購房新政對加拿大房價的影響

夏欣怡

今年3月，加拿大政府提出了2019年的聯邦預算，將對首次購房者在總房款上給予最低9折的優惠，這將對加拿大房地產市場產生怎樣的影響？

“9折”購房政策的詳細內容

“9折”購房政策的實際執行者是加拿大抵押貸款和住房公司（CMHC）。CMHC指出，該公司預計在3年內幫助符合條件的加拿大人獲得這項購房優惠。如右圖所示，假設購房者希望購買價值40萬加元的房屋，支付的首付款為最低要求的總房價的5%，即2萬加元，那么就需要借貸38萬加元的房款。但是按照新政，購房者可以通過CMHC獲得高達4萬加元的獎勵。于是，購房者只需要借入34萬加元的房款。這將使購房者每月的還貸額從1970加元降至1750加元。但是，想要享受該項政策，購房者必須符合下列條件：

（1）此前從未購置過房產的首次購房者。

（2）購房者必須申請了房屋抵押貸款保險。

（3）符合條件的首次購房者的家庭收入必須低于12萬加元。

（4）房屋貸款金額和獎勵金額的總數不得超過購房者年收入的4倍。這意味著，如果買家只繳納總房款的5%～20%（符合抵押貸款保險的申請條件）作為首付，那么他們可以購買的房產總價最高只能達到50萬～60萬加元。

（5）只有新建房才能享受10%的房款減免，二手房只能享受5%。

（6）購房者申請貸款時仍然必須符合聯邦壓力測試的資格，以保證借款人在利率提高的情況下也能償還他們的債務。

（7）這筆款項最終必須償還，但是償還細節還沒有發布。最大的可能性是允許購房者在出售房產時償還，償還的方式可能是兩種：第一，無息模式;第二，政府根據最初提供款項的比例，獲得銷售價格的5%或10%。

新政對加拿大房產市場及經濟的影響

此項新政將對加拿大的房產市場和經濟產生積極和消極兩方面的影響。

加拿大房價現狀及新政的積極影響

短期來看，新政將使得一些沒有能力的購房者成為有競爭力的買家，在一定程度上擴大了需求，將對房價起到提升作用。同時，由于只有新房才能享受10%的優惠，所以新政將在一定程度上帶動整個房地產產業鏈的發展，增加經濟增長。

但是前文已經提到，只有總房款60萬加元以下的房屋才有可能享受該政策優惠，所以該新政最終可能只會促使低總價的房產上漲，讓剛需房的供應變得更加緊張。而在之前各種政策的打壓下，加拿大高總價的高端房產價格已經節節下跌，處于下降通道中。低總價、剛需房受利好政策影響價格不斷上漲，高總價、奢侈享受型房產受政策影響價格卻不斷下跌，這就是加拿大房地產市場的現狀。

加拿大經濟現狀及新政的消極影響

長期來看，該政策將對加拿大經濟產生一些不利影響。目前，加拿大經濟正處于繁榮期的末端，且樓市的持續走軟也困擾著加拿大經濟。在此背景下，加拿大政府出臺了“9折”房產新政，寄希望于提振樓市，從而帶動整個經濟繼續向前發展。然而，這樣的購買力可靠嗎？

前文已經提及，享受購房優惠者是加拿大房屋抵押貸款保險的購買者。那么，什么樣的人需要購買這份保險呢？加拿大的房貸政策規定：購房者能以最低5%的首付金額購入房產，但如果首付金額不滿20%或有不良信用紀錄，就必須購入房屋貸款保險。這個保險的目的是為諸如銀行等貸款機構提供保障，如果因借款人無法還貸造成了貸款人的損失，那么將由房屋貸款保險的承保公司提供賠償。也就是說，“9折”新政的受益對象是加拿大信用不那么好的低收入人群。

于是，該房產新政最荒謬之處出現了：首付比例不到20%的低信用者能獲得購房優惠，而首付金額超過20%且有良好信用紀錄的購房者，反而無法獲得這項購房優惠。

再回到加拿大的經濟現實：目前正處于一輪繁榮經濟周期的頂端，出現了滯漲跡象，隨之而來的將是下跌，一旦經濟下行開始，首先受到打擊的就是工作不那么穩定的低收入階層，他們將有可能失去工作。此外，低總價剛需房受到以房價“9折”為代表的一系列優惠政策扶持，目前正處于歷史高位。如果由于政策的原因，使得這些處于歷史高位的剛需房被一些低收入、低信用的人在高位接盤，那么一旦經濟下滑，這些人失業，他們購買的高價位剛需房就有價格崩塌的風險。

當社會中最后的儲備力量也進入房產市場，那么這一輪房產盛宴也就真正走到了盡頭;而當經濟需要靠信用不那么良好的購買力作為補充時，也恰恰說明加拿大的經濟增長已難以為繼。

基于以上分析，筆者認為，“9折”房產新政對加拿大經濟短期有利，長期有害。

由此來看，“9折”新政發出了一個隱蔽的信號：加拿大經濟并沒有想象中那么好，在一系列難言成功的房產和經濟政策之后，加拿大可能會由之前的加息周期掉頭進入一輪新的減息周期。如果這種情況真的出現，可能意味著溫哥華、多倫多等加拿大一線城市的房價將重新企穩，并進入一輪新上升通道。而房地產市場上的先知先覺者們，想必也會在此時做出正確的選擇。