用內含報酬率進行個人購房貸款方式決策

周若谷

[摘 要] 隨著中國房價的快速增長，在相同首付情況下，購房者由于貸款方式不同，會使購房者最終付出的還貸總額存在十幾萬元甚至更大的差額。文章從財務管理學項目投資管理角度，用內含報酬率這個指標通過EXCEL建模，分購房者提前還貸和不提前還貸兩種情況，對不同情況下購房者的資本成本進行分析，從而幫助購房者進行決策。

[關鍵詞] 等額本金還款方式；等額本息還款方式；內含報酬率； EXCEL建模

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 07. 031

[中圖分類號] F234 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2019）07- 0070- 04

1 引 言

中國人民銀行在《關于統一個人住房貸款分期還款額計算公式的通知》中規定：個人住房貸款可采用等額本息還款法和等額本金還款法兩種還款方式， 借款人可以根據需要選擇還款方式。然而，購房者會發現，在相同首付情況下，由于不同貸款方式的選擇，會使個人最終付出的還貸總額存在差額。以2018年上半年成交的北京清華園附近某小區60平方米的二手房小戶型為例，房屋每平方米10萬元，房屋總價達到600萬元，在購房者不提前還貸、利率不變的情況下，兩種不同貸款方式的差額達到72萬元，財務相關人員有必要幫助其理順思路，進行必要的建議。

當前許多期刊論文都有對銀行的兩種貸款方式進行比較分析，但是都缺乏詳細的數據作為支持，本文的研究亮點在于，從財務管理投資管理角度進行分析，考慮貨幣時間價值因素，使用動態評價指標內涵報酬率，對購房人購房產生的資金流用EXCEL進行建模。

2 個人購房貸款方式決策過程

2.1 總體思路

考慮購房者提前還貸和不提前還貸兩種情況，在購房人兩種還貸方式下，對銀行收益情況進行對比，銀行的收益率就是購房者的資本成本，購房者資本成本低的那個就是較好的方案。

2.2 購房模型參數設置

首先對購房的有關參數進行錄入，包括首付比例、總面積、每平方米單價，房屋總價、銀行貸款總額及貸款利率進行錄入。這些數據可以根據購房人的實際情況具體錄入，錄入后構建的數據模型會根據實際錄入數據對該次錄入的案例顯示分析數據如圖1所示。

2.3 購房者不提前還貸下情況下貸款方式的選擇

2.3.1 等額本金還款方式購房者還款情況

等額本金還款方式是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息。圖1詳細列示了購房者第1個月到第360個月的每月還款情況以及各單元格求值公式。其中每月本金還款金額為固定值，求值公式為：每月歸還本金=貸款本金總額÷總貸款期數。利息為剩余貸款產生的利息，求值公式為：每月利息=（貸款本金總額-（當前期數-1）×每月歸還本金）×銀行年利率÷12。

2.3.2 等額本息還款方式購房者還款情況

等額本息還款法是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中，每個月的還款總額是固定的。圖2詳細列示了購房者第1個月到第360個月的每月還款情況，其中隨著期數的增加購房者每月歸還的本金逐漸增加，歸還的利息逐漸減少，而每月歸還的貸款總額不變。還列示了各單元格求值公式。IPMT求出各還款期間當期所還的利息，PPMT公式求出各個還款期間當期所還的本金數量，本利和即為歸還利息和歸還本金兩者之和。

2.3.3 兩種還款方式比較

對比圖1圖2，發現用等額本金還款方式購房者30年中還款總額是7 295 575.00，而采用等額本息還款方式還款總額為8 024 588.02，兩者差距為72萬余元，其中歸還的本金金額都為420萬元，等額本金還款方式歸還的利息比等額本息少72萬元。那么，哪一種還款方式對客戶更有利？

本文從財務管理內涵報酬率的思路進行分析，考慮如下公式：

銀行借給購房人的這筆款項的內涵報酬率=購房人借款的資本成本

因此購房人兩種貸款方式的決策可以轉換成兩種貸款方式下借款人資本成本孰高的比較，最后轉變成兩種貸款方式下銀行這筆借款投資的內含報酬率的比較。

從銀行的現金流流動情況對兩種貸款方式進行比較，如圖1、圖2所示，第一期的現金流為銀行當期收到的購房者當期存入銀行的正向的還款額和銀行一次性貸款給購房者的負向的流出金額之和。由內含報酬率函數求出銀行在30年中每期現金流的內含報酬率，發現兩種貸款方式下，銀行的內含報酬率都是4.94%，其中單元格E374和K374單元格的公式分別為：=IRR（F14：F373）×12，=IRR（L14：L373）×12。反過來說，也就是購房者無論用哪種貸款方式進行貸款買房，購房者付出的資本成本是相同的。因此購房者對兩種貸款方式可以根據本人的實際承受能力和實際情況進行選擇，而不用擔心因為選擇不慎而帶來經濟上的損失。

2.4 購房者提前還貸下情況下貸款方式的選擇

購房者在購買房屋后還會出現一個情況就是，購房人由于經濟實力的增強，會有更多的資金盈余，因此考慮提前還貸。這里假設第10年末，購房者由于某些原因獲得280萬元現金，由于沒有其他的投資渠道，于是將280萬元用來還貸款，對兩種貸款方式進行比較。

2.4.1 等額本金還款方式購房者提前還款情況

提前還貸歸還的是購房者的本金，購房者在第10年年末歸還280萬元的本金，正好把所欠銀行的本金全部歸還，因此10年間銀行的現金流情況下圖3所示，使用內含報酬率函數，利用第1期到第120期銀行的現金流數據計算等額本金貸款方式下提前還款時銀行的內含報酬率為：4.03%，公式為：=IRR（G14：G373）×12。

2.4.2 等額本息還款方式購房者提前還款情況

如圖3所示，購房者在第10年年末提前還款，因此第120個月末購房者未歸還本金金額為貸款總額減去前1-120個月的所有支付本金和加提前還款的280萬元之和。第121個月以后每月還款額重新計算。繼續構建銀行現金流量表，用內含報酬率函數得到，提前還款情況下，等額本息還款方式的內含報酬率為4.94%。

未歸還本金金額=貸款總額-前120個月支付本金和-280萬

2.4.3 兩種還款方式比較

在提前還款情況下，等額本金還款方式銀行的報酬率4.03%小于等額本金還款方式銀行的報酬率4.94%。也就是說，在提前還款情況下，對于購房者而言等額本金還款方式資本成本要低。所以當用戶可能存在提前還貸的情況下，購房時用等額本金還款方式相對而言要比等額本息還款方式劃算。

3 總 結

本文分購房者提前還貸和不提前還貸兩種情況，對當前銀行個人住房貸款的兩種方式進行比較。通過數據分析發現，在購房者不提前還貸的情況下，由于銀行的收益率都是相同的，所以購房者的資本成本也相同，所以不存在哪種貸款方式更好，在貸款相同金額的情況下，等額本金前期壓力很大后期壓力變小金額每個月都不同不便于記憶和歸還，等額本息還款方式購房者的還貸金額不變，不存在起伏，便于記憶和及時歸還，用戶可以根據自己的實際情況選擇一種貸款方式。

在購房者提前還貸的情況下，等額本金還款方式下銀行的收益率比等額本息還款方式要低，也就是說等額本金還款方式下購房人的資本成本要比等額本息還款方式要低。所以理論上，在購房者提前還貸的情況下，等額本金貸款方式要好。但是具體購房者是否選擇這種貸款方式，還要考慮購房者還款前期是否有那么高的貸款還款能力。其實購房者有資金盈余進行提前還款之前也還應該想清楚，如果這個資金能夠有超過銀行貸款利率的投資途徑，其實可以進行其他投資而不進行提前還款。

主要參考文獻

[1]李海燕.基于財務管理視角的個人住房貸款還款方式比較[J].太原師范學院學報：自然科學版，2016，15（1）：65-68，72.

[2]禹志明.按揭貸款等額本息與等額本金還款方式的比較研究：一二三模型[J].金融理論與實踐，2014（10）：113-114.