城市進入存量提升階段 城市更新改造成主戰場

文／林小昭

近年來，大城市發展逐漸由增量擴張向存量提升轉變。

國家發改委等15部門日前聯合印發了《關于推動先進制造業和現代服務業深度融合發展的實施意見》提出，要鼓勵地方創新用地供給，盤活閑置土地和城鎮低效用地，實行長期租賃、先租后讓、租讓結合等供應方式，保障兩業融合發展用地需求。

盤活存量土地和低效用地，加快存量提升，也成為許多城市發展的重要方向。在廣東順德，以村級工業園升級改造為突破口，順德目前已完成改造面積1.6萬畝，今年要完成超2萬畝的改造目標，而村級工業園改造完畢后騰出的13.5萬畝，將為高端制造業發展騰出空間。

11月5日，深圳召開產業用地全球推介計劃新聞發布會，宣布將一次性集中推出30平方公里產業用地，總共25宗地。深圳此輪向全球推介的產業用地全部來自土地整備，通過集中資源、集中力量、集中智慧，創新“規模整備、一體規劃、連片開發”實施模式。

根據當地媒體報道，目前深圳全市有工業區約7200個，平均規模3.6公頃，平均毛容積率1.4、平均建筑層數4層，近90%分布在原特區外；目前全市清查出的已批未建土地達到564宗，面積11.9平方公里，其中出讓10年以上未建宗地398宗，面積869公頃。除此之外，深圳還梳理出有潛力的低效用地約300平方公里。這一連串的數字意味著，深圳的國土空間潛力巨大，只待挖掘。

華南城市研究會會長、暨南大學教授胡剛對第一財經分析，經過幾十年的快速發展，珠三角的土地開發空間已經日趨飽和，在嚴格的農田和生態保護線以及大城市劃定城市邊界的情況下，今后新增建設用地將較為有限，占比也會下降。相比之下，存量土地的改造提升對城市拓展發展空間十分重要，未來存量土地的改造會占據大城市建設用地的主要部分。

在廣州，今年8月，廣州市發布村級工業園整治提升的實施意見，提出要通過淘汰關停一批、功能轉換一批、改造提升一批，分批次有步驟進行村級工業園整治提升，創新村級工業園整治提升工作的體制機制，強化環境及安全整治，淘汰污染及落后產能；全面提升村級工業園的產業結構及單位產出；提高土地集約節約利用效率，完善區域市政基礎及公共服務設施。

珠三角的發展也是我國大中城市發展的一個縮影。把城市有限的存量土地資源進行提升、擴容，實現更加集約化的發展，這也是今后大中城市發展的思路。

此前10月19日，在由中國城市規劃學會和重慶市政府主辦的2019中國城市規劃年會上，住房和城鄉建設部副部長黃艷表示，我國的城鎮化率已經接近60%，城市建設的重點已經轉入對存量的提質增效階段，對城市建成區的改造提質，已經成為主要工作內容。

在這個過程中，各地正加快城市更新改造的步伐，城市更新改造也蘊含著巨大的市場空間，吸引各大企業進入。

以龍光地產為例，截至2019年6月末，龍光地產3200億元舊改貨值中，深圳占比最高達到930億元。而就類型結構來看，在龍光地產的總舊改貨值中，舊廠占比為60%，舊村占比為40%。

佳兆業集團控股戰略官、戰略研究院院長劉策在第五屆中國城市鎮運營商大會上表示，低效土地需要更新的模式體現其價值。當前大灣區各城因地制宜不斷完善城市更新政策，均以“存量規劃”為主要內容。一方面嚴格控制新增建設用地的總量，鼓勵盤活存量資產釋放優質土地資源；另一方面加大政策扶持力度助推“工改工”發展，加快城市產業轉型升級。

中原地產首席市場分析師張大偉表示，未來大城市新增的土地指標將不斷減少，更多的將是存量土地的再升級再改造。存量土地的改造，會釋放城市發展所需要的空間，也會提升大中城市整體的容積率。

此前10月24日，萬科集團董事會主席郁亮在談房地產市場應如何建立長效機制時表示，當前國內大城市的土地開發率大部分低于25%，且存在土地用途供應錯配問題。他建議大城市、核心城市、特大城市的土地開發率應該提升到60%。