房屋繼承公證實務中的法律問題探討

摘 要 房屋繼承公證主要為房屋繼承公證部門依法證明房屋繼承者享有對遺產繼承權利的一項活動，由于現(xiàn)階段我國在立法層面沒有明確設置關于繼承公證的法律制度，導致房屋繼承公證實務中法律風險較大。據(jù)此，本文以房屋繼承公證實務入手，闡述了房屋繼承公證內涵。從房改房產權認證問題、繼承者失聯(lián)問題、轉繼承問題等方面，介紹了房屋繼承公證事務中存在的法律問題。并提出了幾點針對性的解決措施。

關鍵詞 房屋繼承 公證實務 法律問題

作者簡介：付雪彥，陜西省西安市高陵區(qū)公證處，四級公證員，研究方向：公證法律類。

中圖分類號：D926.6 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.05.155

在我國《物權法》中針對不動產物權登記問題進行了詳細闡述。即不動產物權登記為房屋產權公證的主要依據(jù)，房屋公證也是不動產物權公證中糾紛預防的主要舉措。但是在房屋繼承公證實務中，繼承者身份認定、證明材料核實及審查、轉繼承人員信息真實性確定等方面存在一些法律問題。因此，為保證房屋繼承公證效力的充分發(fā)揮，對房屋繼承公證實務中法律問題進行適當分析非常必要。

一、房屋繼承公證概述

房屋繼承公證主要指公證機構依據(jù)相關法律法規(guī)要求，根據(jù)房屋繼承者申請證明材料判定房屋繼承者繼承行為真實合法性的活動。依據(jù)我國《繼承法》的相關要求，房屋繼承主要可以劃分為法定繼承、遺囑繼承兩個模塊。而房屋繼承公證也可以劃分為遺囑繼承公證、法定繼承公證幾個方面。在法律規(guī)定范圍內，通過對房屋繼承者及其利益相關方提交的申請材料進行公證，可以明確房屋繼承者房屋產權屬性、與被繼承者關系、所有權等信息，降低房屋繼承訴訟糾紛發(fā)生概率，有利于穩(wěn)定和諧社會的構建。

二、房屋繼承公證實務中的法律問題

（一）房改房產權認證問題

房改房主要是指城鎮(zhèn)職工依據(jù)地方城鎮(zhèn)住房制度以成本價購買或者以標準價購買的公有住房。在我國房改房接觸上市限制后，暴露出來了一些問題。如在房改階段若住房所有者配偶已亡故，則在職工本人失去生命特征后，就會出現(xiàn)房產登記與事實不符的情況，影響整體公證程序順利進行。

（二）繼承者失聯(lián)問題

一般來說，在房屋繼承當事人辦理房屋遺產公證后，大多需要將房產證辦理到其中一個繼承者名下。而在最后辦理階段，若房屋繼承者由于其他原因無法聯(lián)系，且沒有確定房屋繼承代理人員，就會導致房屋繼承公證工作無法順利進行。

（三）轉繼承相關問題

在轉繼承過程中，部分房屋繼承者為了多占有被繼承者遺產，以達到自身利益的最大化，不僅會提供虛假親屬證明及虛假房產證明，甚至會提供利益相關者失去生命特征證明。再加上轉繼承問題過于復雜，相關法律制度也沒有對此進行詳細規(guī)定，對于房屋繼承公證人員公證工作提出了較大的挑戰(zhàn)，也不利于維護當事人合法房屋繼承權益。

三、房屋繼承公證實務中的法律問題預防對策

（一）房改房產權認證問題解決措施

針對房改房階段存在的房屋繼承公證問題，相關公證人員可以依據(jù)二十世紀末期我國建設部住宅與房地產業(yè)司給司法部律師公證工作指導司提供的關于房改房產權認定問題復函的相關內容，結合我國最高人民法院在2000年向司法部律師公證工作指導司提供的答復函——《關于在享受本人工齡和已失去生命特征配偶生前工齡優(yōu)惠后購公房是否屬于夫妻共同財產的函》，將公房作為夫妻共有房。此時，在房改房夫妻一方失去生命特征后，若還沒有進行遺產分割，則可從購房款方面入手，對已失去生命特征一方工齡政策補貼情況、產權登記簿登記情況進行分析。同時與房改房當事人溝通，由當事人自行決定，是否放棄繼承或者共同繼承。

（二）繼承者失聯(lián)問題解決措施

針對房屋繼承當事人失聯(lián)導致的相關問題，除拒絕辦理繼承當事人公證事務以外，公證員還可以將失聯(lián)房屋繼承者列入共同繼承者。隨后由其中一名繼承者代替失聯(lián)房屋繼承者，與產權繼承者達成遺產分割協(xié)議。并依據(jù)失聯(lián)繼承者繼承份額，進行現(xiàn)金折扣。最后由產權繼承者將現(xiàn)金交由協(xié)議另一方進行保管轉交。同時考慮到拒絕辦理公證極易導致房屋遺產處于長時間不穩(wěn)定狀態(tài)，若無法在規(guī)定時間內將遺產轉化為在產權，房屋繼承者對房屋使用、處分限制程度較大，這與房屋繼承公證的公平性原則是相背離的。而由其中一名繼承者代替失聯(lián)房屋繼承者進行公證的方式，雖然具有一定的操作優(yōu)勢，但是若后期失聯(lián)房屋繼承者獲取相關信息，就會出現(xiàn)失聯(lián)當事人對代理繼承者追認問題，進而出現(xiàn)代理行為無效的情況。據(jù)此，為保證失聯(lián)房屋繼承者的權益，房屋繼承公證人員可以篩除放棄繼承的情況，依據(jù)均等繼承的原則，將不在的繼承者份額提存至公證處。在可以失聯(lián)房屋繼承者失聯(lián)狀態(tài)解除后，提出原提存份額并轉交給原失聯(lián)房屋繼承者。

在上述工作開展的基礎上，針對失聯(lián)房屋繼承者繼承權公證方面的法律薄弱問題，相關立法部門應依據(jù)《物權法》《繼承法》的相關內容，從具體法律條文入手，逐步完善優(yōu)化，充分保障被遺漏房屋繼承者訴訟權利。如依據(jù)《物權法》第二十九條規(guī)定，通過繼承，或者受遺贈而獲得物權的當事人，自當事人集成或受遺產贈送開始之日起即可產生法律效力；而我國《繼承法》第八條則規(guī)定：自房屋繼承者接收到，或者應該接收到其房屋繼承權利受到侵犯時間開始，房屋繼承當事人可以在兩年之內發(fā)起訴訟。但是自房屋繼承者開始超過二十年沒有發(fā)起訴訟的，則不得繼續(xù)發(fā)起訴訟。雖然房屋繼承公證處在開展相關工作時，需要嚴格依據(jù)房屋繼承公證程序進行，但是由于諸多不良風險因素的存在，不可避免的會出現(xiàn)公證漏洞。如在房屋繼承公證期間，由于其他繼承者提供錯誤證明導致公證員遺漏失聯(lián)當事人時，相關法律并沒有民權規(guī)定被遺漏房屋繼承當事者是否可以依據(jù)《繼承法》的相關要求發(fā)起訴訟的權利，也可以對房屋繼承公證處依據(jù)《繼承法》抗爭辯論的權利進行完整約束。針對上述情況，相關立法部門可以依據(jù)《繼承法》第二十五條相關規(guī)定，結合《物權法》的相關內容，進一步完善《繼承法》中關于繼承公證的相關內容，以充分保障房屋繼承者繼承權利。即在房屋繼承者完整行駛自身繼承權之后，若房屋繼承者明確提出放棄房屋繼承權利，則應在房屋等固定遺產處理前明確標注，反之則認為房屋繼承者愿意接受房屋繼承權利。即在房屋繼承公證程序開始時刻房屋繼承者并沒有表示放棄其繼承權，則房屋繼承公證處可以認為房屋繼承者愿意接受其應當繼承的遺產。并從房屋繼承公證之日起產生物權效力。

（三）轉繼承問題解決措施

對于轉繼承中存在的法律問題，房屋繼承公證人員可以從兩個方面進行分析。一方面，若在被房屋繼承者子女在被房屋繼承者失去生命特征后、遺產分割前失去生命特征，則房屋繼承公證人員可以將被房屋繼承者所繼承的房產劃分為兩個模塊。其中一個模塊需要歸還原房屋被繼承者配有所有，另外一個模塊則可作為遺產分割。同時考慮到無生命特征房屋被繼承者家庭成員過于復雜導致的公證難題，房屋繼承公證人員可進一步加大公證階段對公證證據(jù)審查力度。在公正、公平、合法原則的約束下，充分利用現(xiàn)代化高科技設備，嚴格依據(jù)房屋繼承公證規(guī)則及房屋繼承公證程度，進行公證，以保證房屋繼承申請人提交材料真?zhèn)涡澡b別效力。

在具體工作開展過程中，基于轉繼承的復雜性，房屋基礎公證員可依據(jù)房屋繼承公證程度，保持冷靜、客觀的心態(tài)，對房屋繼承申請人所提交材料依據(jù)公證程序進行認真核實。同時房屋繼承公證人員應在材料審核期間，注意觀察房屋繼承申請人的舉止形態(tài)、態(tài)度、表情等。針對部分表情慌張、眼神飄忽的房屋繼承申請者，加大對房屋繼承申請人材料的審核力度，避免部分提供虛假材料的房屋繼承申請人獲得額外繼承權益。同時在常規(guī)房屋繼承公證過程中，房屋繼承公證人員應逐步提升自身專業(yè)素養(yǎng)，在初步審核房屋繼承申請人申請材料的基礎上，依據(jù)重點圈注、詳細詢問、多次校對的原則，對房屋繼承申請人報審材料進行全面審核。必要情況下，房屋繼承公證人員可以利用現(xiàn)代設備，對房屋繼承申請人提交的材料或證件資料進行準鑒定，以便在一定程度上降低房屋繼承公證實務中法律風險。除此之外，考慮到房屋被繼承人家庭關系過于復雜導致的房屋繼承公證法律問題，房屋繼承公證人員可以與相關部門溝通，將以往無限房屋繼承模式設定為有條件的限定房屋繼承制度。即房屋繼承者必須依據(jù)法定程度才可以享有責任繼承利益。若房屋繼承者違反法律規(guī)定條件，則會失去房屋限定繼承權利，即放棄房屋繼承權利。同時考慮到房屋繼承公證實務中房屋繼承者具有選擇無限繼承、放棄繼承、限定責任繼承的權利。一般在房屋繼承公證法律實務中，若房屋繼承者沒有在規(guī)定時間內做出選擇，則可暫時認定房屋繼承者愿意承擔自身無限責任繼承權利。但是由于我國自身國情差異，除法律界定條件外，社會道德倫理對房屋繼承公證法律實務也具有影響。這種情況下，房屋繼承公證人員就需要與相關立法部門溝通，進一步完善有條件限定房屋繼承相關規(guī)定。即以房屋市價評估清單的方式，制定房屋管理人制度。進一步細化房屋繼承者在享有房屋債務清償后剩余財產繼承權程序規(guī)定，允許房屋轉繼承者不必為房屋繼承權益外的債務承擔責任。

另一方面，若房屋被繼承者父母在房屋被繼承者無生命特征后遺產分割前失去生命特征。則在房屋繼承公證實務中，由于這種情況涉及到第二順序繼承者，若第二順序繼承者存在代位繼承因素，就會導致房屋繼承者財產被第二順序以外的人員繼承，如房屋繼承者外甥子女、侄子女等。上述情況一般不會被房屋被繼承者配偶、子女承認，而且會產生較大的糾紛。因此，房屋繼承公證人員可在公證實務開展階段，加強與公安、房管、銀行、法院等部門的聯(lián)系，開展多部門聯(lián)合公證工作，逐步規(guī)范房屋繼承公證審查制度。同時為提高自身與公安、房管、銀行、法院等部門信息溝通效率，房屋繼承公證人員可以依托互聯(lián)網平臺，利用計算機多媒體技術，構建完善的房屋繼承公證誠信體系。在這個基礎上，若在房屋繼承公證階段發(fā)現(xiàn)部分存在疑問的材料或條文，房屋繼承公證人員可以第一時間與相關部門溝通，調查核實相關情況，從根本上降低房屋轉繼承中虛假行為波及范圍。同時對于提交虛假材料或證件信息的房屋繼承者，房屋繼承公證人員可以將其違反法律的行為告知金融銀行或者公安部門，促使其受到應受的法律制裁。并將其納入個人征信系統(tǒng)，形成約束機制，杜絕類似情況的再次發(fā)生，為后續(xù)房屋轉繼承公證工作順利進行奠定基礎。

四、總結

綜上所述，在房屋繼承公證實務中公證員需要行駛法律賦予其神圣職責，為房屋繼承當事人作出公正、準確的公證，以充分維護房屋繼承當事人合法權益。因此，針對現(xiàn)階段房屋繼承公證中存在的房改房產權認證問題、繼承者失聯(lián)問題及轉繼承問題，房屋繼承公證員應充分利用自身職權，逐步提升自身職業(yè)素養(yǎng)及綜合素質。同時加大公證過程中對公證證據(jù)的審查力度，以充分維護房屋繼承當事人合法權益。

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