警惕房企融資“井噴”

葛豐

最近一段時(shí)期以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模呈“井噴”狀況。據(jù)某研究機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入4月份以來，房地產(chǎn)企業(yè)每天公布的融資計(jì)劃接近200億元。

這種狀況是多種因素共同作用導(dǎo)致的結(jié)果，其背后動(dòng)因大致包括：從需求端來看，近期房地產(chǎn)企業(yè)投資力度明顯上升;數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)11.8%，增速創(chuàng)4年來新高。再加上之前房地產(chǎn)融資口子相對(duì)較緊，存量債務(wù)的償付高峰期又在迅速逼近，因此房企“補(bǔ)血”的需求甚為旺盛。

再?gòu)墓┙o端來看，隨著貨幣政策邊際調(diào)整力度加大，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境顯著改善，一季度社會(huì)融資規(guī)模增量累計(jì)達(dá)到8.18 萬億元，比上年同期多增2.34 萬億元，此外市場(chǎng)資金利率近期也有較明顯下行，有利于高資質(zhì)房企低成本融資并進(jìn)行債務(wù)置換。

總的來看，近期房企融資規(guī)?！熬畤姟睜顩r，是對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行壓力，全方位保持以“穩(wěn)”為主的政策主基調(diào)下，市場(chǎng)自發(fā)演變結(jié)出的諸多“果”之一。在某種程度上，其對(duì)于防止出現(xiàn)大起大落，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，可以起到一定的“壓艙石”作用。

當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)世界的復(fù)雜性，決定了事物往往具有多面性，尤其是落腳在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)非常特殊的具體情境中時(shí)，那就更需要管理者時(shí)刻保持高度警覺，持之以恒地對(duì)市場(chǎng)條件變化后，各種新出現(xiàn)的或者可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)苗頭及時(shí)察覺，有效排解。

前事不忘，后事之師?；仡欀袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一路進(jìn)行至此的歷程中，幾乎每一次行情V形反轉(zhuǎn)背后驚人的相似處，就在于每次反轉(zhuǎn)大都是在房企資金面大幅寬松后，開始瘋狂拿地，繼而不僅在實(shí)際效用中通過推動(dòng)地價(jià)上行帶動(dòng)房?jī)r(jià)上行，而且這種傳導(dǎo)鏈條，還因?yàn)榫哂袠O強(qiáng)的“風(fēng)向標(biāo)”效應(yīng)，從而每每通過預(yù)期改變，加速推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)入自我實(shí)現(xiàn)的上漲通道。

那么這一次的情況還會(huì)老調(diào)重彈嗎？應(yīng)該看到，當(dāng)前的情況確實(shí)和以往不同，譬如說，在“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控高壓下，一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降33.1%，土地成交價(jià)款同比下降27.0%。但是要注意的是，土地市場(chǎng)的反應(yīng)相對(duì)房企資金面變化，具有一定滯后性，從4月份情況來看，土地市場(chǎng)回暖跡象已多有反映，部分熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)地塊參拍企業(yè)急劇增多，土地溢價(jià)率上升速度也較為迅速。

因此，在房地產(chǎn)調(diào)控成果仍待穩(wěn)固的前提條件下，當(dāng)下仍有必要，對(duì)包括房企融資規(guī)模等在內(nèi)的關(guān)鍵性變量密切追蹤，合理把控;同時(shí)，作為調(diào)控相對(duì)方的房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者，也應(yīng)該換用新的眼光審時(shí)度勢(shì)，要充分認(rèn)識(shí)到本輪房地產(chǎn)調(diào)控遠(yuǎn)超以往的定力與韌勁，因此，越是在市場(chǎng)走勢(shì)看似迂回曲折的時(shí)刻，就越是要警惕、壓制住自身有悖于“房住不炒”定位的慣性思維。