房產開發建設的稅收籌劃

楊蓉 邱靜

[摘 要] 針對房產開發建設的稅收籌劃問題，主要從土地增值稅、所得稅、增值稅以及其他等方面進行展開，以期可以對房地產企業稅收籌劃提供借鑒和參考。

[關鍵詞] 稅收籌劃；土地增值稅；所得稅；增值稅

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 07. 011

[中圖分類號] F810.4 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2019）07- 0026- 02

0 引 言

中國的經濟發展迅猛，房地產行業依然熱度不減。查閱資料可以知道，土地轉讓費是房地產費用重要組成之一，土地加相關稅費占據成本的重要位置。進行相關的稅收籌劃，有利于降低房企稅負，進而降低成本，在合理范圍內降低房價，維持房地產行業的有序發展。

1 土地增值稅的稅收籌劃

房地產開發建設稅務籌劃以土地增值稅及企業所得稅為重點。首先分析土地增值稅，用公式來表示土地增值稅的表現形式，即：

應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

1.1 房地產開發成本

在談到土地出讓價格明顯偏低時的稅務籌劃時，可把合同里的詳細約定如拆遷、補償、補償費劃入房地產開發成本，這部分解釋房地產開發成本。

1.1.1 土地征用及拆遷補償費的稅務籌劃

如果涉及拆遷補償的話，拆遷補償費是開發商應該得考慮的一筆支出。這方面的籌劃主要由企業非政策性搬遷、政策性搬遷構成。稅法規定如果搬遷是城市規劃的需要同時又是納稅人自行轉讓原房地產的條件下土地增值稅免征，企稅額的計算是由取得的相關拆遷款扣除由重新布置、重新修建、改良支出等發生的費用以及繳納的相關稅費計算所得。如果是政策性搬遷的情況，對開發商來說會在稅負方面比較有利。因為土地增值稅、城建、教育附加不需要繳納，但是必須繳納契稅。從政策性與非政策性搬遷對比來看，不同的補償款對應不同的應交稅費，哪種方式更劃算，需要具體情況具體分析。

1.1.2 前期工程費

前期工程費主要是正式開發前所做的準備工作，包含規劃、設計、項目可行性研究等，這部分費用比較固定，相比較其他部分，沒有多大調整空間。

1.1.3 建筑安裝工程費

建安工程費的構成部分主要由直接費、間接費、利潤稅金構成。營改增后，增值稅實行鏈條抵扣，建安費基本上在各個地方是明碼標價，在這方面的故意增加成本還是需要保持謹慎態度。盡管如此，總有些富有冒險精神的投機分子想試一試，認為如果總包方充分配合，利用一些政策上的漏洞，在合理的范圍內控制建筑安裝費的成本從而做出有利的稅收籌劃。

1.2 房地產開發費用

從房地產開發費用的角度來進行稅收籌劃，首先是含義解釋。銷售費用、財務費用、管理費用這些計入當期損益的費用而不是成本構成了房地產開發費用，稅法規定這些費用依據相關標準扣除。主要又分為以下情況。一是利息支出，財務費用產生的利息支出，按稅法規定能夠按轉讓房地產計算分攤的情況下，同時加上金融機構證明，這種情況可以扣除利息費用，扣除比例是有限度的，即上限不能超過同類同期貸款利率。一般銀行貸款利率是6%，即扣除比例低于6%。其他房地產開發費用扣除情況與利息費用不一樣的是扣除比例不一樣。具體是在取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內扣除。與之相反，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出這種情況或因一些主客觀原因無法提供金融機構證明的，這種情況下的扣除比例是在房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10%以內。

相關稅收籌劃：不同情況進行討論，一種是主要依靠權益資本投資，另一種是主要依靠負債籌資。主要依靠權益資本投資的話，利息相對比較少，那么反之如果主要依靠負債籌資，毋庸置疑，與權益資本相比利息費用相對較多。后者的話，主要是負債籌資，那么可以選擇據實扣除同時前提是能提供金融機構證明；前者的話，主要依靠權益資本投資房地產開發費用，扣除比例可以采取用取得土地使用權加上房地產開發成本之和的5%依法扣除。不管采取哪種計算方式會計人員最好經過計算通過比較得出最佳方式。

1.3 其他扣除項目

其他扣除項目的話，對從事房地產開發的納稅人，法律上規定了《關于印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發〔1995〕110號）第七條（一）（二）條金額之和允許加計20%扣除。增加了房地產開發商的投資熱情。

2 所得稅的稅收籌劃

2.1 確認收入方面

2.1.1 銷售精裝房

在銷售精裝房方面進行納稅籌劃，裝修與銷售時都首先要簽訂合同，所以在合同上可以小心籌劃。銷售時簽訂兩份合同為最佳方案，一份毛坯房合同涉及主體為開發主體與買房者，一份裝修合同涉及主體為開發主體設立的裝飾公司（注：關聯方與控制方）與買房者，這樣做的目的是將開發商的利潤合法轉移。轉移到另一個合作主體裝飾公司。裝飾公司可以采取相關方式，如利用稅收優惠地的政策將公司注冊在稅收優惠地，或采取定額征收的方式繳納企業所得稅。這樣達到降低稅負的目的。

2.1.2 代收代繳費用

因為物業公司屬于服務性行業，收入來源主要是物業管理費，一般不征收增值稅。這里所做的稅收籌劃就是在合法的前提下將相關代收代繳費用除去公共維修基金的業務轉移到物業公司，將這些可代收代繳的費用如暖氣開口費、代辦房產證費、代理公證費的業務轉移到物業公司，這部分業務收入也就轉移到物業公司，這部分收入不征增值稅，則為房地產開發企業省去了一部分稅費。降低費用增加了收入。

2.1.3 分期收款合同

不同結算方式下確認收入的時間不一樣。這里討論合同規定結算方式是分期收款時的情況。稅法規定，如果是以簽訂分期收款方式合同方式銷售房屋的，收入確認方式是按銷售合同或協議約定的價款和付款日來確認；另外一種情況，如果是提前收到貨款，則實際收到貨款日為確認收入的時間。分期收款一定程度上達到延期繳稅的作用，但同時也延緩了現金的收入，有利有弊，合理權衡。

2.2 增加成本費用方面

2.2.1 關聯企業

從關聯企業的角度進行成本費用籌劃。債權型投資是為了獲取利息收入的投資。房地產開發商如果接受關聯方債權性投資，接受投資有利于企業開展業務擴大規模，只要投資方的投資額小于等于房開商權益性投資的2倍，房開商支付的利息支出在進行納稅時則可以依法扣除。但是這種方式有一定局限性，利息支出也不能在計算土地增值稅時扣除，在具體使用時應該恰當考慮。

2.2.2 工資薪金項目

從工資薪金角度來看，可以從以下幾方面來著手。首先從三公經費來看，以工資薪金總額為計提標準，計提職工福利費14%、工會經費2%和職工教育經費2.5%，限額內合法扣除；公益性捐贈支出，稅法規定扣除額不超過年度利潤總額12%，如當年公益性捐贈支出大大超過應扣除范圍，超過部分可準予結轉以后三年內在應納稅所得額中扣除。由上面規定可做出一些稅收籌劃，將一些合理費用劃入三公經費再依法按比例扣除。如通訊費補貼，應在企業職工福利費限額內扣除。所有的稅收籌劃必須以合理合法為基礎。

2.2.3 業務招待費

業務招待費的角度進行稅收籌劃，稅法規定業務招待費的扣除額小于等于發生額的60%，同時在不超過當年銷售收入的千分之0.5。在此規定下，在各種會議、培訓業務產生業務招待費時分別開具發票，可在限額內依法扣除。

2.2.4 廣告費和業務宣傳費

從廣告費與業務宣傳費的角度，籌劃點是稅法規定扣除額。只要比例不超過銷售收入15%，如果在合理情況下當年廣告與業務宣傳費用嚴重超出所扣數額，稅法規定超過部分以后納稅年度結轉扣除。

2.2.5 費用扣除標準

從遞延角度考慮進行稅收籌劃，在稅法允許的范圍內，盡可能將可以費用化的支出列支當期費用，相應企稅減少，合法遞延納稅時間。

3 增值稅的稅收籌劃

增值稅的角度進行稅收籌劃，從最近的稅收政策來看歸納總結了以下幾點：

（1）2016 年 4 月30日之前的房產如果是自行開發的話可以選擇簡易計稅方法。簡易計稅方法還是一般計稅方法，納稅人根據最合適的決策來進行選擇。

（2）施工單位與購貨對象的選擇。小規模納稅人不能開專用發票，不能抵扣進項。所以如果合同價相同，盡量避免小規模納稅人作為供貨方或施工單位。但如果小規模這方有價格優勢，則要先進行計算再做出選擇。

（3）銷售環節延遲納稅時間，納稅人采取不同的結算方式，籌劃不同。如納稅時間為取得銷售貨款的當天，先開發票則為開發票當日。稅收籌劃的角度，盡量不要先開發票以延緩納稅時間。

（4）折扣銷售的稅收籌劃，開具發票要求是同發票不同金額欄可按折扣后的售價計算，若是備注欄則全額計入納稅額。所以折扣銷售時的稅收籌劃是所開發票折扣金額記錄時同發票不同金額欄即可。

4 其他建議

提前設立關聯方。一般而言，依照具體情況，提前設立稅收優惠地的關聯企業是一種較好的稅收籌劃方式，一定情況下，采取一些如商務咨詢、廣告代理等方式實現利潤的轉移。

5 總 結

稅收籌劃的方式多種多樣，必須結合實際情況，運用具體的納稅籌劃手段，實現節稅效應最大化，當然是在法律范圍以內，合法是第一前提。對于房地產企業來說，可以從土地增值稅、所得稅、增值稅等方面進行籌劃。

主要參考文獻

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