物業企業財務管理存在的突出問題及完善措施

盛華

摘要：隨著國家深入推進新型城鎮化建設的發展，城鎮居民人口迅速增加，促使居民住宅小區數量增加，而對于住宅小區的物業質量管理也有了更高的要求。所以對于小區中的物業企業，其管理方向以及管理力度等都是十分重要的。而對于物業企業，其在財務方面上的管理是企業長久發展與否的重要因素之一，文章就物業企業在財務管理中所存在的較為鮮明的問題進行分析，并提出相應的建設性解決方案。

關鍵詞：物業企業；財務管理；突出問題；措施

在我國現階段的小區中，物業的管理能力以及管理效果都和居民的接受能力以及選擇性息息相關。這一現象包括建筑行業在現階段的發展都決定著物業企業的順利及穩健運營。企業能否長期發展，其對于財務的管理是重要因素。可是我國現今的物業企業對于財務的管理或多或少都有一些問題。那么問題的具體體現在何處？又有什么相應的解決或者完善的辦法？本文將在下文中圍繞著這兩個問題進行全面的分析。

一、物業企業財務管理存在的問題

（一）財務管理缺乏先進的觀念

先進的財務管理觀念在于與現今階段的時代變革相結合，引進全新的、先進的理財觀念以及財務管理觀念。財務管理的概念以及其目標都在表明：對于物業企業的整體預算應該是有著長遠方向的，對于財務的管理應該是整體統一的。但是現今大部分物業企業對于財務管理的概念都停留在初期的階段，其原因在于：我國物業企業質量的提升是被動發展的，只是基于人口數量越來越多以及居民對于住房的要求越來越高的基礎上發展的。另外，一些物業企業的管理者往往缺乏管理相關的知識水平，其雖然在實際工作過程中有著十分豐富的經驗，但其經驗都停留在以往的工作狀態中，無法符合現階段先進觀念要求。這些都導致對于財務管理的管理方向的缺失以及重視程度不足。

（二）財務管理缺乏有效的財務管理方法

在上述的論述中有提到，物業企業領導者對于物業管理相關的專業知識水平不足。專業知識水平的不足導致對于部下指揮能力以及指揮方向，都會存在著與實際專業指揮水平的差距。物業企業對于資金的管理能力不足主要體現在于上級對資金的整體掌握能力與實際下級的資金擁有水平有著或多或少的差距。這就導致在資金實際應用場景之中，有時會導致實際用于某種特殊用途的資金不足的情況。這一現象如果不能得到及時的調整，便會導致相當長一段時間的尷尬期，這對企業未來的長期發展是無功的，甚至是有害的。

（三）缺乏合理的財務管理機構

企業如果對于財務機構的設定只是流于形式，或者沒有嚴格的管理系統作為工作參考，就會使企業在實際的財務管理上出現很嚴重的問題。加之物業企業的工作人員專業知識水平素養普遍較低，以及較長時間內對于利潤的獲取手段較少，物業企業的薪水往往較為微薄，所以物業企業往往難以有相關知識水平較高的專業管理人員引進。長此以往，物業企業對于財務的管理就會缺乏科學性與專業性，對于實際的管理內容只能停留在較為表面、淺顯的階段，無法得到質的提升。

（四）缺乏高效的資金管理

財務管理的實際內容中，在資金的管理中是較為淺顯的表面層次。但是這一管理方向的效率也是體現物業企業財務管理整體水平的最基礎方式。現今很大部分的物業企業在財務管理的實際過程中存在著上下級交接的空白區過長的情況，即交接的過程過于拖拉、效率過低。其具體體現在下級對于特定情景下資金的申請以及上級資金的運用上，效率過低可能會導致活動的延期甚至無法順利進行，對于企業的長期發展是沒有任何益處的。

（五）缺乏有效的內部控制

物業企業缺乏良好的內部控制，其具體體現為：首先是企業內部團建不足。原因在于物業企業內部的員工正式入職時間不同；員工的年齡段在各個時期都可能有分布，不同的年齡段往往缺乏共同語言；管理層對于企業內部的管理不重視，這些原因的同時存在導致整個企業內部人員缺乏溝通。另外則是實際的管理程度低，不論是高層領導還是普通上級都對于財務的管理重視程度不足，在實際的財務運營上缺乏良好的溝通，導致實際的財務使用上產生脫節。

二、物業企業財務管理的應對措施

（一）建立財務管理架構，增強財務管理人員素質

物業企業對于財務管理的初期建設以及組成，最首先以及最重要的是提升內部員工以及領導層的相關知識水平。這就要求物業企業在人員的錄用上應該有更加高的標準以及更加嚴格的要求，確保內部員工在對于財務的管理上有著較為標準化的意識，客觀知識運用大于主觀能動性。以及在實際的工作過程中，物業企業要積極對于內部員工灌輸財務管理的重要性，在長時間的意識灌輸中使內部員工的專業知識水平更強。

另外，企業要設立一個財務管理中心，由這個中心來對企業的各個服務項目進行統一的核算，記賬僅是該管理中心的一個職能，而管理則是另一個重要的職能。1. 企業在管理上架構的初期形成以及后期完善，應當結合自身的實際，我國物業企業整體的發展仍處于初期階段，以及借鑒國外先進的物業管理經驗，定制屬于企業自身的管理架構體系。在后期的完善過程中，設定相對的分部門及組織，其主要作用為在體系完善的各個階段各司其職，將其存在的作用以及意義最大化，這樣也是穩固企業內部員工專業知識水平的重要方式。

物業企業是所有內部員工在工作過程中的領袖以及靈魂支柱，內部員工的工作流程等都受企業條例的約束。企業應當樹立以企業戰略為基礎實施預算管理的新理念，使日常的預算管理成為企業實現長期發展戰略的基石。2. 在企業定制預算目標的過程中，一定要根據自身的實際情況以及合理定制未來的發展方向以及發展目標。另外，企業要嚴格根據財務的客觀預算事實，使兩者的預算實現真正意義上的統一，切不可出現任何脫節的情況。

（二）完善企業的管理制度，全面強化預算管理

物業企業對于財務的管理力度以及管理方式對于財務的實際管理都是格外重要的，而做到正確管理的首要前提為企業自身能夠對自身整體的從財務水平有著整體的了解與預估，這對于物業企業在未來的發展以及具體活動的舉辦都是非常重要的。有了管理的前提，接下來則是管理的過程。

物業的財務管理制度：1. 不相容崗位的設置和監督；2. 每日收費的交接和盤點，嚴禁坐支；3. 核查落實應收費項目的應收金額和實際收入金額的差額，查找原因，并提出有效的方法；4. 收費項目發票的開立，票據的保管和監管等。

隨著國家“營改增”的全面實施，物業公司水費和電費的代收項目由物業公司代收代繳到業主自主到自來水公司和供電局直接購買的情況下，物業公司失去了管控的資本，物業公司收入將會明顯減少，如何既能保證業主的權益，又能保證物業公司的收入來源，成為物業公司的重中之重，在越來越強調服務的社會體系中，提供給業主滿意的服務，提供針對本小區業主的針對性的服務，成為物業管理的重中之重。

另外則是對于資金的合理預算，工作人員要定期對各個項目的預算情況進行細致的研究和分析，對于存在的問題要及時予以糾正，并采取有效的措施進行預防和改進。相應的獎懲制度在必要的時候也可以設立，以增強企業員工在工作過程中的上進心以及合理的競爭意識。

小型物業企業沒有相應的財務管理機構，所以定時的報賬制度是必須的，以保證企業內部的每一個員工在定期的保障以及整理中都有相應的任務。另外，小型物業企業更易于統一化管理，這樣可以大幅度減少由于各級信息的下達包括延遲以及信息不準確等現象而造成的財務管理的疏漏。

（三）建立投入資金保障機制，實行集中管理

物業企業的收入項目較為固定，收入來源較為集中，接下來如何建立投入資金保障機制，實行集中管理，物業企業雖然資金沒有較為固定的來源，但是每一次活動的舉行以及資金的投入，設計的金額數量都是相對較大的。這就要求對于資金的看管有著嚴格的保障機制，實施不間斷的全時間管理，并做好相關的保險措施，且如上述，一旦在資金數量上出現了任何問題，一定要將責任落實到個人，必要時要追究其法律責任。

企業首先對于員工的涉及范圍就要有著嚴格的要求，全體員工必須實行集中管理。包括企業的高層領導要起到帶頭表率的作用，盡量防止企業員工中任何矛盾的發生。讓科技企業中的全體員工參加到資金管理的過程中，和睦相處是企業長久發展的前提。于此，企業可以定期舉行團建活動，以培養員工之間的友好關系。

（四）完善內部控制體系，實現業主與物業的雙贏

資金管理不完善、員工內部不團結、對于資金的使用用途及數量都沒有打好準確的提前量，這些都是我們要解決的問題。首先對于企業的具體收入來源以及數量要有明確的記載，目前采用相關的記賬軟件是較為合理的方式，但是要注意其加密性，防止內部信息被泄露。另外則是物業企業相應制度的制定，根據企業自身的實際情況以及依照本物業公司和管理區域的現狀，使制度科學、合理。二是對公司庫存物資和材料的管理，建立物資后勤系統。實時更新物資材料的現狀和損壞情況，方便采購時做到不浪費。

對于業主與物業的關系，業主在必要的時候可以設定相應的平臺，已解決業主在居住的過程中出現的問題以及合理的需求。如果能夠在未來構建出較為成熟的服務體系，就能夠充分獲取業主的信任度，這樣有消費，也會有收益。因為單純憑借著物業費的物業公司在現今的小區中難以生存，所以既要滿足業主的需要，又能從中獲益才是物業長久生存的關鍵。

三、結語

物業企業是否能夠長久發展，對于居民的服務質量是一個方面，重要的是對于自身財物的管理。筆者相信，我國未來的物業企業一定能夠給居民以更高的服務質量的同時，實現真正意義上的長久發展。

參考文獻：

詹麗梅.淺析物業公司財務管理中存在的問題及解決措施[J].現代國企研究，2017（05）.

【作者單位：陜西省中建實業（集團）股份有限公司】