淺析審查長(zhǎng)泰縣居住區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的若干問(wèn)題

邱志慧

摘 ? 要：修建性詳細(xì)規(guī)劃一般是以控制性詳細(xì)規(guī)劃及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為依據(jù)，用以指導(dǎo)各項(xiàng)建筑工程設(shè)計(jì)和施工的規(guī)劃設(shè)計(jì)。本文根據(jù)筆者多年從事居住區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃方案審查經(jīng)驗(yàn)，探討修建性詳細(xì)規(guī)劃方案在規(guī)劃審查中存在的問(wèn)題及解決辦法，與廣大建設(shè)單位、設(shè)計(jì)進(jìn)行交流，同時(shí)希望建設(shè)單位在報(bào)批修建性詳細(xì)規(guī)劃方案中，能提高其編制質(zhì)量，加快審批進(jìn)度，縮短報(bào)批時(shí)間。

關(guān)鍵詞：居住區(qū) ?修建性詳細(xì)規(guī)劃方案 ?審查

中圖分類號(hào)：TU984 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1674-098X（2019）02（c）-0148-02

居住區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃方案內(nèi)容一般由三部分組成，主要包括總平面規(guī)劃（包括豎向、交通規(guī)劃）、單項(xiàng)及綜合工程管網(wǎng)規(guī)劃和建筑單體設(shè)計(jì)等。本文主要簡(jiǎn)述長(zhǎng)泰縣在審查規(guī)劃方案時(shí)審批依據(jù)、審批要點(diǎn)，在審查方案中存在的問(wèn)題，提出解決問(wèn)題的方法。

1 ?審批主要依據(jù)

（1）《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。

（2）配套的行政法規(guī)與規(guī)章及規(guī)范性文件如《福建省實(shí)施<中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法>辦法》、《城市規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容規(guī)定》、《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》等。

（3）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范。

如《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》、《<福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定>漳州市中心城區(qū)實(shí)施細(xì)化規(guī)則》、《長(zhǎng)泰縣建設(shè)項(xiàng)目容積率規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》

（4）政府、部分相關(guān)批復(fù)文件。

如《選址意見書》、《國(guó)有土地出讓合同》，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或土地證和政府會(huì)議紀(jì)要等建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)文件。

（5）上位規(guī)劃。

如總體規(guī)劃、各相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等。

2 ?方案審批要點(diǎn)

2.1 原則性要點(diǎn)

（1）用地情況：上位城市道路規(guī)劃、土地權(quán)屬、用地性質(zhì)（建筑功能符合）、用地紅線范圍（角點(diǎn)坐標(biāo)）。

（2）規(guī)劃指標(biāo)：用地面積、計(jì)容建筑面積、容積率、綠地率、建筑密度。

2.2 技術(shù)性要點(diǎn)

（1）總平面規(guī)劃：規(guī)劃布局與空間環(huán)境、日照分析、交通組織、出入口設(shè)置、停車配建、公建配套。建筑退讓（用地和道路紅線）、建筑間距等等。

（2）建筑單體設(shè)計(jì)：建筑高度與層高、建筑面寬、建筑面積計(jì)算等。

（3）豎向與管線設(shè)計(jì)：場(chǎng)地與城市道路豎向銜接，管線與市政設(shè)施銜接。

3 ?詳細(xì)性規(guī)劃審查存在的問(wèn)題

3.1 不符合規(guī)劃要求

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目，建設(shè)單位為了追求最大利益，在規(guī)劃設(shè)計(jì)師，不顧規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的約定，隨意突破指標(biāo)，美其名曰突破是為了提高規(guī)劃方案的質(zhì)量，讓不合理成了“合理”化了。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是編制修建性詳細(xì)規(guī)劃方案的靈魂，其強(qiáng)制性指標(biāo)是不能突破，如容積率、綠地率、建筑密度、建筑高度等等。特別是容積率需嚴(yán)把其上、下限，不可突破。

3.2 編制深度不夠

編制深度不夠也是審查文本時(shí)普遍存在的問(wèn)題，由于建設(shè)單位為了項(xiàng)目快速推進(jìn)，給設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)方案的時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，設(shè)計(jì)人員為了完成節(jié)點(diǎn)任務(wù)加班加點(diǎn)、通宵設(shè)計(jì)，致使其設(shè)計(jì)質(zhì)量不高、設(shè)計(jì)深度不足。就以長(zhǎng)泰報(bào)批相關(guān)規(guī)劃文本來(lái)說(shuō)，具體表現(xiàn)為文本篇章凝亂，文本內(nèi)容不完整，內(nèi)容前后不一致，總平圖表達(dá)不清楚、不清晰，特別是對(duì)市政管線篇章應(yīng)付了事，表述不具體，無(wú)其深度可言。這對(duì)規(guī)劃審查非常不利，審查人員無(wú)法從文本中得到該有的信息，從而影響了建設(shè)單位的報(bào)建進(jìn)度。因此設(shè)計(jì)人員在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)上應(yīng)表達(dá)清楚，內(nèi)容完整，盡量提供更多的信息給審圖者。讓審圖人員能在有限的時(shí)間內(nèi)熟悉設(shè)計(jì)內(nèi)容，從而也加快審圖進(jìn)度，為項(xiàng)目報(bào)建爭(zhēng)取更多的時(shí)間。

3.3 與法律法規(guī)及技術(shù)規(guī)定打“擦邊球”

偷面積或預(yù)留改變建筑功能是建設(shè)單位樂而為之之事，是建設(shè)單位為今后營(yíng)銷做準(zhǔn)備，突出其賣點(diǎn)。建設(shè)單位會(huì)把偷面積的理念告訴設(shè)計(jì)人員，設(shè)計(jì)人員則會(huì)在架空層、飄窗、花架、結(jié)構(gòu)加強(qiáng)板、附屬構(gòu)筑物、各種縷空及封閉空間等設(shè)計(jì)中大做文章，滿足建設(shè)單位的意圖。例如，在長(zhǎng)泰A項(xiàng)目，報(bào)審的初稿文本其用地面積22787m2，容積率為1.2，建筑密度可達(dá)到設(shè)計(jì)達(dá)到31.59%，平均層數(shù)為5層，用地范圍內(nèi)排滿建筑物，無(wú)一處集中綠地，按筆者的經(jīng)驗(yàn)，容積率為1.2項(xiàng)目，建筑密度32%，則層數(shù)約為3.5層就能滿足要求，可其平均層數(shù)能建5層，存在這現(xiàn)象就是建設(shè)單位存在偷面積的現(xiàn)象很嚴(yán)重。偷來(lái)的面積不占容積率指標(biāo)，也不做房屋產(chǎn)權(quán)登記，對(duì)政府而言減少了土地收入和稅收，對(duì)購(gòu)房者而言建設(shè)過(guò)程中也無(wú)政府監(jiān)督，若存在質(zhì)量問(wèn)題也很難維權(quán)。因此在審核文本時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)審核是否存在偷面積行為。

4 ?采取的措施

一是建設(shè)單位在報(bào)批規(guī)劃方案時(shí)，應(yīng)同時(shí)提供第三方測(cè)繪報(bào)告及第三方日照?qǐng)?bào)告成果，審核人員應(yīng)根據(jù)第三方報(bào)告成果對(duì)方案進(jìn)行對(duì)比審核，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與設(shè)計(jì)單位及第三方單位進(jìn)行溝通解決，從而避免各項(xiàng)指標(biāo)超規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的要求。二是我縣及時(shí)出地方技術(shù)文件如：《長(zhǎng)泰縣建設(shè)項(xiàng)目容積率規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》，對(duì)省技術(shù)規(guī)定進(jìn)一步細(xì)化補(bǔ)充，其中對(duì)采光井，結(jié)構(gòu)加強(qiáng)板及主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的附屬構(gòu)筑物建設(shè)要求都做了具體規(guī)定，從而杜絕偷面積行為發(fā)生。三是工作人員加強(qiáng)業(yè)務(wù)交流。單位會(huì)派工作人員到上一級(jí)單位進(jìn)行學(xué)習(xí)交流，對(duì)工作人員定期培訓(xùn)。單位內(nèi)部每逢周一晚上進(jìn)行業(yè)務(wù)交流，把一周來(lái)審查文本中的難點(diǎn)、要點(diǎn)進(jìn)行業(yè)務(wù)探討，尋找更好的解決方法，提高工作人員的業(yè)務(wù)水平。

5 ?意見及建議

5.1 健全法律法規(guī)及技術(shù)規(guī)定

地方政府應(yīng)在福建省城市管理技術(shù)規(guī)定指導(dǎo)下結(jié)合地方實(shí)際情況及特點(diǎn)對(duì)省規(guī)進(jìn)行細(xì)化編制，完善其技術(shù)依據(jù)，讓建設(shè)單位無(wú)法鉆空子，從而提高規(guī)劃的品質(zhì)。

5.2 加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升設(shè)計(jì)人員業(yè)務(wù)水平

設(shè)計(jì)單位應(yīng)不定時(shí)進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，熟讀法律法規(guī)，互相進(jìn)行業(yè)務(wù)交流，提升設(shè)計(jì)水平，也應(yīng)穩(wěn)定人才，減少人才流失，避免一個(gè)項(xiàng)目因人才流失而由多個(gè)設(shè)計(jì)人員來(lái)接手完成。同時(shí)建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)與審查人員溝通，避免設(shè)計(jì)突破規(guī)劃要求。

5.3 審查人員應(yīng)注重規(guī)劃文本原則性問(wèn)題，公平、公正進(jìn)行文本審查

在審查文本時(shí)，審查人員應(yīng)依據(jù)法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)定、上位規(guī)劃及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行審查，對(duì)強(qiáng)制性指標(biāo)，必須嚴(yán)格把關(guān)，不得做任何的突破，若發(fā)現(xiàn)不合理問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)與建設(shè)單位進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，并要求其更改。在審查時(shí)應(yīng)注重維護(hù)公共利益，對(duì)建筑規(guī)劃用地是否超越用地紅線等進(jìn)行審查，如有項(xiàng)目應(yīng)地形原因而使小區(qū)道路，擋土墻及護(hù)坡，消防登高場(chǎng)地超越用地紅線，則應(yīng)其改正，避免造成非法占地。

5.4 建設(shè)單位應(yīng)合理安排工程設(shè)計(jì)進(jìn)度

建設(shè)單位應(yīng)給設(shè)計(jì)人員充足思考、設(shè)計(jì)時(shí)間，使設(shè)計(jì)出來(lái)的產(chǎn)品質(zhì)量得到保證，避免設(shè)計(jì)時(shí)間匆忙，而造成設(shè)計(jì)出的成果質(zhì)量不高，甚至突破規(guī)劃要求;更不能明示暗示設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)出的成果不符合法律法規(guī)及技術(shù)規(guī)定要求。

6 ?結(jié)語(yǔ)

本文以規(guī)劃審查中存在的問(wèn)題進(jìn)行探討，希望建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位在編制過(guò)程中應(yīng)對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行合理分析，從而更好提升規(guī)劃方案整體的合理性、科學(xué)性及可靠性。

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