試論房地產(chǎn)工程管理中的幾個(gè)關(guān)鍵問題

王緒春

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)十分火爆，已經(jīng)煥然一新。但是對房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場競爭力日益激烈，環(huán)節(jié)也變得越來越復(fù)雜。處于這種市場環(huán)境中，只有對房地產(chǎn)工程加強(qiáng)管理，不斷提高企業(yè)的競爭實(shí)力，才能使房地產(chǎn)企業(yè)在如此激烈的競爭中獲勝，從而站穩(wěn)扎根。目前關(guān)于房地產(chǎn)工程管理的現(xiàn)狀仍不夠完善、不夠健全，例如材料、人員、質(zhì)量、成本、安全和進(jìn)度方面。完善房地產(chǎn)的工程管理，應(yīng)是現(xiàn)階段關(guān)注的重點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；措施；問題

一、對房地產(chǎn)工程進(jìn)行管理的重要性

當(dāng)今房地產(chǎn)工程涉及面廣，如群眾、社會(huì)、企業(yè)以及城市建設(shè)等。進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，很多方面都要進(jìn)行管理，特別是房地產(chǎn)管理的關(guān)鍵內(nèi)容，如關(guān)于進(jìn)度、質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益等方面的任務(wù)和目標(biāo)。目前房地產(chǎn)的市場競爭壓力不斷加大，相關(guān)的管理工作也陸續(xù)表現(xiàn)出了同質(zhì)化現(xiàn)象，過去房地產(chǎn)工程管理中使用的傳統(tǒng)管理方法，已經(jīng)被廣泛應(yīng)用，在相關(guān)的成本、進(jìn)度及質(zhì)量方面起到了調(diào)節(jié)作用，但是這種傳統(tǒng)的管理方法已經(jīng)無法滿足新時(shí)代的房地產(chǎn)工程管理。目前要使房地產(chǎn)工程管理方面工作得到充分落實(shí)，須同時(shí)具備產(chǎn)業(yè)、城市與市場發(fā)展的特性，組建的房地產(chǎn)管理體系要能夠符合并滿足現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)及要求，不斷將企業(yè)的整體競爭實(shí)力提高，只有這樣才能進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)能夠在競爭激烈的市場中持續(xù)性發(fā)展。

二、簡要闡述房地產(chǎn)工程管理

現(xiàn)階段，在房地產(chǎn)相關(guān)的建設(shè)工作中，開發(fā)單位管理相關(guān)的項(xiàng)目工程建設(shè)過程被稱為項(xiàng)目工程管理環(huán)節(jié)中最核心的內(nèi)容，管理相關(guān)項(xiàng)目及項(xiàng)目中的不同環(huán)節(jié)，能夠在建設(shè)的過程中尋找相關(guān)工作的足跡，不僅如此，現(xiàn)實(shí)狀況中，進(jìn)行該項(xiàng)工作能夠有效地將計(jì)劃、監(jiān)督及指導(dǎo)等作用充分發(fā)揮。構(gòu)建房地產(chǎn)的工程管理模式還能表現(xiàn)出對項(xiàng)目的責(zé)任及意識(shí)。施工過程中要進(jìn)行相關(guān)的管理工作，為了能夠保證各項(xiàng)工程能夠順利高效地開展，且有效避免在過程中出現(xiàn)問題及風(fēng)險(xiǎn)，就要全方位的管理工程。

三、工程管理中的關(guān)鍵問題

（一）關(guān)于人員管理問題

建設(shè)環(huán)節(jié)中影響工程整體質(zhì)量的主要因素是施工的工作人員，同時(shí)他們也將直接參與房地產(chǎn)的相關(guān)工程建設(shè)。進(jìn)行房地產(chǎn)的工程建設(shè)時(shí)，要盡量防止出現(xiàn)由人為原因造成的經(jīng)濟(jì)損失，為了避免上述情況的出現(xiàn)，建設(shè)過程中要激發(fā)工作人員的工作興趣，提高他們的積極主動(dòng)性，灌述積極向上的思想，增強(qiáng)責(zé)任心，全方面提升員工的綜合素質(zhì)。不僅如此，企業(yè)內(nèi)部還需構(gòu)建完善的、健全的管理體系與相關(guān)制度，做到責(zé)任劃分，具體到各部門和各員工身上，企業(yè)還要定期組織相關(guān)的專業(yè)知識(shí)技能培訓(xùn)，不斷提高施工團(tuán)隊(duì)的專業(yè)水準(zhǔn)，為開展工程管理奠定良好基礎(chǔ)。

（二）關(guān)于材料管理問題

進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)環(huán)節(jié)中，建筑材料是房地產(chǎn)建設(shè)中做基礎(chǔ)、最核心的物質(zhì)基礎(chǔ)，它將直接影響到項(xiàng)目的整體質(zhì)量。施工過程中，一定要對材料的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的把控，進(jìn)行材料的采購，要確保選擇的材料符合國家相關(guān)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)及房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)需求，不僅如此，還要選擇材料價(jià)格合理，商家信譽(yù)好的供應(yīng)商進(jìn)行合作，確保質(zhì)量與價(jià)格的平衡性，滿足相關(guān)需求的同時(shí)確保成本得到科學(xué)合理的控制。

（三）關(guān)于成本問題

對工程造價(jià)進(jìn)行估算是對成本進(jìn)行管理的主要表現(xiàn)，對施工中的人力、物力以及財(cái)力進(jìn)行科學(xué)且合理的管理，嚴(yán)格審核投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)，將每個(gè)環(huán)節(jié)造價(jià)水平充分落實(shí)，第一時(shí)間內(nèi)獲取盈虧信息，優(yōu)化造價(jià)成本，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益。

（四）關(guān)于質(zhì)量問題

要想創(chuàng)造房地產(chǎn)企業(yè)在界內(nèi)的自身形象，就要使該項(xiàng)目的整體質(zhì)量得到保障。企業(yè)要對與工程建設(shè)相關(guān)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)章制度，使現(xiàn)場施工的各個(gè)環(huán)節(jié)有章可循，有法可依，落實(shí)以上工作之后再與施工方進(jìn)行合同的簽訂。項(xiàng)目竣工后，企業(yè)要按照合同內(nèi)規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工程驗(yàn)收，從而確保項(xiàng)目質(zhì)量具備穩(wěn)定性。

（五）關(guān)于進(jìn)度問題

房地產(chǎn)建設(shè)在正式施工之前，對于項(xiàng)目的施工進(jìn)度，參建方要與設(shè)計(jì)、施工單位的相關(guān)負(fù)責(zé)人一起完成合理規(guī)劃，根據(jù)具體情況，與建設(shè)需求及內(nèi)容相結(jié)合，擬定具有合理性與科學(xué)性的工程進(jìn)度的方案。不僅要保證項(xiàng)目能在規(guī)定工期內(nèi)竣工，還要對可能出現(xiàn)的不足進(jìn)行合理預(yù)防，避免因各類突發(fā)事件影響工程的進(jìn)度。

（六）關(guān)于安全問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)施工環(huán)節(jié)中安全問題尤為重要，企業(yè)應(yīng)制定安全管理制度、設(shè)立安全管理小組，由專員進(jìn)行建設(shè)期間的安全巡視，針對可能存在的問題及安全隱患做好應(yīng)急措施，時(shí)刻對施工現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督，從而確保房地產(chǎn)施工建設(shè)中的安全管理有效落實(shí)。除此之外，企業(yè)應(yīng)和相關(guān)單位的項(xiàng)目部簽訂關(guān)于安全責(zé)任管理文件，以項(xiàng)目經(jīng)理為首，將安全責(zé)任具體到個(gè)人，從而減少施工現(xiàn)場出現(xiàn)安全事故的機(jī)率，避免對整體質(zhì)量造成不良影響。

四、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的具體措施

（一）建立健全的管理模式

對于雙方簽訂的合同的詳細(xì)內(nèi)容要謹(jǐn)記于心，施工過程應(yīng)有章可循。嚴(yán)格履行相關(guān)責(zé)任。嚴(yán)格審查相關(guān)的參建人員以及相關(guān)的設(shè)備，要遵守合同內(nèi)的各種約定，如有不合格、不達(dá)標(biāo)的情況應(yīng)及時(shí)進(jìn)行嚴(yán)格處理。

（二）對施工設(shè)計(jì)方案進(jìn)行嚴(yán)格審批

對于所制定的施工方案，有著嚴(yán)格的要求，不僅要保證工藝進(jìn)、技術(shù)合理，而且還應(yīng)確保組織精干。正式建設(shè)前，組織相關(guān)單位人事對圖紙進(jìn)行綜合會(huì)審，如發(fā)現(xiàn)存在問題，要在正式施工前進(jìn)行更改，防止造成成本與材料的浪費(fèi)。

（三）對施工設(shè)備、材料價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格控制

管理設(shè)備和材料的環(huán)節(jié)中要引進(jìn)競爭機(jī)制，對招投標(biāo)進(jìn)行完善，然后再根據(jù)具體的市場情況進(jìn)行定位，根據(jù)價(jià)格和項(xiàng)目質(zhì)量對其采購價(jià)實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，從而將其信息網(wǎng)絡(luò)體系不斷完善，采購設(shè)備與材料時(shí)，根據(jù)具體的市場變化做出合理的舉措，當(dāng)其價(jià)格呈下跌趨勢時(shí)，便可進(jìn)行合理囤貨，從而降低投資成本。

（四）落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)化的工程建設(shè)管理

在實(shí)際的工程項(xiàng)目管理中，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范對實(shí)施的范圍、目的、程序及機(jī)構(gòu)配置、資料管理、評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等詳細(xì)內(nèi)容進(jìn)行明細(xì)劃分與規(guī)定，清除安全隱患，確保建設(shè)質(zhì)量。

（五）加強(qiáng)安全施工

房地產(chǎn)的工程管理一定要根據(jù)真實(shí)需求而進(jìn)行，推行“平安工地”政策，有企業(yè)定期組織相關(guān)人員參加有關(guān)安全知識(shí)的專題講座，對全體工作人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)，增強(qiáng)安全意識(shí)，并且還要選擇合適場地，適時(shí)開展安全生產(chǎn)與防護(hù)的演練，謹(jǐn)記安全建設(shè)。不僅如此，還要嚴(yán)格推行施工方案審查責(zé)任制、勞動(dòng)用工登記制等。除此之外，對施工中的安全隱患做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)解決，確保施工現(xiàn)場的安全性，還要對安全技術(shù)實(shí)施交底臺(tái)賬化的管理，它是開展安全管理的堅(jiān)實(shí)靠山。

（六）落實(shí)施工監(jiān)理及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

房地產(chǎn)工程的建設(shè)分為三個(gè)時(shí)期：前期、中期和后期，這三個(gè)時(shí)期的預(yù)防、安全要充分落實(shí)。不同時(shí)期有不同的需求，根據(jù)不同需求確定管理舉措，編制總體預(yù)案要參考工程的總進(jìn)度，施工現(xiàn)場的危險(xiǎn)源，工作人員要做好應(yīng)急措施，結(jié)合全體人員的具體情況做出技術(shù)交底和全方位防護(hù)，科學(xué)預(yù)防危險(xiǎn)狀況。

五、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)工程管理是一項(xiàng)最基礎(chǔ)的系統(tǒng)工作，直接影響項(xiàng)目的整體質(zhì)量和施工安全。進(jìn)行各類房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，都應(yīng)重視相關(guān)的管理工作，不斷為企業(yè)引進(jìn)新鮮血液，提高工作人員的綜合素質(zhì)，利用先進(jìn)的科學(xué)手段對各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行高效合理的管理。順利完成該項(xiàng)工作，不僅能夠促進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)的持續(xù)發(fā)展，而且還從一定程度上帶動(dòng)了我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展。

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（作者單位：單縣房地產(chǎn)管理局）