編制過程中，應該以物業管理企業的戰略目標以及現實發展狀況相聯系，從而保證預算編制與相關預算管理需求保持高度的一致性。構建一套完善的物業管理企業內控制度以及財務管理制度，從而保證各項制度能夠執行到位，進一步提高企業資金利用率。

四、結論

綜上所述，現階段物業管理企業財務預算管理存在很多方面的問題，亟待解決。對此，應該采取強有效的措施，以提高物業管理企業財務預算管理水平與質量，促進物業管理企業的可持續發展。（作者單位：常州市軌道交通發展有限公司）