藍領公寓：長租公寓的另一個“藍海”

文／吳家明

相較于主打白領的長租公寓，藍領公寓是一種低調的存在。

由于各路資本蜂擁而入以及模式趨同，當前白領長租公寓已逐步陷入同質化、盈利不易的困境。這時，在一些投資者眼中，過去一直被忽視的藍領公寓反而迎來了機會。

“高級版”日租床位房

對于租賃型職工集體宿舍（俗稱“藍領公寓”），這類房子主要是為了解決城市運行和服務保障行業務工人員住宿問題，用于單位職工本人住宿并進行集中管理的房屋。在國內，目前專門從事藍領公寓的運營機構寥寥無幾，運營模式多是為企業員工提供整間租賃，每間房床位數量不一。

那么，藍領公寓的真實情況到底如何？在深圳福田八卦嶺片區，證券時報筆者發現了主打藍領公寓的安歆公寓。不過，與一般長租公寓明顯的外部標識不同，安歆公寓深藏在八卦嶺食街的一棟商業樓里，外部并無明顯的招牌。在這棟商業樓里，酒店、網吧分布在不同樓層。筆者嘗試以普通租房者的身份前來租房，工作人員起初表示公寓不對個人開放，但如果承租超過6 個月，就還有極少數的床位可供選擇。

“這里分亮房和暗房，亮房就是有窗戶的房間，月租750 元，水電費另算。”工作人員表示，“這里基本都是附近餐飲、物流公司承租，然后給員工當宿舍，現在也沒什么空余床位。”筆者看到，這是一間帶獨立衛生間的單身公寓，里面放置了3 張上下床，可供6 人入住。

有租客表示，這樣的藍領公寓有點像“高級版”的日租床位房，而這種房在八卦嶺很普遍，價格從以前的每天10 元漲到現在的20 元。筆者調查發現，八卦嶺片區存在大量的日租床位房和小戶型老式住宅，目前30 平方米左右的單身公寓月租約在2000 元至2300 元左右。與此同時，八卦嶺也有一些舊工業樓宇改裝的長租公寓，面積相當的房源月租大約在3500 元至3800 元左右。如果像安歆公寓這樣的房源全部床位租出，每間房的月租金可達到4500 元左右。

在八卦嶺從事餐飲業的黃經理告訴筆者，雖然公司找房源給員工當宿舍可以省下一些成本，但藍領公寓環境相對較好，對于留住員工也有好處。

有投資過長租公寓的陳經理告訴筆者，藍領公寓這種化整為零的做法使得其空間利用率比白領公寓要高得多，回報率自然也要高于白領公寓。此外，由于藍領公寓不必像普通長租公寓要選址在出行便利的地鐵或主干道附近，裝修標準較為統一，這樣一來投資額也沒有那么大。藍領公寓面對的更多是B 端企業客戶而非C 端個人，客群穩定。

配套政策亟待破冰

目前，國內長租公寓品牌商達幾百家，但主打白領市場的居多。長租公寓甚至是藍領公寓的大蛋糕不僅讓眾多房地產商競相搶灘，也已經吸引了越來越多的企業跨界爭食。繼小米、京東等互聯網企業后，快遞行業巨頭順豐似乎也低調進軍長租公寓。在深圳南山區南新路，筆者發現一家號稱順豐旗下的長租公寓——豐樂公寓。目前，豐樂公寓已在全國多個城市投入運營，定位藍領公寓，但從公開信息來看，該公寓現階段主要是為順豐的員工提供住宿服務。

面對巨大的市場需求，一些企業已經開始嘗試正規藍領公寓的運營。自如推出了主打企業職住服務的公寓自如城市之光。此前，面向低收入外來務工人員的藍領公寓，杭州專門為外來務工人員建設的臨時性租賃用房，加之安歆公寓、魔方公寓的九號樓等藍領公寓相繼出現，藍領公寓的市場空白有望被迅速填補。

不過，關于長租公寓和藍領公寓所存在的問題一直都是市場爭議的焦點。此前，北京存在重大安全隱患的“三合一”“多合一”公寓、工業大院、群租房等被清查。據深圳市消費者委員會2018年消費投訴情況分析報告，2018年長租公寓租金貸風險、甲醛超標問題是消費者投訴的五大熱點之一。此外，也有租客對筆者表示，藍領公寓一旦完全向個人開放，那就相當于過去的日租床位，存在極大的安全隱患。

無論如何，面對巨大的市場需求，各路資本已經開始嘗試正規藍領公寓的運營，但相關配套政策還亟待破冰。不過，類似于職工宿舍的租賃產品也開始得到政策的支持。去年，北京市住建委發布《關于發展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》，要求“藍領公寓”每個居住房間的人均使用面積不應少于4 平方米，且每個居住房間的居住人數不應超過8 人。此前，北京對于出租房屋有過“人均居住面積不得低于5 平方米，每個房間居住的人數不得超過2 人”的要求，一旦超過這個標準就會被認定為“群租”。新規實現了較大突破，同時也在消防安全上做出了嚴格要求。

而在今年2月，深圳市規劃和自然資源局發布了《關于深入推進城市更新高質量發展的若干措施》（征求意見稿）提出多措并舉，促進產業轉型升級，除政府主導推進的舊工業區連片改造外，鼓勵市場主體特別是實體生產企業開展舊工業區升級改造工作；同時，分類推進城中村綜合整治，構建政府主導管理機制，引導城中村存量房屋開展規模化租賃業務。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，藍領公寓的打造需要從租賃市場和藍領兩個層面進行，但都應該把成本和租金的把控作為最關鍵的地方，必要時候在發展集體宿舍、床位租賃等方面做出一些創新。如果藍領公寓與企業積極對接，用工企業適當給予租金補貼等，那么這個市場其實很容易可以發展起來。

“現在，對于快遞員、廚師、建筑工人在內的藍領來說，還是很難像高級白領那樣承擔高租金，如果每月需要3000 元租房，3年下來就是10 多萬，拿回老家夠付一套房的首付了。”在八卦嶺從事餐飲業的張先生如是說。“白領要的是一間房，藍領要的是一張床，這樣的狀況不知道要到何時才能徹底改變。”

（文章來源：證券時報）