“三價聯控”下房地產市場調控方式探究

文/和子瑋 天津市房地產市場管理服務中心 天津 300000

房地產業作為重要的民生產業,關系到國民的基本生存居住權,房地產市場自身發展暴露的弊端以及政府作為公共利益的代表者和執行者的特殊角色,都要求政府對房地產市場進行干預與管理。我國政府對房地產市場進行調控的方式多樣,主要可分為行政、經濟與法律三大手段,在政府歷次調控中多是三大手段同時對房地產市場作用,在各階段實際操作中針對房地產市場的發展情況各調控手段的應用頻率與程度略有不同。2010年政府為實現房價的理性增長控制房價上漲的趨勢,提出嚴格的限購限貸政策,自此開啟了政府以行政手段為主的房地產市場調控“新時代”。由于行政手段自身具有的強制性等特點,在房地產市場中大力實行行政手段引來各界的廣泛關注與討論,對于行政手段是否應當繼續用于房市調控的褒貶不一,且現存的多數研究或過于片面地否定行政手段對房地產市場調控的作用,或沒能就行政手段更好地發揮其積極作用進行深入研究。本文即以此為突破口,力圖以實例針對行政手段對房地產市場調控的作用效果進行辯證地分析,并在認識了行政手段對房地產市場調控的利與弊的基礎上,針對房地產市場調控中尚存的矛盾與問題,提出更好地發揮行政手段對房地產市場調控的積極作用的相關對策。

我國的房地產市場雖然起步較晚,發展時間較短,但是在我國宏觀經濟快速發展的大背景下,房地產市場也出現了蓬勃發展的局面。可過熱的發展勢頭,促使房價不斷飆升,并催生了一系列社會經濟問題。中央政府和地方政府以“穩定房價”、“促進房價合理回歸”、“讓房子回歸居住屬性,保障公眾居住權”為調控政策目標,出臺了一系列行政、土地、財稅、貨幣等方面政策來控制房價,但是調控政策效果卻不理想,調控政策方面的理論研究也缺乏深度和系統性。

我國房地產市場迅猛發展,一定程度上推動了我國市場經濟的發展,帶來了一定的經濟效益。但由于我國缺乏健全的房地產市場相關法律法規,出現了一系列的問題,如囤積樓房,哄抬房價,惡意炒房等。這些都直接導致我國房地產市場混亂、房價持續上漲,并遠遠超過了人們的預期承受范圍。而且由于缺乏管理經驗和制度資源準備不足,房地產市場出現諸多棘手問題,成為近幾年中國的焦點社會問題之一。而房地產作為與人民日常生活息息相關的領域,此產業已經成為如今國內的支柱性產業。雖然政府采取了以抑制房價上漲為主要目標的多種措施,加強相關市場的管理和政策的完善,但是其并未真正解決該領域中的諸多問題,實踐中,仍然存在著諸如房屋供應與需求之間關系緊張,房地產領域內的競爭狀況不佳,以及發展較好的城市房價水平居高不下并持續上升等問題。由此,此領域內的市場調節上出現的多個問題日益受到法學界的重視和研究。然而,國內多數情況下對于市場進行調節的政策制定者通常運用經濟學界的理論及邏輯甚至術語,其在調節方式上,多采用經濟法中提及的手段,而尚未認識到法學理論及制度在此方面的作用。由此使得其調節效果只能暫時緩解表面上的形式問題,而無法更有效的完成對于此領域的全方位的調控,其常常更加不利于市場秩序的維護,甚至造成惡性循環。我們應該盡量解決的依然是此領域內的宏觀調控的制度化的保障的有效性及更有效的方法適用。

房地產業是關乎民生保障、經濟發展和社會穩定的重要產業，近年來獲得了極大的發展，城市面貌更新、百姓居住水平提高、裝配式建筑日趨成熟。房地產業在國家的高度重視下也進行了多輪調控工作，取得了一定收效，自2016年10月開始至今可以說是天津歷時最持久、角度最準確、防控最嚴明、方法最科學的一次長效調控工作。在兩年多的努力下，截止18年底目前我市去化周期為15 個月，供求基本平衡，房屋交易價格穩中有降，基本維持在2016年底水平。房屋交易價格兩年內沒有上漲。

以上成果部分得益于天津首創的“三價聯控”制度，在往年調控房地產銷售端的基礎上增加對土地供應端的調控工作，率先開創了按片區指導新建商品住宅最高限價的穩控方法，同時嚴格按照未來新建商品住宅上市最高限價倒推擬出讓地塊的土地出讓價格，確保“面粉價格不高過面包”。將“成本法”與“市場法”有機結合，解決2016年開發企業以較高價格摘得的開發土地存在虧損風險的問題，為開發企業提供系統的服務，保障了土地的有效供應，從平衡供求結構和穩定交易價格來說，收效明顯。

但深入來看，一是供求平衡部分原因是成交量的萎縮，如果交易量不能有效回穩，隨著新出讓的土地開發上市，將出現供過于求的情況，最近一年的時間里，全市新建商品住房去化周期由9.8 個月升至15 個月，如去化周期進一步延長將出現供過于求的矛盾；二是目前的調控政策從宏觀出發，調控總量關系，但沒有解決房產的配置問題，剛需置業存在一定困難調控的精細化還不足；三是對土地出讓價格和銷售平均價格的限定，使開發企業降低投資和營銷成本，不利于房地產的創新和繁榮；四是隨著天津市房地產的發展，市場逐步進入存量市場，二手住房所占全市住房成交的比例逐年提升，而各輪調控均沒有針對二手住房市場的有效政策。這些都是目前亟待解決的問題。

1、“三價聯控”制度簡介

1.1 編制原則

“表述清晰無爭議，一視同仁待全體”，這是政府在工作和服務中最重要的原則，既是管理部門公信力的表現，也是服務效率的保障。編制“三價聯控”制度的第一項原則就是要制定明確標準，讓價格管控工作做到有據可依，有例可查，排除未來可能存在爭議的矛盾點。

“排憂解難強服務，企業老大數第一”，隨著萬科高喊“活下去”的口號，在嚴控價格上漲的基礎上，各開發企業都表現出很大的銷售和資金壓力，因此管理部門要弱化管理職能，強調對企業的服務職能，在嚴控價格上漲的基礎上，服務企業，房企“活下去”。

以上兩點雖然是寫在明文制度之外，但其實是做好“三價聯控”工作乃至房地產市場長期調控工作的核心。

1.2 銷售審批價格確定

在“三價聯控”以前，對擬上市的新建商品住房項目的銷售審批價格確定有賴于對周邊在售商品住房項目近期銷售價格的參考，這種方式本身沒有問題，但在調控的特殊時期存在以下幾點問題，一是周邊在售參考項目的選取有一定的自由裁量權，開發企業必然選擇售價較高項目作參考，二是在售項目都有銷售周期，不能作為長期皆準參考標準，不適用于長周期的市場調控工作。

“三價聯控”采集了全天津市所有在售商品住房項目，整個2016年的銷售情況，對異常數據進行了剔除，通過嚴密測算，將全市16 個區共劃分為100 余個區片，每個區片按照低層、多層、小高層、高層四個物業類型分別設立最高備案價格上限。同時結合以往的市場比較的方法，選取周邊同類型參考實例確定不超過該片區最高備案價格上限的審批價格為該項目所有新建商品住房的備案均價。

一開始在項目總均價確認的基礎上，開發企業按照戶型、所在層、景觀等差異自主確定每套住房的單套備案均價。但在實踐過程中出現了一定問題，部分開發企業將一部分房源申報較低的備案均價，另一部分房源申報較高價格達到樓盤總均價達標，同時在銷售過程中采取捂盤或變相捂盤的方式只引導銷售申報均價較高的部分房源，嚴重擾亂了市場秩序。通過對400 個在售樓盤的10 余萬套房源的綜合測算分析，我們認為正常情況下，同一個樓盤條件最好的房源與條件最差的房源均價差距應在一定范圍以內，因此立刻召開會議研究，對制度進行了修訂升級，增加了新的要求，開發企業申報單套房源的均價不能高于或低于樓盤總備案價格的一定百分比。

1.3 高價地項目的確定和方案

調控期，按照銷售價格審批制度，部分2016年及以前取得土地的開發企業，土地成本較高。（天津尚未出現取得土地樓面地價高于片區銷售備案限價情況，但部分項目距備案限價僅一兩千元）如按照銷售審批價格執行，必定會造成虧損，影響開發企業推遲上市，甚至影響開發企業完整開發完成項目，不利于房地產市場健康發展。但高價地項目的確定也必須有一套標準才能符合整個“三價聯控”的原則。

通過多方取得資料，我們確立了以下公式：

P=[A＊(1+I1)+K]＊S/(1-I2)

A — 土地取得成本，樓面地價（實際成本）

I1— 需交土地稅費費率（政策資料）

K — 當年房地產項目必要正常開發成本（統計資料）

S — 房地產項目管理、銷售必要成本率（統計資料）

I2— 需交銷售稅費費率（政策資料）

通過將A 導入公式，求得該宗土地開發利潤為0 的狀態下的必要銷售價格P，若價格P 高于該片區確定的最高指導限價，則確定為高價地項目，重點關注。

針對該部分房地產項目采取成本法確定銷售審批價格，但嚴格控制上市節奏，按照申報時間、所屬區排序，每月研究過會通過一到兩宗高價地項目入市，避免給全市房地產市場帶來沖擊，維護房地產市場穩定。

1.4 土地出讓價格的確定

針對“三價聯控”制度公示執行后的新出讓土地，為開發企業理性拿地，確保覆蓋成本，設置了競拍價格上限，通過內部的土地業務會和會審會，按照公式標準確定競拍價格上限，拍賣現場達到競拍價格上限后轉為競自持商業或租賃式住房。

P=[A＊(1+I1)+K]＊S/(1-I2)

通過將該公式倒推，得出

A=[P＊(1-I2)/S-K]/(1+I1)

P— 該地塊對應地塊的最高銷售限價（制度定價）

I1— 需交土地稅費費率（政策資料）

K — 當年房地產項目必要正常開發成本（統計資料）

S — 房地產項目管理、銷售必要成本率（統計資料）

I2— 需交銷售稅費費率（政策資料）

通過測算，確定A 為競拍價格上限，當競買人舉牌超過該價格時，轉為競自持，為開發企業理性抉擇提供了必要保障。同時可以看到，成本法和市場法的公式準則是一致的，也是符合“三價聯控”的公信力原則和服務原則的。

2、輔助落實“三價聯控”措施

2.1 抓開工促上市

通過對出讓土地的后續監管，嚴格落實土地出讓合同中關于開發建設的時間要求，并在土地達到申辦銷售許可標準后第一時間服務企業促進上市工作。

2.2 規范銷售行為

加強對開發企業售樓現場的巡查工作，重點督查：一是確保開發企業一次性公示所有可售房源，不存在捂盤惜售情況；二是確保開發企業公示房源的銷售價格與在管理部門備案的價格一致，不存在備案價格作假情況；三是確保銷售行為規范，不存在以任何違法形式收取價外款的行為；四是確保在銷售過程中不存在虛假宣傳和營造漲價恐慌分為的情況。

2.3 查詢區塊價格

對已掛牌的土地，開發企業可持公司介紹信和身份證明，提前來管理部門查詢獲知該地塊商品住房的銷售審批價格上限。開發企業可自主先行研究計劃開發的產品類型和拍賣的保留價格，對擬出讓的土地做出更理性的決策。

3、“三價聯控”成效

“三價聯控”制度執行至今已有一年多的時間，其中區片經歷過三次微調，制度也彌補了一些漏洞，在不斷思考中形成，在不斷實踐中完善，取得了一定成果。從國家統計局公布的70 個大中城市住房價格指數來看。

自2018年3月份“三價聯控”制度正式實施以來，除2018年5月份受“海河英才”剛公布，市場短暫非理性購房，環比指數也僅為100.5 外，其他各月份價格環比指數均在99.7-100.3 之間窄幅波動，價格得到了有效控制，波動幅度明顯優于北上廣深，調控成果有目共睹。

如圖所示，其他城市在18年底和19年初價格均出現較快上揚，而天津的價格指數保持了平穩，“三價聯控”的長效性得以顯現。同時在一年的運行過程中，波動幅度較其他城市相比也最小。

4、不足與思考

首先，“三價聯控”是對全市總體的調控，雖然保持了全市量價平穩，但是沒有解決房子分配給誰的問題，中低收入群體并沒有從制度中得到利益與實惠。

比如部分明顯價格實惠的新建商品房項目，開盤后當天就全部售罄，買方都是現金準備充足的客戶，而大多數剛需客戶因為需要籌款，而沒有成功購買到。

其次，“三價聯控”并沒有解決向社會供給什么樣的產品的問題，如下圖所示，新建商品住宅單套交易金額在2016年及2017年增長率最高，開發企業總是這樣選擇策略，一是高品質住宅有利于建立和維護良好的企業形象和品牌價值；二是價格較高的房屋對應較少的套數，總是更容易賣掉，尤其是房屋并非順銷的時期，可以更好的營造短缺氛圍；三是改善型客戶更可能不需要貸款購房，購買能力強，轉化效率高。

2012年-2017年新建商品住宅交易平均單套金額及增長率

在市場供應并未完全飽和的情況下，最終的均衡點總是落在更有利于改善型需求的客戶手中。因此應探究在出讓土地的時候，除容積率指標外約定最少供應套數，使開發企業增加有效供應，提供更多有利于剛需釋放的產品類型，使供給向剛需側移動。

結論：

綜上所述，“三價聯控”是對我市房地產市場調控的正確有效措施，也取得了一定成果，但受一定限制，目前也還存在一定不足，如果能嘗試做好土地出讓計劃統籌，更早的向開發企業一次性公示近期擬出讓的土地，同時在土地合同中增加對房屋套數的約定，降低單套住宅平均交易金額，或將對天津房地產市場整體帶來更積極的影響。

目前已有幾個兄弟城市來天津交流房地產市場調控心德，對“三價聯控”制度評價較高，在這里一方面做一個分享，另一方面希望廣大業內同仁一起討論指正，將制度更加完善，更好的服務房地產市場的健康平穩發展。