轉型中的文化創意產業園區涉稅實務探討

張曉貞

摘 要 近年來，在國家有關產業政策的大力支持下，文化創意產業蓬勃發展。一大批企業將老舊庫區、廠房轉型升級為文化創意產業園區，實現了高質量發展。在轉型升級過程中，也遇到了很多稅務難題，面臨較大稅收風險。本文以Z公司為例，具體探討了轉型過程中涉及的增值稅和房產稅實務問題，提出相應的解決方案和建議，旨在為文化創意產業園區依法合理納稅提供有益參考。

關鍵詞 轉型 文化創意產業園區 增值稅 房產稅 稅收籌劃

一、緒論

大力推進文化創意產業發展，是貫徹新發展理念，實現高質量發展的必然要求。2006年《國家“十一五”時期文化發展規劃綱要》首次提出“文化創意產業”以來，文化創意產業迎來蓬勃發展。2009 年國務院頒布《文化產業振興規劃》，將文化創意產業提升到國家戰略高度，“十二五”“十三五”規劃中都強調要大力發展文化創意產業。黨的十九大報告指出，要“堅定文化自信，推動社會主義文化繁榮興盛”，強調要“推動文化事業和文化產業的發展”。作為文化創意產業的重要承載地和集聚區，文化創意產業園區應運而生。

近年來，各地政府出臺了一系列產業政策，鼓勵將老舊工業廠房、倉儲用房及相關工業設施（以下簡稱“老舊廠房”）更新改造為各具特色的文化創意產業園區，既能保護利用好老舊廠房，又能推動文化創意產業多業態融合發展，實現經濟效益和社會效益的有機統一。在老舊廠房轉型升級過程中，難免遇到諸多稅收難題。如果不提前做好相關稅收政策的收集、解讀和咨詢工作，實際操作中會多方掣肘，面臨較大的稅收風險。

本文以Z公司為例，探討全面營改增以來，老舊廠房轉型升級為文化創意產業園區過程中遇到的主要稅收問題及處理方法，以期對其他文化創意產業園區合理依法納稅提供一些借鑒和參考。

二、Z公司基本情況

Z公司為一般納稅人，注冊地在北京市，原為某部委下設物資存儲倉庫，主要存儲大宗商品和系統內設備材料物資。2010年Z公司進行第一次轉型，從倉儲功能轉為普通辦公用房。隨著國家對文化創意產業愈加重視，周邊文化創意產業園區不斷涌現，Z公司區位優勢愈發明顯。2016年底，Z公司開始第二次轉型，由普通辦公用房功能轉型升級為頗具特色的文化創意產業園區，將普通庫房分期改造為設計感強、容積率低、綠化率高的辦公、演播廳用房，以吸引大量文化傳媒類企業入駐，獲得理想的長期收入。改造分三期進行，改造完的先行出租，出租收入反哺后續改造投資，緩解資金壓力。一期改造已于2018年2月完成，2018年6月開始對外出租，企業經營收入和利潤水平大幅增加，可持續發展能力不斷增強。一期改造成功后，由于定位合理，加之市場仍有較大需求，Z公司決定啟動二期改造，擬采用獨立院落模式。

Z公司在轉型過程中，涉及增值稅、城建稅及附加稅費、企業所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、個人所得稅、印花稅和環境保護稅等稅種，其中增值稅和房產稅適用的政策條款復雜，遇到的問題較多，作為本文研究的重點。

三、Z公司轉型過程中的增值稅實務探討

（一）適用稅目、稅率

根據財稅〔2016〕36號公告，全面營改增后，辦公用房出租屬于現代服務中的不動產經營租賃服務。經過兩次增值稅稅率調整，2019年4月1日后一般納稅人出租不動產，采用一般計稅方法的，適用9%稅率。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，適用5%征收率。

Z公司的房屋都為2016年4月30日前取得，出租舊房屋收入選擇適用簡易計稅方法，通過網上辦稅服務廳簡易征收備案后，按5%的征收率繳納增值稅，相應的進項稅額不得抵扣。一期改造完成后，新房屋適用一般計稅方法，按9%稅率繳納增值稅，相應的進項稅額可以抵扣。分類計稅導致一個問題，如果某項采購僅服務于舊房屋或新房屋，很容易判斷出進項稅額能否抵扣。但是如果某項采購是服務于整個園區的，如保安、保潔等服務，無法準確劃分，就要套用公式計算不得抵扣的進項稅額：

不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當期全部銷售額

計算出來后，將相應的進項稅額予以轉出。實務中，Z公司采用每月月末分析進項稅額明細賬，匯總填寫《進項稅額轉出計算表》，按不同類型房屋租賃收入比例計算進項稅額轉出金額。

（二）租賃業務增值稅跨區預繳辦法

根據規定，“納稅人出租不動產，不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，需要向不動產所在地主管稅務機關預繳增值稅，向機構所在地主管稅務機關申報納稅”。適用一般計稅方法的，預征率為3%；適用簡易計稅方法的，預征率為5%。由直轄市或計劃單列市稅務局決定是否在不動產所在地預繳稅款。北京市為此出臺文件，明確北京市納稅人跨區提供不動產經營租賃服務的，不用跨區預繳增值稅，節約了辦稅成本。

（三）房屋改造中適用的進項稅額分期抵扣辦法

根據規定，“一般納稅人2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%”。

Z公司為改造房屋購進的貨物、設計服務和建筑服務等對應的進項稅額適用以上辦法。實務中，每月發生相應進項稅額時，分比例記入相應科目。同時，建立不動產在建工程臺賬，記錄和歸集不動產在建工程的成本、費用、扣稅憑證及進項稅額抵扣情況，留存備查。

根據最新規定，2019年4月1日起停止執行分2年抵扣不動產在建工程進項稅額的辦法。可以自2019年4月稅款所屬期起，從銷項稅額中抵扣尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額。新規減少了納稅人當期應納增值稅款，達到減稅降負目的。

（四）加計抵減政策運用

根據最新規定，“自2019年4月1日至2021年12月31日，允許生產、生活服務業納稅人按照當期可抵扣進項稅額加計10%抵減應納稅額。生產、生活服務業納稅人是指提供郵政服務、電信服務、現代服務、生活服務取得的銷售額占全部銷售額的比重超過50%的納稅人”。Z公司主營業務為出租文化創意產業園區的辦公用房，屬于不動產經營租賃業務，包括在現代服務中，同時符合銷售額比重條件，可以適用加計抵減政策。

文化創意產業園區的辦公用房出租服務除了前期更新改造可以取得大量進項稅額外，后期運營階段存在人工成本高、購買貨物和服務較少的特征，進項發票相對偏少。另外，貨物和服務供應商多為小規模納稅人，即使能代開增值稅專用發票，稅率也為3%或5%，可以抵扣的進項稅額更為減少。加計抵減政策的出臺，在一定程度上增加了可抵扣的進項稅額，有助于減輕企業稅收負擔。

（五）發票管理注意事項

根據規定，銷售方開具不動產租賃服務的發票，要在備注欄注明不動產詳細地址，否則將會影響購買方憑票抵扣進項稅額。Z公司開票人員應嚴格遵守該項規定，避免后續換票難題。同時，Z公司應多取得增值稅專用發票，優先與一般納稅人進行業務合作，盡量增加進項稅額。

四、Z公司轉型過程中的房產稅實務探討

（一）適用稅目、稅率、稅基

Z公司擁有的房產大部分用于出租，小部分用于員工辦公。出租房產適用從租計征方法，按租金收入的12%計算繳納房產稅，其中租金收入不含增值稅。自用房產適用從價計征方法，按房產原值扣除10%至30%后余額的1.2%計算繳納房產稅。隨著文化創意產業園區的轉型，取得的租金收入越來越高，需要繳納的房產稅成倍數增長，極大壓縮了企業的利潤空間。

（二）房產稅申報困境

房產稅實行按年計算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。北京市規定的納稅期限為每年4月和10月分別申報上半年和下半年的房產稅。在文化創意產業園區出租房屋多、承租人多、分期改造、合同易變更、租戶變更時間不銜接等的復雜形勢下，辦稅人員往往并不清楚房屋具體情況，只有在申報期前一段時間通過對照租賃合同、賬面記錄、房屋平面圖、房產證等資料，不斷詢問業務經辦人員，才能分清房屋全年的出租或自用狀態，相對準確、合理地計算房產稅。納稅人在4月、10月申報期后至所屬年度終了前，很難預見房屋出租情況的改變，難以判斷是否會發生出租合同提前終止、新簽和續租合同租金與申報時預計的不一致、房屋空置等情形。這些不確定因素將會導致房源信息填報不準確、房產稅計征方法變更不及時、申報稅額不實等后果。稅務局并沒有明確規定類似非主觀原因導致的實際稅額與申報稅額不一致時，應于何時辦理補稅或退稅。納稅人次年發現后，只能算作逾期申報，面臨補繳稅款和滯納金，稅收稽查風險較大。

（三）房產稅稅收籌劃

房產稅屬于小稅種，條例文件多年不變，稅收優惠政策較少，稅收籌劃空間不大。轉型中的文化創意產業園區可以采用以下幾種方法：

第一，根據規定，“納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅”。當房屋開始改造前，辦稅人員應向主管稅務機關報送相關證明材料，及時辦理免稅備案，盡早享受優惠政策。

第二，有的房屋租賃合同把出租的房屋和附屬辦公家具、其他設施一并計入租金，還有的房屋租賃合同把房屋和院落一同出租。由于出租房屋的房產稅是按不含稅租金收入的12%計算繳納，如果分不清各部分出租金額，就會把辦公家具等設施和院落租金一并算作房產稅的計稅基數，無形中增加了企業房產稅負擔。若通過溝通協商，雙方同意把出租的房屋和附屬辦公家具等設施、院落分開簽訂租賃合同，或在一份合同中分別列明各部分出租金額，既符合實際出租情況，又能避免稅負的增加。

五、結論及建議

文化創意產業園區在轉型升級過程中會遇到諸多經營和稅務問題，提前掌握政策，做好計劃，后續工作才能有條不紊地進行，有利于提升園區的聲譽和知名度，順利開展招商工作，獲得穩定的長期收入來源。根據上述分析，本文對文化創意產業園區的轉型升級和后續發展，提出以下建議：

（一）提高物業管理水平，合同分列房屋租金和物業管理費

目前，Z公司房屋租金包含物業管理費、停車費、供暖費等，沒有分項目列示，只額外收取少量衛生費。根據合同，改造后新房屋統一按全部不含稅租金收入的9%繳納增值稅。而物業管理費適用稅率為6%。文化創意產業園區應努力從“房東”向“運營商”轉變，不斷提高物業管理水平，提升承租方滿意度，以此為契機，在簽訂合同時將房屋租金和物業管理費分開列示，把停車費、衛生費等都并入物業管理費，分別適用不同稅率，一方面降低了部分收入的增值稅稅率，另一方面減少了房產稅計稅基數。

（二）推動業財融合，進行稅收籌劃，享受優惠政策

營改增后，增值稅價外稅的特點迫使企業提前進行稅收籌劃，稅收成為園區經營管理的重要方面。財務人員應帶動業務人員了解基本稅收知識，在招商談判、簽訂合同、收取費用等各個環節，有意識的考慮稅收因素。積極享受稅收優惠政策，如簡易征收方法、加計抵減政策、大修期間房產稅免稅政策等。另外，稅收籌劃時，要考慮多個稅種的相互影響、企業價值最大化、稅收風險等事項。

（三）租賃合同應價稅分開，租金項目細分

由于印花稅應稅合同的計稅依據為合同列明的價款，不包括增值稅稅款。將租賃合同的價款與增值稅稅款分開列明，可以減少印花稅的計稅基數；若未分開列明，則按合計金額確定。同時，將出租房屋和辦公家具等設施、院落分別簽訂合同，或在一份合同中分別列明各部分出租金額，可以有效減輕房產稅負擔。

（作者單位為中國廣播電視國際經濟技術合作公司財務部）

參考文獻

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[2] 財政部，稅務總局，海關總署.關于深化增值稅改革有關政策的公告（2019年第39號）[Z]. 2019-03-20.

[3] 李惠.北京市文化創意園區營銷環境分析[J].經營與管理，2018（9）：81-83.