不動產登記中常見問題解析

肖小金　余志剛

[摘 要] 不動產登記是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。自實施以來，已2年有余，期間遇到的各種問題需要現場或盡快解決掉，對不動產登記“最多跑一次”政策的實行，具有重大意義。

[關鍵詞] 不動產登記；權籍調查；登記受理；問題解析

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 07. 074

[中圖分類號] D923.2 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2019）07- 0178- 02

0 前 言

不動產登記發證，基本流程：收件受理→初審→復審→核定→登簿→繕證→收費→發證。其中部分登記類型在“復審”之后有“公告”環節的，其實在這些環節之前，還有重要的一步，“權籍調查”，這一步可以說是所有后繼環節的基礎，筆者自2016年6月實施不動產登記以來一直從事不動產權籍調查工作，期間遇到大量問題，現總結一下，希望能對今后的不動產登記相關從業者有所幫助。

有些工作中的小環節，可能在不同地區劃分到不同的部門來完成工作。不同的省市區采用的登記入庫的軟件也有不同，軟件與軟件上的功能完善性上還是有差異的，但核心內容是一致的；大部分參與到不動產登記入庫的軟件是基于ArcGis二次開發出來的。筆者是在浙江省的一個縣級單位不動產登記部門工作，所以，工作中遇到的問題可能與有些地區遇到的不一樣，望讀者請見諒。本文僅參考官方發布的幾個文件，閉門造車，觀點和方法或有不對，請各位讀者指點。

1 主要工作內容

權籍調查內容：以宗地、宗海為單位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定著物組成的不動產單元狀況，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、構筑物）信息、森林和林木信息等。權籍調查的技術路線、基本方法、調查程序、成果要求和數據庫建設等這里就不詳細介紹，詳見請參考《不動產權籍調查技術方案》，這里主要探討工作中遇到的問題及解決方法。

2 遇到的主要問題及解決方法

日常工作中，主要遇到的問題，本文暫且分為這幾類：①數據圖形問題；②數據屬性問題；③軟件問題；④原始材料自身問題（含歷史遺留問題）；⑤技術方法；⑥其他問題。

2.1 數據圖形問題

這類問題在“不動產權籍調查管理系統”庫中，主要情形有2種。

2.1.1 權調數據庫中歷史遺留問題

這類問題集中體現在宗地圖形面積、形狀與頒發的證書不一致，即圖屬不一致，這種情況下是不能直接做變更、轉移等類型登記，其中原因有以往“修補測”中測的用地范圍與發證范圍不一致，也有以往測量的方式（儀器的精度）不同造成的。圖屬不一致的話，則需要通過證書上的原測繪公司把正確數據提供過來。

2.1.2 測繪單位數據問題

基本的情況有：①整體偏移，可能為坐標系未轉換，也可能人為造成；②測繪數據未與鄰宗地數據接邊（未套合好）；③數據屬性代碼未寫或寫錯，DWG數據面狀數據未閉合，造成數據入庫轉換失敗。這種情況較易解決，與測繪公司溝通即可。

2.2 數據屬性問題

屬性問題與圖形問題類似，也主要分為數據庫中歷史遺留問題和測繪單位提供數據屬性問題2大類。

2.2.1 數據庫（也包含登記庫）中歷史遺留問題

這里面確實有登記錯的，如實體證書上記錄的證號、面積、四至等，與登記庫不一致，這類需審核部門實地調查確認好是證書上對還是登記庫中對。證書對則需要提出申請，相關領導簽字后方可修改；若是登記庫對，同樣需要部門領導同意，在原證書上直接修改并加蓋“改正章”。還有就是召回證書，做變更登記，要跟權利人溝通好，給予免費變更登記。

2.2.2 數據屬性問題

常見的有：①界址四至調查不明確，有些鄰宗地的界址簽章，用的公司名稱的印章，但土地房產登記的名稱不一致，而要求的是鄰宗簽章為土地證（不動產權證）證書上的權利人名稱；②與鄰宗界址描述不一致； ③其他常見問題例如：證書狀態異常（存在查封、抵押等）、圖屬不一致（證書未與圖形掛接上、證書與圖形掛接錯誤）等；狀態異常，當事人攜帶相關材料到不動產登記中心申請解除即可；圖屬不一致，權調人員找到正確的圖形將證書掛上即可。

2.3 軟件問題

筆者工作所屬轄區不動產登記中心所使用的軟件是“浙江臻善科技有限公司”下的“不動產信息管理系統”和“不動產權籍調查管理系統”，簡稱“登記系統”和“權調庫系統”，還有一個“不動產登記維護子系統”來輔助登記系統，而權調還有個“杰思科地籍調查軟件”來解析“.dwg”格式的數據，轉換成“.mdb”數據包形式才能入庫，入庫操作過程甚多，這里略過不表。

不動產登記自2016年6月正式實行以來，隨著在工作中問題的發現，軟件功能逐趨完善；早期因“登記系統”和“權調庫系統”是兩個不同的服務器，數據相互推送會造成很多問題，有些信息還不能同步一致，有時候造成“權調做好了，而登記那邊卻沒有變化”；不同地區使用軟件不同，遇到的問題會有差異，這里簡單列舉筆者常遇到的情形：①“權調庫系統”長時間不操作，自動掉線，與服務器斷開連接；②“權調庫系統”操作過快，程序響應不了，造成程序崩掉，必須得重開；③數據庫內眾多無圖宗（即證書已掛接宗地代碼，而權調庫無具體圖形對應），新增宗地時，不能方便地繼承權調庫中已存在的屬性信息，若沒有先一步查詢證書信息，直接新增，則造成宗地信息冗余。④同一地籍子區，若是有不同的賬戶在同時操作容易出現沖突錯誤，亦即軟件崩掉；⑤一些不常見的問題，有時候需要軟件公司工作人員進行后臺程序操作才能解決，就省略不寫了。

2.4 原始材料自身問題

工作中，當事人登記提供的材料，遇到很多權屬來源材料不齊或者不合程序的，有的重復發證，有的原證書還未注銷，還有的原證書無故被注銷，還有房地不一致的、超建的、未批先建（違法建設）的等。①，提供材料中有原證書，房產證或土地證核實確認為真，而不動產系統卻沒有此證書相關信息，則需要鄉鎮/街道審核部門核實后經上報確認后，填份單子并領導簽字后再補錄證書相關信息到登記庫中，之后才能進行不動產登記受理；②與①相反，登記庫中有本宗地（地塊）的證書信息，而當事人沒有提供，則需要補充提供；若遺失，則需要開具“遺失證明”等相關文件，補齊之后才能進行不動產登記受理；③證書無故被注銷，與①類似，審核部門確認后，填份單子并領導簽字后再將歷史庫中證書相關信息調回到登記庫中即可；④商品房中，有不少當事人來辦件，值憑著一張很久的備案登記卡、購房發票來做受理登記，時間節點常見于2000年前后，由于以前處理方式，沒有來做過房產登記的，房產分層分戶矢量圖是沒有的，所以打印圖件的時候：無圖可打。有些臨戶有圖件的，還能套用修改下用用，有的直接整幢樓找不到對應樓層臨戶的分層分戶圖，典型的就是樓層的架空層，其大部分都作為主房的輔房，信息直接備注到備注欄里，沒有圖件。現單獨憑一張登記卡/發票來辦理架空層的不動產權證，證書上只能附上一張宗地圖，如有要求，則另行測繪才行。

2.5 技術方法

這里說的技術方法，涉及的類型較多，細寫篇幅較多，本文簡單闡述一下，主要是權調入庫當中遇到的幾種情形，以下以“變更登記”舉例。①房產證和土地證出現“一對多”的情況（即A一本房產證有多本土地證，或B一本土地證有多本房產證），A類型若有房屋跨宗地，則宗地須得合并處理，否則房產做分割處理并提供分割后的測繪數據，無跨宗地房產則可按照空間位置，每條房產信息分別與對應土地證書掛接；B類型做一本證，直接數據掛接好就行，做多本也同A類型，房產也是不能跨宗地。②部分拆除、部分新建，此類將新建的房產入庫好，綁定一變化的房產信息，并與剩余戶室設定好主輔關系即可。③入庫壓占鄰宗地，出現壓占情況，通常需要核對歷史檔案和現場勘測來確定宗地線的正確位置，然后本宗及鄰宗都以此為準進行調整。④戶室合并，這類需有合并后的測繪數據，入庫后直接綁定合并前的源戶室即可，此類問題不多。⑤戶室分割，常見于家庭分戶析產，分戶后一戶做變更登記，另一戶做首次登記。以上主要列舉常見的問題，解決這些問題，基本上遵循房地空間位置必須吻合的原則。

2.6 其他問題

受理登記是，經常會遇到原產權證號不顯示，或顯示不全，或不對，導致登記中的“歷史回溯”信息不對，這些情況有時候是受理登記類型選擇不對，也有的是“源戶室”綁定不對或不全，甚至還有權調那邊顯示正常，而登記那邊沒有，就可能是權調庫弄好后數據推送到登記庫，部分“特征碼”丟失造成的，這種情況則需要軟件維護人員把丟失的“特征碼”找到補回來。還有些在權籍配號中，多條主輔關系的設定，這主要看當事人要求做什么樣的登記，多條戶室，也許做一本證，也許多本證。

3 結 語

不動產登記的實施，將多個本門的產權信息整合到一起，達到合理快速的解決方法，提高辦事效率，減輕了群眾辦事情負擔，有效地解決了以往“證出多門”產生的產權不清、重復登記、錯漏登記等情況發生，這樣可以更好地理清當事人之間不動產權利界限，減少權屬糾紛，提高登記準確性及權威性，維護當事人的不動產物權。同時提高政府治理效率和水平，建立不動產統一登記制度，理順部門職責關系，可促進政府職能轉變，大大減少政府成本，提高政府的公信力。