淺析房地產(chǎn)項目工程精細化管理

文/胡岳峰 華潤置地（南寧）有限公司 廣西南寧 530022

陳文樂 華潤置地（深圳）有限公司 廣東深圳 518000

我國房地產(chǎn)業(yè)自1988年土地轉(zhuǎn)讓制度確立發(fā)展至今，歷經(jīng)1998年的經(jīng)濟危機和住房分配貨幣化改革及2008年次貸危機和四萬億計劃，國家宏觀調(diào)控和市場起伏變化把樓市推到了中國老百姓心中最為關心的事件之一。2018年總書記提出“房住不炒”重要指示，引領房地產(chǎn)行業(yè)趨向高質(zhì)量發(fā)展的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。未來人們對房地產(chǎn)項目的品質(zhì)有更高要求和期待，因而地產(chǎn)項目的工程質(zhì)量管理在新時代背景下顯得尤為重要。如圖1和圖2所示，本文通過介紹引進日本精益化5S 管理和國內(nèi)PDCA方法論相結(jié)合具體案例，展現(xiàn)房地產(chǎn)項目工程精細化管理的重要手段和初步成果。

圖1 日本精益化5S“5 化”管理

圖2 日本精益化5S 管理和國內(nèi)PDCA 方法論相結(jié)合

1、可視化

可視化及數(shù)據(jù)化是精細管理的第一步。經(jīng)過可視化后的部分是較為重要的，即根據(jù)可視化將快捷且恰當?shù)幕顒幼優(yōu)榭梢詧?zhí)行的目的。可視化僅是一種手段，而不能作為目的。在PDCA 及5 個化方面，數(shù)據(jù)化是后面課題化中很重要的依據(jù)。所謂的課題就是“目標與實際的差異”，是PDCA 以及KAIZEN（改善）的基礎。能夠?qū)⒉町愖蠲鞔_地表現(xiàn)出來的是數(shù)據(jù)。圖3至圖5分別是我們房地產(chǎn)項目中實際運用的進度質(zhì)量安全可視化具體案例。

圖3 進度可視化案例圖（進度計劃上墻）

圖4 質(zhì)量可視化案例圖（質(zhì)量實測實量統(tǒng)計表）

圖5 安全可視化案例圖(驗收看板+安全色)

2、標準化

標準化是精細管理的基礎。Henry Ford：“Quality means doing it right when no one is looking.”質(zhì)量是即使在無人監(jiān)管情況下，也能做出正確的操作。這其中，“正確”的定義有些模糊，在企業(yè)內(nèi)會產(chǎn)生偏差。企業(yè)整體水平提升的方面需要平均化，因此存在著作為判定基礎的標準。個人的判斷會有失誤的情況，無論在哪、無論是誰、無論何時，達成相同水平時，企業(yè)的“價值”才會得以穩(wěn)固。日常房地產(chǎn)項目工程管理現(xiàn)場運用標準化動作案例如圖6和圖7所示。

圖6 標準化拍攝(現(xiàn)場驗收牌)

圖7 標準化動作(日安全早班會+反光衣，工具式圍擋+鋁模爬架)

3、系統(tǒng)化

系統(tǒng)化是精細管理的一個終點。良好的狀態(tài)、是自然的持續(xù)下去。在這里想對系統(tǒng)化做一個定義，也就是所謂“常態(tài)化”。這是5 個化的“定型化”要完成此任務，不運用可視化或者標準化、PDCA 等手段是無法達成的。另外，習慣性的因素較多，不僅是管理者，當在現(xiàn)場工作的人員都被完全滲透時，才有可能真的達成。在持續(xù)的過程中，改善是必須的。實際執(zhí)行過程中的持續(xù)是改善的持續(xù)，即PDCA 和5 個化的不斷“循環(huán)活動”。精細化管理也只是一個手段、方法，會隨著時間或周邊情況變化而變化。但是，精細化管理的目的是提高企業(yè)的價值，是無論何時都不會改變的。精細化管理效果和系統(tǒng)保障如圖8和圖9所示。

結(jié)語：

精細化管理愿景是：高品味+高質(zhì)量+高管理=高價值，在新時代背景下我國房地產(chǎn)項目高質(zhì)量發(fā)展結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)項目通過工程精細化管理以實現(xiàn)現(xiàn)場一次做對、減少返工、復制高效來實現(xiàn)高質(zhì)量，從而推動項目良性循為企業(yè)創(chuàng)造價值、實現(xiàn)精細化管理輸出效益。

圖8 精細化管理階段方向矢量圖

圖9 精細化管理系統(tǒng)保障