吉林省養老地產項目市場化研究

張鑫蕾

[摘要]隨著我國老年人口數量的不斷增多，傳統的公益性養老巳遠遠不能滿足需求，在此情況下，市場化的養老地產營運而生。同時，隨著人口紅利的不斷消失，公益性養老項目的大量投入會嚴重增加政府的負擔，因此養老地產項目市場化已成為必然趨勢。本文主要以吉林省作為研究對象，對其養老地產項目的市場化問題進行了研究。首先，對當前吉林省養老的現狀進行概括和總結;其次，對吉林省養老地產市場化存在的問題進行了深入分析;最后，在借鑒相關理論成果的基礎上，從政府、開發商和消費者三個方面，提出了吉林省養老地產項目市場化的意見和建議。

[關鍵詞]養老地產;市場化;吉林省

文章編號：2095-4085（2019）03-0081-01

1吉林省養老地產的現狀分析

近年來，吉林省人口老齡化現象嚴重，截止至2017年底，全省養老機構還不到3000家，所能提供的床位總數僅為16.2萬張，平均為每千名老年人提供的床位數量僅為45張，已遠遠不能滿足吉林省老年人和諧養老的需求。

2吉林省養老地產市場化存在的問題

2.1市場力量參與積極性不足

由于企業融資困難、經營管理模式不健全等各方面的原因，大多企業對于養老地產缺乏興趣。據調查得知，吉林省福利性的公辦養老機構收費標準一般在每月800元左右，但為了支付巨大的成本支出，民營養老機構的收費標準只能維持在每月2000元以上，較大的費用差距，導致不少民辦養老機構存在“床等人”的情況，更是嚴重削弱了市場力量參與養老地產的積極性。

2.2養老模式較為單一

我國養老地產的運營模式主要分為出售型、租賃型和售賃結合型三種模式，各個不同的模式各有優缺點。但在吉林省，運營模式卻是較為單一，大多是以養老機構的租賃型為主，對于養老機構來說，這種運營模式成本較低，風險較小，但對于養老地產的開發商來說，由于資金回收周期較長，因此給資金的流轉帶來了巨大壓力。

2.3缺少金融體系的支撐

養老地產項目帶有一定的公益性，需要得到金融體系的支撐。但從目前情況來看，盡管吉林省出臺了一系列的扶持政策，但卻很少得到具體的落實，政府主導作用發揮不足，導致養老地產開發商與政府機構以及金融機構缺乏密切的合作，投資壓力較大，因此難以將全部精力投入到養老地產的項目開發中來。

2.4管理服務體系不完善

養老地產項目的開發，涉及到規劃、設計、營銷等多個方面，因此需要在各方面建立完善的管理和服務體系。但在吉林省，卻是存在運營管理服務體系不完善的問題，主要表現如下。首先，開發商方面，政府在用地，規劃等方面的服務體系不完善，導致開發商難以快速，便捷的得到各種支持;其次，運營商方面，由于缺乏專業人才，工作人員服務意識和能力不強，養老服務缺乏吸引力，導致不少養老機構存在“床等人”的現象，從而導致養老機構在購買或租賃養老地產時存在顧慮，更是給開發商帶來了巨大的壓力。

3吉林省養老地產市場化的建議

3.1政府要加大支持力度

根據養老地產高投資，慢回收的特點，政府應該加大支持力度。在用地規劃和審批方面要給與一定的支持，盡可能降低開發商拿地的時間成本和資金成本;同時政府應充分發揮主導作用，建立完善的養老地產金融支持體系，在資金方面給開發商較大的支持。

3.2開發商要明確市場定位

盡管養老地產是一個“大蛋糕”，但如果缺乏明確的市場定位，會導致開發商投資并不能取得明顯收益。養老地產的主要消費者是廣大的老年人口，老年人口缺乏穩定的經濟收入，對于養老項目的費用有著較高的要求，因此開發商在進行項目開發時，要首先對本地的養老市場進行深入調研，明確養老地產的市場定位，盡可能考慮大多數老年人對養老成本的資金需求和對建筑設計的外觀需求。

3.3消費者要轉變養老觀念

首先，要改變傳統的居家型養老觀念。居家型養老模式，盡管有著成本低的優勢，但同樣有著服務體系不完善、保障措施不到位等問題，而市場化的養老模式，在服務質量、保障能力等方面有著不可替代的獨特優勢;其次，消費者要配合養老地產的運營。對于養老地產項目來說，除了基本的食宿設施外，還需要配備一系列的公共設施，公共設施的購買和維護需要支付較高的成本，這就需要消費者密切配合，愛護公共設施，從而共同營造良好的生活環境。

4結語

由于越來越多的年輕人選擇在外地工作，沒有足夠的時間和精力照顧老人，傳統的居家型養老模式已不能滿足老年人的養老需求。同時，隨著人口紅利的逐漸消失，單純依靠政府進行投資會極大增加政府財政壓力，在此情況下，養老地產的市場化已成為必然趨勢。要推動養老地產的市場化，需要政府、開發商和消費者共同努力，不斷為養老地產項目的市場化提供各種支持和保障。

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