住宅房地產平穩高周轉的研究

文/吳超雄 建新時代項目管理有限公司 福建泉州 362000

企業追求的是高利潤。在面臨著不斷加碼的調控政策以及不斷攀升的資金成本等現狀下，企業只能通過標準化穿插流水施工提升項目運作速度，最終提高企業收益。高周轉已經成為絕大部分房企無法避免的選擇。高周轉提高了企業的運營效率，擴張了房企規模，而規模優勢促使高周轉速度加快。但是，當高周轉速度超過了企業的承受能力時，項目資金鏈緊繃、設計進度滯后、材料和勞動力供給不足及項目管理人員緊缺等問題接踵而至。房地產企業不斷出現的質量安全問題一時間成為社會關注的焦點。

1、住宅房地產高周轉概況

住宅房地產企業是逐利的，其瘋狂高周轉所追求的核心目標不是一味的縮短工期，而是盡量高的凈資產收益率和年化收益率。

1.1 凈資產收益率和年化收益率

凈資產收益率=銷售凈利率×總資產周轉率×權益乘數。其中，因政府不斷推出各種限價政策使得銷售價格被限制，而地價不斷提高導致房企的開發成本不斷上升，使得銷售凈利潤率被限制；其次，權益乘數（即提升杠桿）也被政府調控，同樣無法繼續提高。因此，提高凈資產收益率最高效的方式就是提高總資產周轉率，即提高周期內資金周轉次數，追求利潤絕對額的增加。

年化收益率=（投資內收益/本金）/（投資天數/365）×100%=銷售凈利潤率/（投資天數/365）×100%；由于銷售凈利潤率沒有提升空間，要提高年華收益率最有效的方式就是縮短投資天數。縮短投資天數的主要指的是縮短資金回流時間。資金回流時間越短，資金需求的峰值越小，項目收益越大。

附圖1：資金回流分析圖

企業需要縮短資金回流時間，就是以最快的速度售樓和得到銀行貸款的放款，并盡量延遲支付建設資金，使得企業能盡可能長時間地占用資金。各地預售和放款的條件不一，按照本文案例項目情況，就是壓縮項目從拿地到完成預售節點樓層的時間以盡快開始售樓，以及壓縮項目封頂時間以盡快使銀行貸款可以放款。因為其它方面不具備標準化施工的條件，所以高周轉最常用的方式是采用新工藝、新技術及標準化施工，使得工作穿插前置，通過壓縮工序間隔時間來壓縮工期。

2、項目案例高周轉分析

以某大型房地產在福建閩南地區的項目為例，項目建筑面積30萬平方，由30棟別墅和12棟洋房組成。整個樓盤分為四期，確保項目即可以統一竣工備案，也可以拆分為四塊進行備案。同時，為了在拿地后以最快的速度推出第一波房源，在項目策劃時，項目將第一期再拆分為兩批進行建設，即盡可能縮短首推區項目啟動時的準備工作量。首推區僅包含1棟高層和2棟別墅。首推區從開工到竣工備案建設周期12個月。該項目實行高周轉。

3、單體工程流水作業模型的分析

3.1 建立單體工程流水作業進度模型

所謂單體工程流水作業施工就通過對標準層的標準化施工，使所有工作可前置，所有建筑材料可提前下單并批量生產。本單體工程流水作業模型是按照樓層進行施工區段劃分，每一樓層作為一個流水節拍，按5天/層的速度安排工作及配備勞動力，以一棟30層的高層建筑為例，具體流程可劃分為：

表1：單體工程流水作業模型

3.2 保障單體工程流水作業施工的措施：

單體工程流水作業施工的關鍵在于每道工序的科學合理，以及快速工完場清。為保證單體工程流水作業施工的順利進行，本案例項目采用了如下一些措施：

①為節省外架搭設及制作懸挑支撐的時間，本案例項目采用了爬架工藝，每層外架爬升時間僅為三小時，遠低于鋼管外腳手架的搭設時間。爬架由工廠統一生產，具有良好的安全性。

②為了節省木模施工中加工制作的時間以及等待頂板模板拆除的時間，本案例項目采用了鋁模模板工藝。鋁模由工廠統一制作加工，定型化生存，不占用現場施工時間，按拆速度快，現場能做到工完場清，安全文明施工；

③考慮到項目使用了爬架工藝，且為節省外墻砌筑抹灰及部分構建二次澆注的時間，本案例項目以鋁模工藝為依托，采用了全現澆外墻的施工工藝，一次成型效果好。

④對所有施工工序有嚴格管理，比如由于樓梯井及電梯井部分的鋁模施工難度大，墻柱鋼筋綁扎時應先綁扎該部分，驗收通過后該區域立刻進入鋁模工序穿插拼裝施工。以本案例項目為例，制定了鋁模5天/層工期詳細計劃及進度跟蹤表如下表2：

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①由于采用了爬架+鋁模+全現澆的工藝，使得外墻膩子可以隨主體進度施工，但由于外墻膩子完成后需露天放置較長時間，故本項目選擇了灰色外墻納米保溫膩子，既利于成品保護，又省去了做保溫層的時間。最后一道面漆待爬架拆除后用吊籃施工。

②為節約項目臨時設施施工時間，本案例項目臨邊防護欄桿直接采用正式欄桿一步到位，即在爬架隨主體上升時，所有臨邊防護已完成。

③由于上部結構還在進行濕作業時，下部樓層已經進入成品保護階段，這就使得對成品的保護尤為重要。本案例項目采用的是樓層截水的方式處理成品保護問題。

3.3 單體工程流水作業工序進度策劃

從單體工程流水作業工序進度模型可以看出，從地下室頂板完成后，直至施工至屋面結構層，合計工期7+7+6+5＊26+10=160天。當屋面層結構施工時，第19層以下樓層的精裝作業均已完成，第19層及以上樓層全部精裝作業施工完成需5＊12=60天，軟裝等干作業預留時間40天，即封頂后100天完成所有精裝。而預留屋面施工的時間30天，外墻真石漆施工時間70天，即封頂后100天完成外裝，該期間室外工程穿插流水施工，做到主體竣工和室外工程竣工同步完成。

同時，為了滿足流水節拍要求，反向倒逼設計部門設計前置，倒逼成本部門招采前置，倒逼施工單位配足勞務人員，及時調配相關建設材料，配合項目建設高周轉的需要。

4、住宅房地產完整項目穿插模型分析：

只有單體工程流水作業施工還不足以將整個項目的建設進度提高極致，還需要有整個完整項目的全盤穿插流水施工。完整項目的流水作業包括開發推盤策劃、勘察設計前置、招采前置及工程策劃前置。

4.1 開發推盤策劃

房地產市場瞬息萬變，項目開發必須時刻把握市場動向，及時調整開發策略，故一個完整的項目往往根據其體量的大小及市場情況制定合適的推盤計劃。該推盤方案的優點在于：①在項目啟動之初，也是項目最困的時候能集中所有優勢資源，確保以最快的速度推出房源；②可根據首推區銷售的情況及業主提出的意見，對戶型、布局等問題及時進行總結，以便對后期建設提供參考；③首推區作為試點區域，在圖紙深化及建設施工過程中容易發現圖紙問題或不合理的地方并進行調整。

4.2 勘察設計前置

高周轉首要技術支持是施工圖紙的及時到位。根據拿地即啟動項目的原則，拿地的當天應該將全套方案設計文本送達規劃局。最可行的方法就是提前建立成熟的圖庫，以及針對首推區先行地勘。這樣不但可以確保一旦開工所有圖紙地勘都備齊，更能提前啟動采購程序確保施工物資需求。

4.3 招采前置

設計前置的目的是為了提前進行招標采購和施工進場，通過施工單位提前介入壓縮施工措施準備時間，壓縮備料時間，壓縮圖紙自審的時間。

4.4 工程策劃前置

進行工程策劃的目的是為了更合理地安排工序穿插，對設計及招標采購提出需求和建議，以便縮短工期，避免修改返工。工程策劃必須具有兼容性，必須根據項目開發計劃確定科學的施工方案，確保現場布置合理、方便材料轉運、道路順暢，確保施工不間斷滿負荷地運作。

綜上所述，單體工程流水作業施工更多的是依靠先進的工藝和設備，以及合理的工序穿插來實現。而完整項目流水作業施工則需要大量的設計、采購和工程前置工作，同時必須配合項目開發推盤的節奏，通過科學合理的穿插現場施工，最大限度縮短工序間歇時間，壓縮工期。

5、高周轉在案例項目中運用

根據對單體工程流水作業及完整項目流水作業的分析，證明了標準化高周轉的可行性。按道理來說，住宅房地產項目應該都能按照高周轉的這套理論很平穩地高速運轉，但是事實上高周轉卻是受到了各種口誅筆伐。所以，接下來根據案例項目的情況，針對高周轉的適用性進行分析。

5.1 拿地之前階段高周轉情況分析

采用公司標準圖庫，且方案圖、地勘、施工圖設計及審圖工作提前啟動，圖紙準備充足；采用新工藝新技術并提前下單，為高周轉提供技術上的保證。因前期時間較充裕，拿地前工作可前置，故該階段容易實現高周轉要求。

5.2 開工后至開盤前階段高周轉情況分析

方案報批存在政策風險，時間把控有難度；針對首推區進行突擊地勘和施工圖設計，確保項目以最快速度開盤回款；及時出裝修圖，所有配套材料及時下單；各施工單位提前進場，施工圖確定后立刻開工；由于時間緊迫，鋁模爬架來不及進場，預售前階段施工均采用木模工藝和人海戰術。

5.3 開盤后階段

到達開盤后階段，主要工作集中在工程策劃。根據單體工程流水作業策劃和完整項目流水作業策劃，采用設計和采購前置以及多項新技術和新工藝，實現高周轉速度運行。

所以，從以上的分析可以看出案例項目高周轉基本符合本文模型的要求，并且確實取得了成績。后期由于市場的因素，在項目需要減速時，高周轉能根據要求降速，符合項目利益，其高周轉速度匹配項目情況。

6、高周轉難點分析

通過以上分析，可以明確高周轉不僅是一個很復雜的管理過程，其中涉及到建筑工程建設全過程的所有環節；正是由于高周轉的難度大，所以高周轉的過程匯總容易出現問題，其中最需要關注的方面包括：

（1）開發推盤策劃需考慮能整體推盤，又能保證分階段推盤時各功能區的劃分。使得項目建設能根據市場行情隨時調整。

（2）開發部門需要深耕當地政府，熟悉地方要求，根據各地特點指導設計，加快規劃審批速度。

（3）設計工作前置，建立豐富的成品圖庫，盡可能做到拿地后立刻能報規劃審批，減少重復設計的費用和時間。

（4）招采前置，確保鋁模、爬架、防水卷材、鋼筋及混凝土供應及時，為高周轉提供物質保障。

（5）工程策劃前置，做好穿插流水施工策劃，既可以避免交叉施工，提高功效，又能提前備料，確保項目建設需要。

（6）嚴格把控各道工序交接，確保每道工序質量，避免因質量不合格導致大面積返工而影響進度。

（7）加強質量巡視工作，做到隨時做隨時檢測，對有問題的地方立即要求整改，及時糾正工人的錯誤做法，避免了大面積返工。

（8）定期排查現場勞動力和材料供應情況，及時排除現場不穩定因素，確保高周轉順利進行。

（9）加強材料到場驗收管理和內業資料管理，確保施工和監理管理到位，確保材料達到合格要求，確保工序合理，隱蔽驗收合格。避免因質量問題導致返工，影響建設進度。

（10）公司加強自律管理，給項目確定合理的建設工期指標。如果公司一直強化進度考核，項目管理團隊為確保進度目標的實現，自然會放松質量和安全管理。

由此可見，高周轉的難點眾多，其中任何一條出問題都將對高周轉產生嚴重影響，甚至出現質量和安全隱患。同時，這些難點都是可以通過加強管理來克服的。

7、高周轉的展望

高周轉蘊含著管理者的智慧，是整個項目團隊努力的結晶，更是企業綜合實力的體現。高周轉在技術層面上已經沒有障礙，其可行性和適用性無需置疑。然而，高周轉的流水施工模型又沒有統一標準，高周轉的速度也因項目而異。企業只有根據自身條件選擇最合適的穿插模型，確定最合理的工期，量力而行，才能使得高周轉真正高速平穩地運行，實現利潤最大化的目標。