上市房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率研究

李璐杰

摘 要：文選取了在滬深兩市的A股上市的48家房地產(chǎn)企業(yè)，使用它們在2010-2014年的年報數(shù)據(jù)，運用DEA方法、描述性統(tǒng)計和回歸分析法研究了樣本企業(yè)資金使用效率及其影響因素。

本文通過影響因素分析發(fā)現(xiàn)：（1）排名較高的房地產(chǎn)企業(yè)擁有明顯較高的平均資金使用效率。（2）流動負債規(guī)模對企業(yè)資金使用效率影響顯著。（3）民營房地產(chǎn)企業(yè)雖在整體規(guī)模上不及國有企業(yè)，但在資金使用效率顯著高于國有控股房地產(chǎn)企業(yè)。（4）應(yīng)收款規(guī)模與存貨規(guī)模對房地產(chǎn)企業(yè)資金使用效率影響不顯著。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);資金使用效率;DEA;數(shù)據(jù)包絡(luò)模型

一、數(shù)據(jù)包絡(luò)分析與資金使用效率文獻綜述

房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟的穩(wěn)定和繁榮具有非常重要的意義，但是在過去的持續(xù)高速增長后，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來調(diào)整。在短期，行業(yè)面臨著去庫存的壓力。而在中長期，由于過去房屋存量的積累，以及未來購房需求難以像過去那樣繼續(xù)高速增長。因此，分析各企業(yè)之間的差異和近年的變動趨勢，能幫助投入到房地產(chǎn)行業(yè)的各個渠道的資金被高效利用，創(chuàng)造出更多的社會價值和經(jīng)濟價值。

現(xiàn)有文獻對房地產(chǎn)行業(yè)的資金使用效率只使用DEA方法進行實證研究，故只能得出各個企業(yè)之間的相對綜合效率，規(guī)模效率，純技術(shù)效率以及規(guī)模報酬，在缺乏其他分析工具配合時難以得出更有指導(dǎo)價值的結(jié)論。

本文借鑒學(xué)者們對金融業(yè)等其他行業(yè)進行研究所使用的方法，對房地產(chǎn)行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)及其變動趨勢、產(chǎn)出指標狀況及其變動趨勢、資金使用效率、資金使用效率的影響因素等進行了計算分析。

二、數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）模型介紹

數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（data envelopment analysis， DEA）是一門由運籌學(xué)，管理學(xué)，數(shù)學(xué)交叉形成的分析方法.是美國的運籌學(xué)家查內(nèi)斯（Charnes）等提出的一種用于評價決策單元之間效率高低的方法，在三十多年的發(fā)展后，現(xiàn)已成為工業(yè)工程、管理學(xué)研究和企業(yè)決策分析與評價等領(lǐng)域中廣泛使用的量化分析辦法和研究模型。

三、樣本與指標選取

本文從2017年房地產(chǎn)百強企業(yè)中選取在滬深上市的48家A股企業(yè)作為樣本，它們占據(jù)了超過三分之一的上市房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量，能較好地代表整個房地產(chǎn)行業(yè)。

我們將資金使用效率的投入產(chǎn)出指標具體設(shè)定為：

投入：內(nèi)部資金：留存收益率I1=（盈余公積+未分配利潤）/總資產(chǎn)，債務(wù)資金：資產(chǎn)負債率I2=負債/總資產(chǎn)，權(quán)益資金：股權(quán)比率I3=（實收資本+資本公積金）/總資產(chǎn)

產(chǎn)出：凈資產(chǎn)收益率O1=凈利潤/凈資產(chǎn)總資產(chǎn)，周轉(zhuǎn)率O2=營業(yè)總收入/總資產(chǎn)

本文從國泰安數(shù)據(jù)庫中提取了樣本公司2013-2017年年報的資產(chǎn)負債表和利潤表的相關(guān)數(shù)據(jù)，并計算上述投入指標和產(chǎn)出指標。

模型應(yīng)用和數(shù)據(jù)計算

在DEA方法的基本模型中，BBC模型和CCR模型的最大區(qū)別是CCR模型假設(shè)決策單元規(guī)模報酬不變，而BCC模型假設(shè)決策單元存在規(guī)模報酬，不僅能求得決策單元的綜合效率，也能分別獲得決策單元的純技術(shù)效率和規(guī)模報酬率。因此采用BCC模型能獲得更為豐富的效率數(shù)據(jù)。本文采用BCC假設(shè)下的DEA模型進行數(shù)據(jù)處理。

數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析

1.通過對DEA方法得出的原始數(shù)據(jù)的觀察，初步得到以下直觀結(jié)論：（1）240組數(shù)據(jù)中有152組為規(guī)模報酬遞增，房地產(chǎn)行業(yè)整體上規(guī)模報酬遞增。（2）240組樣本數(shù)據(jù)中，規(guī)模效率達到0.9以上的數(shù)據(jù)組達到了199組.這說明在這48家大型的房地產(chǎn)企業(yè)之間并不存在明顯的由于企業(yè)規(guī)模導(dǎo)致的資金使用效率的差異。（3）通過對每家企業(yè)5年的綜合效率計算標準差，有31家企業(yè)的標準差小于0.1。48家企業(yè)的標準差平均值為0.093。因此，多數(shù)企業(yè)在不同年間的資金使用效率波動幅度較為穩(wěn)定。

2.將每年所有企業(yè)的資金使用效率求平均值和標準差，可以得到以下結(jié)論：（1）樣本年間的行業(yè)資金的綜合效率平均值在0.602-0.464變動，這是因為有較多企業(yè)的資金使用效率相對較低，拉低了行業(yè)的平均資金效率，這說明了不同的房地產(chǎn)的資金使用效率仍存在著較大的差別，并且這一差別主要是由純技術(shù)效率引起。（2）橫向的比較中，房地產(chǎn)行業(yè)資金使用的綜合效率除了在2016年時與上一年基本持平，在其他年份均呈現(xiàn)下降趨勢，并且在2014年和2017年，資金使用的綜合效率有較大幅度的降低，分別達到了0.061和0.053。2014年的波動可能主要由總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的大幅度下降引起，而2014年的波動可能與新吸收的股權(quán)資金未得到充分利用以及凈資產(chǎn)收益率降低引起。

結(jié)語

（1）企業(yè)排名對企業(yè)的資金使用效率雖然隨機性較強，但排名靠前的企業(yè)的平均資金使用效率水平仍顯著高于排名靠后的企業(yè)。

（2）應(yīng)收款規(guī)模與存貨規(guī)模對房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率影響甚微。

（3）流動負債規(guī)模對房地產(chǎn)企業(yè)資金使用效率的影響非常顯著，每0.1的流動負債規(guī)模增加就能增加0.084的資金使用效率。

（4）雖然國有企業(yè)在數(shù)量和平均排名上均強于民營企業(yè)，但國有企業(yè)在資金使用效率上明顯弱于民營企業(yè)。

提高房地產(chǎn)行業(yè)資金使用效率的建議

1. 企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理利用市場機制和金融體制，使實力較強的大型房地產(chǎn)企業(yè)能夠順利地兼并落后的中小房地產(chǎn)企業(yè)，實現(xiàn)行業(yè)整體效率的提升。

2.企業(yè)應(yīng)當(dāng)在控制償還風(fēng)險和流動性風(fēng)險的條件下，合理控制債務(wù)融資規(guī)模和流動負債長期負債結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的效益。

3. 應(yīng)當(dāng)加快推動國有企業(yè)改革，破除阻礙國有企業(yè)經(jīng)營效率提升的落后機制，使國有企業(yè)與民營企業(yè)在競爭性行業(yè)中擁有公平的競爭環(huán)境。

4.應(yīng)當(dāng)加快推動銀行業(yè)改革，同時健全信貸擔(dān)保體系，幫助民營企業(yè)擺脫融資困境。