房地產開發企業甲供材料業務處理的研究

蕭冬

【摘要】所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設單位提供原材料，施工單位僅提供建筑勞務的工程。

【關鍵詞】甲供材;業務處理的研究

房地產開發企業（甲方）“甲供材料”，是指由房地產開發企業提供原材料，施工單位（乙方）提供建筑勞務的工程。材料價格的支出與消耗在商品房建造成本和造價中占據約65%的比重，房地產開發企業為了保證工程質量和降低工程成本，通常都在合同中明確規定工程甲供材料范圍。

建筑材料的總體類別為26個大類，776個中型類別，319個小型類別，甲供材料一般為大宗材料，比如鋼筋、鋼板、管材以及水泥等。甲供材的優點是：1、有效避免施工方在工程中標扯皮：如果在招標前甲方就各種材料未作價位說明或未指明品牌，那么中標單位在履行施工合同期間如果材料價格上漲，或是甲方通過市場考察后所定材料的標準高于中標單位中標價，或是材料的施工實際用量超出了預算量由此而引起的甲方與乙方的扯皮;2、避免乙方確定材料品牌后摻雜使假：目前的建筑市場良莠不齊，假冒偽劣很多，還有一些材料本身并無廠家標記，甲方和監理單位只能依據資料來確定材料的真偽，雖然規范要求所有材料到工地后施工方都要進行復檢，但一般產品復檢后都是合格的，同是合格產品使用起來差異還是挺大的，所以甲方供材保障了材料的質量，從而也就保證了工程的質量;3、降低成本：乙方投標或甲方對材料認質認價，必然要在采購價基礎上增加采保費、利潤，導致材料價格虛高，而采用甲供則能有效避免以上問題，并能降低稅負，避免重復納稅，降低工程成本。對于乙方而言，優點就是可以減少材料的資金投入和資金墊付壓力，避免材料價格上漲帶來的風險。這是雙方互利互惠共贏的一種行為，所以在理論與實踐中都能行得通。

但甲供材料在實際運行中也存在如下缺點： 1、甲供材有可能造成浪費：在清單招標中清單材料預算量只是按圖紙計算，結算時甲方一般會采取節約量與乙方分成的辦法來鼓勵改進工藝，但當實際用量小于清單量時，乙方往往將節約的多領料變賣，獲取更高的利潤，達不到甲方壓縮成本、節約材料的初衷;2、甲方供貨壓力：房地產開發項目一般建設周期在兩年以上，甲供材料涉及鋼材、地材、門窗、安裝材料、裝飾裝修材料、設備等多門類多規格，合理規劃甲供品種、周期，才能加快開發速度，降低成本。當遇到市場波動，應提前做好預案，合同中充分考慮市場變動情況及供貨商動態，同時做好不能及時供貨情況下的備選方案，必要時進行監造，化解合同風險，保證工期; 3、乙方配合供貨方消極：工程建設過程中，需要乙方根據工程進度提前提交用料計劃，乙方往往要么不及時、要么不準，或者貨到現場以沒人、沒場地不予接收，對供貨方進行刁難;如果是甲方分包用材料，施工總包方往往在水電使用、垂直運輸、材料堆放等方面設置障礙不予配合，進而對分包方索要配合服務費，而其實甲方已經就該部分分包配合費給過總包方了;4、甲供材料在工程完工后易留隱患 ：對于甲供材料，如果乙方疏于管理，會導致材料生銹、發霉、失效、損壞等情況，用于工程有可能造成隱患。即使不出現以上問題，當工程某部位出現問題需要維修時，乙方一般會首先提出是甲供材料的問題而推卸責任，當責任一時難以劃清的時候，容易造成扯皮現象，影響工程進度。

綜上所述，甲供材料使用得當是開發企業降低成本、加速工期、提高品質的有力抓手，為大多數成熟開發房企所啟用。如何應用好這一模式，需要從以下幾點入手：

1、重視甲供材料采購環節

“在一個公司里，采購和銷售是僅有的兩個能夠產生收入的部門，其他任何部門發生的都是管理費用——杰克·韋爾奇”。采購銜接項目設計，影響項目的質量、安全、成本、銷售，是企業價值鏈中最重要的一個環節，是降成本、增效益的重要舉措。開發企業需要建立并規范采購過程中的關鍵節點，使采購各階段均能被追蹤和監控。第一要優化項目整體采購計劃：采購計劃的關鍵要素分為五類，即范圍、責任主體、招標方式、控制價、相關日期，通過采購計劃，使管理者在了解市場供求情況，清楚企業生產者經營安排、掌握項目進度計劃以及項目目標成本的基礎上，對項目招標計劃進行有預見性的安排部署;第二要重視單項招標前段的協同與交底：招標需求部門自發起采購申請至正式發標前，需和需求部門、相關領導就技術、圖紙、工期、成本、投標人資質、標段劃分、招標方式等要求進行交底，并對招標流程、付款方式、評定標原則、招標時間、招標小組人員等達成共識，以確保招標能夠順利、高效進行;第三要做好材料供應商入圍的規范管理：供應商入圍需遵循三大原則，即達標原則（保證入圍單位資質符合要求）競爭原則（保證供應商的充分競爭）、新人原則（邀請招標時盡量保證至少有1家未合作過的供應商參與，規避串標，確保良性競爭）;第四要加強對項目整體采購計劃的異常監控：眾多標桿房企一般從關鍵合同采購進度異常、招標責任主體變更、招標方式變更、采購控制價變更、內外部投訴等五大方面進行監控，基本能夠滿足開發企業招采過程中的風險管控。

2、加強甲供材料供應的工程管理

甲供材料工程管理是指工程建設過程中所需的甲供材采購、使用、儲備等行為進行計劃、組織和控制的過程。對于開發房企，具體包括材料計劃制定、材料采購、材料使用和倉儲等幾個重要環節：

2.1甲供材料的催交、監造管理

工程材料管理的重要目的是適時、適量、適質地提供項目建設所需物資，然而在實際供貨工程中，供應商往往不能按照合同約定時間準時交貨，或者由于施工進度發生變化導致材料供應時間需要調整等情況。為避免上述情況的發生，保證材料的及時供應，需要適時進行催交管理工作。催交方式有兩種，一種是建設單位管理人員進行催交，另外一種是委托專門的咨詢服務公司或者委托監造單位實施催交工作。監造一般是指按照設備供貨合同要求，對工程所需設備在制造生產過程中對其工藝流程、制造質量、生產進度及廠家質量體系進行監督，分為文件見證、現場見證、停工待檢3種方式。特別注意的是監造結果并不代表對到貨設備的認可，需要貨到現場進行驗收及檢測。

2.2甲供材料的使用管理，重點關注以下幾個環節

（1）材料使用計劃管理：是指由乙方根據工程進度及現場施工情況，定期向甲方提報需求，甲方物資管理人員根據計劃分批采購或由供應商分批供貨，可以避免項目建設過程中的超量采購或供貨不及時的風險。要求乙方保證用料計劃的準確性，重點關注填報的材料種類、型號、數量是否正確，并注明使用部位。同時計劃要充分考慮供貨周期，防止出現供貨不及時造成的窩工。甲方和監理單位要嚴審施工單位的用料計劃。

（2）材料的到貨、驗收管理：內容包括到貨接收、形成到貨記錄、建立入庫臺賬、材料靜態驗收、動態驗收、通知乙方領用等環節。材料到貨后除常規入庫手續外，如有包裝損壞等異常情況，注意留有影像資料并歸檔保存，作為進一步處理的依據。靜態驗收的目的是保證供應商供應材料的規格、型號、數量等滿足要求，動態驗收則指工程物資安裝、調試階段的性能驗收，要求甲乙雙方、監理、供應商均到場參加，尤其注意隨機文件資料的保存管理，便于以后竣工資料準備、物業交接等工作的落實。

（3）材料的入、出庫管理：甲方物資管理部門應建立嚴格的入出庫管理制度，建立相應的臺賬，定期進行盤點，保證賬、物、卡相符。目前大多數開發企業一般不設立庫房，做到材料隨到隨領，減少管理環節和壓資金情況。對于退庫材料應做到項目間調劑使用，同時留夠竣工后維保期間的材料儲備。設有臨時中轉庫房的企業還應做好防火、防雨、防盜搶等安全防范工作，避免不必要的損失。

結語：

效益是房地產開發企業生存的基礎，也是企業發展的源泉。降低工程成本最直接的途徑一是降低采購成本，二是在施工過程中降低材料消耗，而這些都離不開基層的物資管理。所以，要降低成本，就必須提高對物資管理的重視程度，狠抓制度的落實與執行程度，以加強對項目的材料管理，達到降低工程成本的最終目標。

參考文獻：

[1]姚武.《成本制勝—微利時代再造房企核心競爭力》.采招管理站.明源地產研究院.2017.9

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