房地產上市公司財務風險控制研究

朱思奇

【摘 要】我國房地產行業雖然起步較晚，但是發展速率飛快，這也導致了很多房地產上市公司在快速發展過程中容易出現財務風險，尤其是在籌資管理方面，引發一定的風險問題。本文綜合分析了我國房地產行業財務風險的具體表現，并且以龍湖地產為例分析了財務風險控制存在的問題，從狹義的籌資管理角度出發，找出房地產上市公司財務風險控制優化策略。

【關鍵詞】房地產；上市公司；財務風險；籌資管理

我國在1998年正式開始了住房制度改革，從而逐漸確立了房地產行業的市場開放行為。隨著社會經濟的不斷發展以及城市化建設的推進，房地產行業已經成為了時下最為熱門的行業之一，房地產企業面臨著激烈的市場競爭環境，向著大型上市公司方向發展，重點提升房產品質以及服務水平。由于受到國家政策以及市場環境的影響，房地產業存在較多的不穩定發展因素，房地產上市公司在日常經營管理過程中往往會遇到客觀存在的財務風險，從而影響到企業經營的穩定性以及持續性。

基于這些原因，企業必須要在日常的經營戰略決策時分析有可能面臨的各種財務風險，并作出提前預測找到風險預防對策以及解決策略，從而要求管理者可以依照企業自身的實際發展情況在日常經營管理中強化風險意識。不過很多企業仍舊在財務風險意識方面比較缺乏，并且管理的手段相對落后，缺少一定的目標。本文以龍湖地產為例進行分析，能夠幫助房地產企業了解目前企業中有可能出現雜籌資方面的財務風險，保證企業可以在市場經濟條件下有效的衡量自身財務風險，從而實現良好的風險控制。

一、企業財務風險控制理論概述

（一）財務風險

1.財務風險的概念

廣義上的財務風險指的是企業的實際收益與預期收益由于受到各種不確定因素的影響而出現偏離，這里的不確定因素往往隱藏在企業生產經營活動中，為企業帶來某些無法預知的損失。狹義上的財務風險指的是企業決策人員在進行財務工作中的某項決策時受到不確定因素影響而做出錯誤決定，此時產生的風險叫做財務風險。本文的研究針對房地產上市公司籌資方面的財務風險，屬于廣義財務風險范圍。

2.財務風險的特征

財務風險具有不確定性，由于企業所面臨的風險時不確定的，通常會因為一些內部或者外部環境因素的變化而出現變動，所以，財務風險也是隨時有可能出現在企業財務運營中的；

財務風險具有復雜性，當企業的財務出現問題的時候不斷會受到各種因素的影響而改變，這些問題的形成時一個十分復雜的過程，并且在企業長期的運營過程中相互影響與作用；

財務風險具有客觀性，這是指企業的財務風險是客觀存在的，任何企業都有可能出現財務風險，企業只有利用一定的方式將其控制在可以接受的范圍內。在企業生產經營等活動的全過程中，這些財務風險對于所有活動都有著一定影響，包括籌資活動以及投資活動，市場環境的變化也有可能導致財務出現風險；

財務風險具有可預測性，雖然財務風險相對比較復雜，不過是遵循一定的客觀規律的，企業能夠利用對相關信息的收集整理、分析預測來盡可能的降低風險發生概率，通過科學的方式判斷財務風險出現的可能性以及帶來的經濟損失等等。

（二）財務風險控制

1.財務風險控制的定義

財務風險控制是指在財務管理過程中，利用有關信息和特定手段，對企業財務活動施加影響或調節，以便實現計劃所規定的財務目標，回避風險的發生。

2.財務風險控制的方法

財務風險控制方法主要有三種。

第一種是防護性控制，指的是在企業開展某些財務工作之前，制定相應的制度與規定，將有可能導致問題的因素進行排除，形成有效控制；

第二種是前饋性控制，指的是在財務工作運行過程中進行監督，利用合理的方式找出存在的誤差，再進行有效的消除；

第三種是反饋控制，企業通過系統的分析研究，找出實際工作與規劃之間存在的不同，確定產生的原因，從而采取一定的措施，改善當前財務工作計劃，防止以后出現相同的問題。

二、房地產行業上市公司財務風險的表現

如果公司的財務結構存在不合理或者融籌資出現不當就有可能導致公司出現償債能力的喪失，造成投資者預期收益下降。房地產行業財務風險通常表現為三個主要方面：

第一，無力償還債務風險，很多房地產上市公司在發展初期都有可能存在負債經營，自有資本的比率較低，一旦出現企業的債務投資難以收回或者沒有取得預期的回報，那么就有可能出現宅腐風險，造成資金方面的緊張，從而影響到公司的信譽，甚至出現破產的情況。根據相關調查顯示，我國房地產公司平均資產負債率高達80%，超出了國際標準警戒線。并且在籌資方面存在渠道單一、籌資成本較高等問題，一些公司過度進行籌資活動，讓企業承擔了相應的債務風險。

第二，利率變動風險，房地產上市公司的貸款行為會受到通貨膨脹以及貨幣需求等影響，其利率有時會持續增長，增加了企業的貸款成本，對于企業的資本積累不利。并且，這種利率變動風險往往是難以被企業良好預測以及控制的。

第三，是再籌資風險，企業在一定的時間范圍內籌資能力有限，無法持續的獲取到有效資金，在企業逐漸增高的債務數額基礎上，債權人會考慮到企業的還債問題，從而拒絕繼續向企業融資，這樣一來企業就有可能面臨財務風險，承受更高的債務成本。

三、房地產上市公司財務風險控制存在的問題

房地產行業具有一定的特殊性，其投資周期較長、金額龐大，并且企業追求大額回報，必須要有足夠的籌資貸款支撐，這就導致房地產上市公司在籌資方面存在較高的財務風險。

（一）籌資渠道單一引發財務風險

企業如果有大量的貸款，也就是負債，就會導致企業的負債率過高，銀行為了保障利益，要么就減少借款，要么就會提高利率。同時，貸款有固定的還本付息日，當貸款到期時就必須支付一部分很大的資金，逾期還款會影響到企業的征信。如果企業過于依賴銀行貸款，一旦銀行方面的政策收緊，不肯為企業放貸，那么企業的資金周轉就有可能遇到問題，從而引發一定的財務風險。

（二）籌資資金管理存在明顯局限性

當前形勢下，企業系統和非系統風險較大。而企業對籌資資金的風險管理沒有引起足夠的重視，主要表現在財務制度不健全，賬戶管理混亂，資金調撥不按流程和權限辦理，造成企業資金的損失；違規對外擔保或連環擔保，給企業帶來不必要的經濟責任和法律責任，從而導致企業深陷擔保訴訟泥潭。

（三）籌資監督及預警體系缺失

房地產市場環境比較復雜且競爭激烈，而房地產上市公司規模龐大，需要對其籌資行為進行有效監督。目前，大部分房地產公司都缺少一定的籌資監督以及預警體系，在進行籌資決策之前缺少對于當前市場環境以及整個房地產經濟的發展分析。

而且就現階段來看，雖然大部分房地產企業設立了專門管理籌資的部門，并且對企業籌資進行一定規劃，但是總體的話語權還是掌握在企業高層手中，部門沒有發揮其實際作用，只是遵循上級指示開展相應的籌資活動，缺少對于籌資行為的系統化分析。在外部監管方面，關于房地產上市企業的籌資管理不規范。在當前我國的《上市公司融資行為監管要求》中缺少更加細致的規定，雖然在修訂之后，其中規定了使用募集資金補充流動資金和償還債務的監管要求，并且調整了再融資時間間隔的限制，不過總體來說還存在很多不足之處，這就使得上市公司會在籌資方面鉆空子，為了自身利益破壞監管的威嚴性。

四、龍湖地產財務風險控制案例

（一）龍湖地產簡介

龍湖地產有限公司創建于1993年，自1997年開發首個住宅項目重慶龍湖花園南苑以來，龍湖已累計開發項目200余個，開發面積近8000萬平方米，先后有5個項目榮獲中國房地產綜合開發行業最高獎項“廣廈獎”，12個項目榮獲中國土木工程最高獎項“詹天佑獎”，年合同銷售額踏上千億臺階。作為中國最早的購物中心開發商之一，龍湖商業先后發展出“天街”、“星悅薈”、“家悅薈”三個業態品牌。2017年，龍湖開業商場年客流量突破3億人次，并位列中國商業地產百強第5。目前集團已開業商場達28個，開業建筑面積約258.2萬平方米，已合作商戶近4000家，戰略合作品牌近200家。

（二）龍湖地產財務風險問題

隨著房地產調控政策的逐漸落實，我國很多房地產企業的資金回攏速度明顯變慢，企業資金鏈的壓力持續增大，不得不向外尋找資金帶動企業自身資本的運轉。龍湖集團作為我國房地產行業中的佼佼者，其在財務風險的現狀很大程度上代表了我國大部分房地產企業財務風險的特性。而現階段，龍湖地產的資金鏈也存在較大壓力，目前龍湖地產的籌資渠道主要來自于銀行貸款。

龍湖集團的貸款籌資中大量依賴于銀行貸款，從2014年代2017年呈現逐年增長趨勢，而非銀行類金融機構的貸款所占比例越來越少，這說明龍湖地產目前的籌資渠道過于單一，過度依賴銀行貸款。有貸款就會有利息支出，企業過度依賴銀行貸款就會增加企業的資金支出。而且通過對龍湖地產等房地產企業的籌資情況進行了解可以發現，目前大部分房地產公司的籌資數額都十分巨大，傳統的現金流量管理目標并不適合籌資管理，忽視了籌資資金的流動性以及安全性。企業缺少長期的、可持續的合理籌資資金管理規劃，各部門之間沒有形成統一的籌資資金管理目標，而是各司其職，缺少溝通，在這種情況下難以實現資金管理的有效作用，不利于企業良好高效的使用籌資資金。同時龍湖地產雖然自身規模較大，資金能力較強，但是在當前的市場狀態下仍舊處于發展階段，需要保持籌資金額與自身經營規模以及實力相符，在企業所能接受的范圍之內進行籌資，不能盲目的追求金額龐大，否則就會帶來各種不良反應。

（三）龍湖地產財務風險的處理對策

面對當前所面臨的財務風險，龍湖地產可以通過完善籌資渠道的方式來對財務風險進行控制，基于龍湖地產比較依賴于銀行貸款渠道進行籌資，所以可以從這方面入手優化籌資渠道。龍湖地產與銀行可以就借貸方式方面進行有效突破。銀行可以通過精確的把握大型房地產上市企業籌資需求，有針對性的開發籌資產品，可以滿足企業資金需求，并且提高銀行的經濟效益。銀行應該針對房地產上市公司當前狀況改善自身信貸服務模式，從金融技術方面降低融資服務成本，有針對性的進行業務品種設計，并且積極創新。從而可以幫助房地產上市公司獲取到更為優化的籌資資金，降低企業財務風險，銀行也能夠獲得需要的利潤，從而實現雙贏。與此同時對于龍湖地產資金管理來說，首先應該完善現金流量預算管理，制定合理的現金流量表讓企業管理者了解企業在籌資、支付以及經營多方面的能力，只有這樣才能夠規避籌資風險。建議企業單獨設立現金流量預算管理部門，讓企業管理者參與到預算管理中，與公司財務部共同負責日常工作，在部門中設立一定的層級負責不同級別的預算工作。集團總部的預算管理小組在每年年底之前對下級公司下達下一年度預算指標，下屬公司依照業務工作進行系統分析，在指標范圍內對下一年的各項開支進行預測，并且將預算進行上報。集團總部的預算部門根據上報的預算分析調整，確定下一年度的指標。此外，公司應該在每個月進行開支規劃分析，也形成一定的上報體系，控制全公司上下的現金流量，這自然包含企業進行對外籌集的資金。

五、房地產上市公司財務風險控制優化策略

（一）構建多元的籌資渠道

對于房地產公司來講，想要有效控制財務風險就要在保障傳統籌資渠道暢通的前提下，進一步拓寬新型籌資渠道并積極嘗試創新模式，全方位保障企業資金需求。企業應該有效改善當前融資方式，除了銀行貸款以外，開發信托融資、股權融資以及債券融資等方式，覆蓋融資鏈條的多個節點，并且對各種方式進行優化，實現籌資成本的最低化。而對于業務投資傾向于運營型資產的房企來說，尤其是以產業先行帶動新城建設發展的企業，或者是布局資金沉淀較高，運營長線持有型資產業務的房企，在融資渠道紛紛受阻的當下，需要運用多種籌資方式，開辟多元金融服務，積極優化資產及產品結構，通過高效運營與資產證券化創新相結合，打造輕資產運營模式，有效規避由于籌資引發的財務風險，保障企業穩健發展。目前比較適合房地產上市公司的新型籌資渠道有海外地產基金、私募方式籌集資金以及合作開發等等。

（二）加強資金管理，規避籌資風險

企業應該制定合理的資本結構，一方面可以保持適當的負債規模。首先，房地產一直以來會受到國家政策的較大影響，在經濟衰退蕭條的時期，在整個國家的經濟都不景氣的時候，企業應該盡量壓縮負債，減少籌資金額，從而降低不必要的損失；但是在市場經濟繁榮的時期，市場需求較高，企業可以適當的增加負債，適當提高籌資金額，利用這一時期進行迅速發展。其次，企業進行籌資的金額應該根據成本收入進行分析，考慮到預算期資金需求以及現金情況，從而制定科學合理的籌資規模。此外，房地產企業應該結合企業發展戰略目標，綜合掌握企業持續經營的資金缺口，科學計算籌資金額，合理控制資產負債率，從而保證籌資項目協調運轉。

另一方面，企業應該合理安排籌資方式。股權籌資的成本較高，會大幅度的增加負債規模，但是由于股權被分散，其財務風險相對較低。債權投資的成本較低，并且有助于企業提高資本收益率，不過需要到期的時候還本付息，因此財務風險較高。企業選擇不同的籌資方式會產生不同的結果，因此需要實現最佳的資本結構，實現企業價值最大化，并且將財務風險控制在最低范圍內。

（三）建立籌資監督與預警機制

第一，要設計風險預警指標。企業的籌資財務風險可以通過一定的方式進行預警，在實現預警之前不能盲目的參考其他企業指標，而是需要符合企業自身發展實。通常情況下，建議房地產企業選擇償債能力指標以及現金流量指標為主，以盈利能力指標以及營運能力指標為輔，在成本效益原則基礎上，選擇適當的預警指標。

第二，建立完善的籌資風險預警系統。首先需要建立信息收集系統，對籌資相關的內部以及外部信息進行大量的收集，包括國內市場信息、國外市場信息，與房地產相關的科技、經濟信息等等，從而依照這些信息分析出籌資目標與籌資內容，合理控制財務風險，減少財務風險帶來的損失；其次，要建立評價指標系統，在預警信息基礎上隨時調整企業經營戰略，對當前市場情況以及企業情況進行綜合評價；最后，需要完善對策預案系統，如果發生財務風險，可以及時的做出警報，從而提出應對措施并且落實，最大化的減少財務風險所造成的損失。

六、結論

綜上所述，房地產上市公司想要在激烈的市場競爭環境中生存發展，必須要解決不同因素所帶來的財務風險，本文探討了房地產上市公司目前在財務風險控制和管理上存在的問題，并提出了相應的解決對策，希望能夠有效帶動我國房地產上市公司財務風險控制水平的提高。

【參考文獻】

[1] 趙夢天.我國中小企業直接融資問題研究[J].農村經濟與科技.2017（02）

[2] 劉曉.房地產企業財務風險控制研究——以LB集團為例[J].山東大學.2013