房地產行業投資管理分析

黃麗霞

摘要：不論是房地產行業還是投資管理都是目前的研究熱點，因此將兩者結合起來研究對促進房地產行業的發展具有重要意義。文章以三家典型房產企業為例從不同角度對企業的投資管理做出評價，運用對比分析方法得出萬科企業的投資管理效率大大優于其他兩家企業（綠地、保利），這對其他房地產企業進行投融資管理具有實在的借鑒意義。文章通過分析房地產市場現狀，從萬科、綠地、保利集團的投資規模、投資效率等方面進行具體對比分析，從而提出一些有關房地產行業的投資管理建議。

關鍵詞：房地產行業；投資管理；對比；建議

一、基本理論

投資管理關注的是投資行為的合理性和效率性，使用有限數量的資金謀求最大的投資收益和企業財富增加，正確的投資戰略選擇對企業能否實現可持續發展起到關鍵性的作用，企業只有通過選擇正確的投資戰略，進行科學的投資分析與決策，嚴控企業經營風險，才能使企業在日益復雜的市場環境及不斷強化的市場競爭中實現穩健的運營發展。作為高風險、高收益的房地產業，面臨著經營環境日益復雜嚴峻、企業經營成本不斷提高、政府宏觀調控力度不斷加大、企業資金鏈斷裂等諸多風險，因此對于房地產企業來說在進行項目投資時，更要注重對項目投資風險的管控。

房地產開發投資一般是關于建筑物和配套的服務設施及土地開發工程的投資。投資方式包括基本建設、購買、合作開發和股權購買。主要特點是投資對象非流動性、高投資額、高收益率、恢復期長、高風險、合作能力強。影響其投資的因素有：投資風險、投資效益、盈利能力、融資能力、經營環境、行業競爭、核心競爭力。

二、投資管理案例比較分析

（一）公司概況

萬科企業在1984年成立，1991年就進入深圳A股市場，是當前中國最大的專業住宅投資開發企業之一。它的發展經歷由最開始多元化的業務路線調整為專注大眾住宅品牌的專業化路線，再到后來的商業地產市場。目前它與全國房地產開發、投資增速相近。全國房地產開發投資額達11.0萬億元，萬科在全國商品房市場的份額由去年的3.10%上升至3.96%。

綠地控股是一家國際化的企業，它通過25年的快速發展，資產規模現在已超過7400億元，連續六年入榜世界企業500強。1992年上市，現在注冊資本高達121.68億元，發展的業務板塊很多。

保利是一家以經營為主、以房地產金融和社區消費服務為輔的的綜合性地產開發企業。它擁有國家一級房地產開發資質。經營規模不斷擴大，至2017年末品牌總價值達529億元，多年被譽為中國房地產行業領導品牌。表1是關于三家企業實力的對比。

（二）投資管理分析

近十年來，地產行業投資規模總體上不斷擴大，只是近三年上升趨勢逐漸變小，2017年，全國房地產開發投資完成額10.98萬億元，其中住宅投資完成額7.51萬億元，比去年同期增長9.4%。

作為房地產業的龍頭企業，萬科、綠地、保利集團之所以能在地產業屢創奇跡，關鍵在于其能夠及時根據市場形勢變化轉變自身的經營投資戰略，把握投資節奏，因而能夠不斷提升企業的盈利增長水平，保持穩健的發展勢頭。

從財務戰略的角度來看，資產負債表的資產部分是公司投資決策的結果，反映了企業的經營戰略，研究這三個集團的投資管理，首先以對資產負債表的分析為基礎，為了描述方便，選擇了5種具有代表性的指標，數據統計如表2。

由表2分析知，2017年萬科的資產規模達到9980億元，與去年相比增加幅度高達40.29%，這表明企業的投資策略總體上很有效率，而綠地和保利的規模相對小一些，保利在2017年的平均總產是5822億，與萬科相比少了41.67%，而對于貨幣資金和長期股權投資，選擇這兩者的主要原因是通過年報發現貨幣資金的變化可以反映企業投資活動的現金流量凈額的變化。長期資產的增加或減少反映了企業長期投資和固定資產的變化，從而使企業獲得更多的收益。萬科長期股權投資從2015年的335億到2017年的812億，上升很快，這恰恰是資產規模迅速擴大的原因。同樣，因為綠地和保利在長期投資方面的投入稍遜一籌，所以其經營規模變化比較緩和。

（三）投資效率

投資效率是體現投資管理績效的重要指標，從以下三個角度來說明。

1. 投資活動產生的凈現金流量凈額

從圖1看出，通過兩年的現金流量凈額的加總，萬科所占份額是最大的，其次是保利和綠地。投資活動凈流量是現金流入與流出的凈值，流出越大代表投資規模越大，流入越多表示投資回報越多，是經營有效的體現。

2. 投資收益

投資收益的比較，在表2中有各年投資收益的統計情況。投資收益是企業各項投資活動產生的結果，比如股權投資、債券投資、固定資產投資等。所以用這個指標可以直觀地看出企業的投資管理效果如何。由表2知道保利的投資收益比萬科和綠地少很多，每年增加的幅度不大，而綠地，它每年的指標值都比保利要高，但在2017年它的投資收益出現了負增長，一部分原因是它規模太大，但最重要的原因還是管理者的投資能力不足和企業的投資活動不成功。

3. 收益率和報酬率

間接指標的比較，利潤率、收益率和投資報酬率，可以比較不同規模下的投資效率。收益率表示管理者利用所有者權益凈資產的能力，相比于投資收益來說，能動態說明投資效率。利潤率的計算公式是總資產利潤率=利潤總額/資產平均總額，這兩個率有一定的相似性，前者是凈額，后者沒有扣除所得稅費用，這排除了操縱利潤的可能，所以后者更能說明企業的實際經營情況，它們兩者還起到一個對比的作用。第三種是投資報酬率，它的公式是投資報酬率=（凈利潤+財務費用）/投資完成額，這個指標的值越高，代表投資帶來的收益越高。

由表3可知，萬科在2017的投資報酬率與2015年相比，增長幅度超過33%，綠地的增長幅度是7.70%，保利的衡量指標都顯示其不管是收益率、利潤率還是利潤率，都有小幅度下降，萬科和綠地的指標值都保持增長趨勢，只不過綠的的增長率明顯小于萬科。這表明萬科的投資管理相對來說比較成功。

（四）投資戰略

萬科的投資戰略主要體現在三個方面：1. 一元專業化戰略。在過去20年里，萬科通過一元專業化的路線，專注于住宅開發和銷售業務，依靠買地、建造、出售住宅這種單一的發展策略一舉成為中國房地產行業的標桿企業；2. 多元化經營。隨著市場環境消費升級，不斷積極發展輕資產新業務，具體為物業服各、地產物流、教育營地和公寓出租四大新業務，目前在住宅地產和商業地產發展良好；3. 降低住宅項目的投入，推廣小股操盤。不再追求項目出資的控股地位，而是轉變為小比例出資方，與合作伙伴共同出資成立項目公司，該公司最終還是萬科集團控制，它們只是使用萬科的品牌。還可以借助萬科成熟的采購平臺和資本運作能力。萬科除了取得權益性收益之外，還可以依靠其優秀的品牌效應和管理運營能力來獲取額外的管理服務收益。

綠地的投資策略主要是1. 迎合政府需要，發展超高層，采取新城戰略。迎合地方政府想要做的事情，在為整個國家服務的過程中，它變得越來越強大，成為可以做許多公司不敢做或不能做的非常規高層。充分利用自身資源整合優勢和投資運營經驗，促進人口引進和商業能源水平提升，實現基礎設施與生態環境和諧發展。這是它最獨特的地方。2. 多元化發展。3. 借殼金豐投資上市。綠地集團從2013年與金豐投資協商重組，2015年成功借殼上市。

而保利的投資戰略與前兩者相比，在大同小異的情況下還有自己的獨特之處，初期它的策略也是集中于一體化和多元化，但在后期他們堅持區域規劃投資，即以一、二線城市作為首選市場目標不變，這樣做的優勢是可以利用長期積累的經濟資源，且一、二線城市有更多的人力資源，但土地稀缺，雙重壓力下促使房地產交易繁榮。而三、四線城市需求變化比較大，致使投資者面臨的風險也較大。

三、投融資管理建議

企業在投資管理方面應該注意以下幾個問題：首先，要培養投資管理人才，房地產企業投資管理要想取得競爭優勢，人才是最關鍵的要素，成功投資管理要求管理者必須要有專業素養去面對決策過程復雜、涉及范圍廣、環境變化大的投資活動。其次，需要科學的投資計劃。房地產企業在投資前應進行可行性分析和論證，充分研究擬投資項目，仔細分析投資風險和收益，然后做出投資決策。實際上很多企業投資失誤頻繁發生的原因就是對投資項目的可行性缺乏詳細系統分析和研究。最后，適度投資。房地產投資的過熱傾向普遍存在，房地產行業一直是資本家趨之若鶩的地方，高風險也帶來高回報。

參考文獻：

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（作者單位：上海工程技術大學管理學院）