房地產項目設計后評估要點研究和應用
——以“天目湖度假酒店項目”為例

文/ 王劍 上海雋筑置業有限公司 上海 200000

1、設計后評估的重要性及作用

1.1 隨著我國房地產市場的高速發展，房地產企業規模迅速擴大，項目開發數量和建設體量也相應增加。同時，房地產企業對進度、質量、成本的要求也不斷提高。在此背景下，項目后評估工作越來越受到重視，以此提高項目開發水平。

項目后評估是房地產企業對開發完成并交付使用的房地產項目進行全方位的回顧、分析，通過總結經驗、教訓，在后續項目開發中持續改進。項目后評估主要涉及內容包括投資、營銷、設計、工程、成本、合約等方面。其中，設計工作由始至終貫穿于整個項目，所以設計后評估是項目后評估工作的核心組成部分。

1.2 設計成果對房地產項目的投資回報、開發進度、成本控制等方面起到關鍵作用。通過進行設計后評估，反思項目開發中遇到的各種問題及處理方案，總結、提煉寶貴經驗，避免后續項目重蹈覆轍。做好設計后評估工作，有利于提高決策水平，有利于推進項目實施，有利于實現利潤目標。

2、設計后評估要點研究

2.1 設計后評估工作方法及要點

設計后評估工作是基于“全面、公正、客觀、應用”原則開展的。“全面”是指項目全生命周期，涉及階段包括可行性研究階段、設計階段、施工階段、投入使用階段；“公正”是指從科學、合理角度進行評判，對事不對人；“客觀”是指從實際案例出發，實事求是；“應用”是指后評估成果應具備實用性和操作性，及時應用于后續項目；

設計后評估工作主要從以下幾方面進行深入：（1）全面資料收集；房地產項目普遍開發周期較長，人員流動性也客觀存在。所以全面完整地資料收集工作至關重要，涉及資料不僅僅包括階段性設計成果和外部批準文件等重要資料，還需要關注設計管理中發出的重要指令和會議紀要，重視過程資料的收集為后續評估結論提供線索依據。（2）數據比對分析；將各階段的設計指標進行比對，尋找關鍵差異并分析原因。通過數據分析，可以更客觀、直接地評判項目成敗得失。（3）設計管理過程分析；對設計進度、成果質量、設計變更等方面進行詳細梳理，通過具體案例得出改進建議。（4）使用后情況分析；通過使用方的意見反饋，從項目使用角度出發，考慮設計方案的不足之處及改進措施。

2.2 案例分析

以“天目湖度假酒店項目”為例（見下圖），對各階段典型問題進行反思。

項目簡介：項目位于溧陽市天目湖旅游度假區，定位為高端度假精品酒店，總建筑面積約9000平米，地上2層，地下1層。

“天目湖度假酒店項目”實景照片

（1）可行性研究階段

問題：原項目定位為企業會所，使用功能以內部商務接待、會議為主，同步確定設計資源開展工作。其后，經市場調研判斷，項目定位調整為高端度假精品酒店，使用功能也相應調整；由此，項目定位的變化，對設計資源的選擇產生了不利影響。

建議：市場調研工作前置完成，在明確項目定位、使用功能的前提下，再根據項目特點選擇合適、優質的設計資源。

（2）設計階段

問題：在施工圖設計期間，外墻做法按原定方案（干掛石材）進行深化。其后，由于材料工藝特殊，供應商產品無法滿足設計要求，以至于外墻做法調整，施工圖進行大量修改。

建議：在施工圖深化前，落實相關材料供應商信息及技術要求，避免后續圖紙變更。

（3）施工階段

問題：在現場施工期間，施工方反饋圖紙與現場實際情況不符的情況，如自然駁岸邊界、道路定位、豎向標高等。由此，導致施工圖紙根據現場實際情況被動變更。

建議：加強前期基礎資料的準確性，如地形圖、實測報告、市政條件等，對基礎資料進行定期復核、更新。

（4）投入使用階段

問題：室外個別區域，夜間照明亮度不足；相鄰客房的陽臺與臥室存在對視影響；景觀園路個別部位排水效果不佳等使用問題；

建議：將此類使用功能的問題，在設計階段進行充分考慮并納入圖紙內審清單，加強設計質量管控。在施工階段，定期組織各相關部門對照圖紙進行現場實地踏勘，盡早發現并解決問題。

3、設計后評估成果的應用

設計后評估成果在后續項目開發中的落實應用，是這項工作發揮作用的關鍵環節。通過各項目典型案例的收集、分類及歸納，將成果轉化為管理條例，納入設計管理制度、設計審批流程、設計標準化體系中，形成制度化的管理要求。同時，也建議將后評估成果的應用情況進行統計，納入后續項目開發的考核指標中，在實踐中強化應用意識。通過這樣的方式，能夠有效促進設計后評估工作的持續開展、做深做實，全面提升房地產企業的項目開發水平。

結語：

項目后評估是房地產企業通過項目實踐，總結、提煉的寶貴經驗成果。其中，設計后評估是項目后評估工作的核心組成部分。文章針對設計后評估要點進行研究，通過實際項目案例總結經驗，并提出設計后評估成果在后續項目開發中落實應用的建議措施。做好設計后評估工作，有利于提高決策水平，有利于推進項目實施，有利于實現利潤目標。