以時間換空間 保持樓市穩定健康

文／陳濤

當前我國“房住不炒”日益深入人心，雖然房地產市場仍有起伏，但整體已經趨向理性。

當前我國樓市掙快錢時代已經一去不復返。過去幾年，熱點城市實施了嚴厲的房地產調控措施，有效抑制了樓市投機炒作行為，使得房地產市場逐步回歸理性。我國房價業已超前運行，保持樓市健康穩定，在目前條件下以時間換空間，可能會是較為理性和現實的選擇。

樓市已經不具備掙快錢的邏輯。主要表現在：一是房價水平過高，導致繼續大幅推升房價的邊際動能呈下降趨勢。經歷十多年房價狂飆，我國絕對房價和相對房價水平明顯偏高。以熱點城市房價為例，北京、上海和深圳等地絕對房價已經超過大多數國際大都市水平，北京核心區公寓超過千萬元人民幣，而日本東京核心區域公寓多數不到千萬元人民幣，但居民收入水平卻遠遠不及。非熱點城市房價相對居民收入也明顯偏高，城鎮居民的住房消費和負擔日益加重。在當前房價水平下，推升熱點城市動輒千萬元房產的資金總量將會呈下降趨勢，且不考慮會有大量拋售變現的情況。二是經濟增長中樞回落，破壞了房價較快上漲的基礎。過去房價較快增長，主要是宏觀經濟增長較快驅動，房價一定程度可以超前經濟上漲。但隨著我國經濟體量持續擴張，經濟增長中樞回落，支撐過去房價超前運行的基礎被削弱，房價繼續維持較快上漲的壓力顯著加大。三是房地產企業出現倒閉潮，住宅投機套現難度明顯加大。據人民法院公告數據，目前已有超過400家房地產企業倒閉。過去盲目拿地成就“地王”，如今成為經營重大負擔。同時投機套現難度明顯加大，二手房市場整體回落。2019年10月份，北京、上海兩地的二手住宅銷售價格環比分別下降0.6%、0.2%。在經濟增長前景不明朗狀況下，熱點城市二手住宅銷售價格回歸理性動力將會逐步增強。這些情況表明，過去“高開高走”的樓市快錢邏輯，已經逐步向“高開低走”邏輯轉變，這既有過去嚴厲調控措施促使市場降溫的累積效應，也有房地產市場自發調整的結果，總而言之樓市掙快錢邏輯基礎不復存在。

伴隨著房價快速上漲，我國房地產業和房地產金融規模顯著增長，已經具備對宏觀經濟和金融的系統性影響力。目前，我國住宅市場價值已經遠遠超過國內生產總值，有機構預測已經高達65萬億美元，超過美國、歐盟和日本經濟總和。各類房地產貸款約占貸款總量的1/4，加上房地產企業其他負債，房地產金融總量較大。特別是過去幾年新增融資主要以房地產融資為主，明顯提高了城鎮家庭杠桿水平。同時社會資源過度向房地產業聚集，擠壓了社會消費增長空間。2019年1～10月份，全國社會消費品零售總額同比增長8.1%，名義增速較上年同期下降0.5個百分點。雖然房地產投資增長較快，但剔除房地產投資后的工業投資、制造業投資增速偏低，遠低于房地產投資增速，一定程度反映出房地產投資對其他投資的擠壓作用。事實上，投資總要受到回報驅動，若房產投資回報偏高，必然會減少其他投資規模。不過，支撐中國經濟未來增長的是高新技術產業，而不是磚頭和水泥搭建的房地產業。

當前我國樓市需要一個以時間換空間的過程。從當前宏觀內外部經濟環境和樓市自身運行邏輯分析，保持房地產市場穩定，通過時間換空間，無疑是較為現實和理性的選擇。一是繼續保持住宅投機高壓態勢。理論和實踐都已經證明，樓市是非理性極易出沒的地方，若放任不管，非理性驅動的羊群效應就容易導致逆向選擇，增大宏觀經濟金融運行脆弱性。雖然部分熱點城市房價有所松動，但房地產市場投機炒作慣性依然存在，投機動能尚未消減，特別是投機炒作還未嘗到苦果、付出昂貴代價，因此仍要保持對住宅投機炒作高壓態勢，露頭就打。同時，也要微調現有住房調控政策，避免房價出現明顯回落。二是加快完善保障性住房體系。住房保障是住房供應體系不可缺失的重要一環。我國熱點城市房價過高，更要加大加快保障性住房建設，通過加大公租房、共有產權房等供應，有效緩解中低收入人群住房壓力，同時還能維持現有房地產投資增速。三是嚴格房地產金融管理。完善現有差別化住房信貸政策，可考慮針對房價水平實施差異化住房按揭政策，高價房貸款比例縮小，低價房貸款空間增加，可以在抑制高價房炒作同時，支持剛性住房需求。加大借款人收入審核，嘗試將收入證明與個人所得稅交納情況掛鉤，避免給中低收入人群發放無法負擔的貸款。加強房地產企業融資和資金運用管理，重點監測高負債率企業拿地和開發狀況，主動防范企業債務風險。四是探索房地產市場長效機制建設。加快房產持有稅試點，可考慮從三套房開始起征房產稅，通過房地產稅試點逐步替代住房限購政策，補充政府稅收收入，減少土地出讓壓力。完善房產流轉稅收制度，借助大數據和金融稅收數據聯網，實施精準稅收征繳，減少房產交易陰陽合同現象。同時還要充分考慮房地產調控政策措施對個體行為的影響，避免出現假離婚等社會現象。

當前我國“房住不炒”日益深入人心，雖然房地產市場仍有起伏，但整體已經趨向理性。這樣的局面來之不易，也是多年調控期盼的目標，因而要倍加珍惜，保持足夠定力，通過以時間換空間的過程，逐步消化房地產風險，保持我國房地產市場健康穩健運行。