土地質量因素因子評價方法在廣西樂業縣第三輪基準地價評估中的應用

朱凌桃

(廣西壯族自治區百色市樂業縣國土資源局，廣西 百色 533200)

1 商服繁華影響度因素評價

繁華度作為對城鎮建成區土地級別影響最為顯著的因素，在城鎮內部的表現有較大的差異性，繁華度越高，對人流與物流的聚集作用就越強，因此，在城鎮內部繁華度最高的地段一般就是其區域的核心。由于商服業的集聚有很大的吸引力，獲得的級差地租最高，對繁華度的反映最直接，它是反映土地經濟區位最重要的指標，因此，可以用商服業的集聚程度表示繁華度，可以從商服中心和農貿、集貿市場兩個方面評價。本文對廣西樂業縣商服繁華影響度因素的評價結果表見表1。從表1的評價結果可知，樂業縣的商服中心和農貿、集貿市場均能夠滿足樂業縣發展的基本需求，相對來說城南農貿市場、三樂路和興樂路的商貿業較為落后。

表1 樂業縣商服繁華影響度因素評價結果統計表

2 交通條件因素評價

根據樂業縣道路交通現狀特點和規劃發展狀況，選擇對內交通便利度、對外交通便利度作為交通條件因素的衡量因子并分別評價其對土地質量的影響程度。不同類型的道路對城市交通作用影響程度不同，依據道路的寬度、路面的材料、道路在城市經濟活動中的地位和作用的不同，結合對各個路段的車流種類、流量等情況實地調查，將樂業縣城區道路分成主干道、次干道和支路三種類型。交通條件因素評價從道路通達度和公交便捷度兩個方面進行，評價結果見表2。由表2可知，樂業縣的道路通達狀況良好，但公交便捷度較低，基本不能維持社會的基本需求。

表2 交通條件因素評價結果表

3 基本設施完善度因素評價

基本設施完善度因素包括基礎設施完善度和公用設施完備度兩個因素。

3.1 基礎設施完善度因素評價

基礎設施評價包括了供水設施分析與評價、排水設施分析與評價、通訊設施分析與評價和供電設施分析與評價。其中，供水設施方面，樂業縣自來水廠創建于1978年，目前城區供水管網長度約50 km，供水普及率達97%，日供水能力1萬立方米。根據供水區域差異調查情況，結合樂業縣現狀給水布置，目前城區內供水普及和保障率均較高，其中主要區域完善程度較好；排水設施方面，以城區排水設施運轉現狀評價為基礎，結合污水處理廠、住建局提供的排水資料顯示，樂業縣城排水設施較好；通訊設施方面，樂業縣目前電信3G/4G信號已實現城區全覆蓋，以城區通訊設施運轉現狀評價為基礎，結合樂業縣城區通訊基站位置圖，認為縣城通訊設施較好；供電設施方面，10千伏線路2 412.7 km，形成以110千伏中心變電站、35千伏、10千伏線路布點深入負荷中心覆蓋全縣的供電網絡，總體設施完善程度較好。綜上所述，樂業縣基礎設施完善度綜合評定為良好。

3.2 公用設施完備度因素評價

公用設施完備度因素評價包括學校、醫療設備、金融設施、文體娛樂設施等方面。其中，學校按照占地面積、建筑面積、班級數、教職工人數和在校學生人數等指標進行評價，醫療根據占地面積、建筑面積、醫護人員、床位數、醫院級別等開展，金融方面按照部門等級設置評價，文體娛樂評價時將公園、廣場、圖書館、文化館、博物館、體育館作為一類公用服務設施來考慮，評價其對周邊土地利用的影響。得出樂業縣高級中學、樂業縣第二中學、樂業縣民族中學、樂業縣人民醫院、地質公園和文化廣場等所在區域對周邊的土地等級影響較大的結論。

4 環境條件因素評價

環境質量優劣度是對土地社會生態效益質量的量度，雖然它不直接對土地的經濟和區位構成影響，但是其創造的生態效益和社會效益直接影響到人的活動方式，使不同環境狀態下的土地質量與土地效益產生優劣差異。環境質量是一個綜合的概念，影響環境質量的因素具有多樣性、綜合性和復雜性等特點。根據環保部門提供的資料，結合現場查勘，大氣、噪聲為影響城區環境條件的主要因素，大氣污染主要以污染性企業排放的廢氣，噪聲污染仍以社會生活噪聲和交通噪聲為主，評價結果統計表見表3。由表3可知，非城鎮建成區地帶、地質公園等區域的環境條件要遠好于中心城區和工業、生活污水匯集點等區域。

表3 環境條件因素評價統計表

5 結語

第三輪基準地價評估是今后土地資源規劃與利用的基礎依據，也是評估不同區域土地資源利用潛力的重要依據。本文采用土地質量因素因子法從4個方面分析了廣西樂業縣的土地資源利用等級，研究表明，商服用地、行政辦公用地、居住用地在今后的發展過程中土地綜合利用指數較高，而工業用地的綜合用地作用指數最低，即前者對周圍土地地價的影響較大，而后者因交通道路條件不便捷、教育設施不先進、環境污染嚴重等而對周圍地價不利。