GIS支持下的土地收益平衡測算方法研究?

朱海峰 房 旭

（河南理工大學測繪與國土信息工程學院 焦作 454003）

1 引言

隨著我國經濟迅速發展，各類建設對土地的需求不斷增加，城鎮化進程加快，大量棚戶區被拆遷，并規劃為新城，拆遷補償和規劃問題吸引著各界人士的眼球。而伴隨著建設用地需求量迅速上升，征地壓力和補償矛盾日趨凸顯，其核心問題是經濟補償不完善，其實質是土地收益平衡測算問題［1～4］。土地收益的探討能有效推進拆遷與規劃工作地進行。利用GIS特有的空間數據管理與空間分析功能，可實現對地價信息的挖掘，并以可視化的方式方便直觀地為市政部門提供輔助分析和決策［5～6］。

2 常用的土地估價原理與方法

目前，國內研究土地估價方面已趨成熟，前人對土地估算的研究做出了很多的貢獻。國內某學者從地價評估方面進行了探討，提出“三管”理論，即AutoCAD管理基準地價成果圖，Excel管理基準地價評估成果表，MapInfo管理基準地價評估成果的信息［7］。吳明發、趙小汎利用RS技術對估價地圖進行定期更新，并且結合ArcGIS強大的分析提取功能與傳統的市場比較法原理，運用模糊數學方法進行宗地地價評估，有效地提高了評估的精度和效率，減少因素修正時的主觀性。郜鵬采用GIS技術進行定量分析，針對征地的地價定量計算，減少人為的干擾因素，很好地處理“同地不同價，不同地同價”的等諸多征地矛盾有著良好的效果［8～11］。

目前國內評估土地出讓地價時，采用的評估方法主要包括假設開發法、基準地價系數修正法、市場比較法、收益還原法以及成本法。地方政府部分在評估土地底價時經常采用的是假設開發法和基準地價系數修正法［12］。

假設開發法是在估算開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發及有關專業費、利息、稅收等費用后，以價格余額來估算土地價格的一種方法。收益法以預期收益原理為基礎的土地估價方法［13］。

成本法一般用于建、構筑物補償估價，在征收農村集體所有土地補償估價時，只有在征收涉及農民土地上的一些構筑物才需要采用成本法進行補償估價；在征收城市國有土地上的房屋及其附屬物的補償估價中，只有當某些公共建筑物既無市場成交價格，又無收益價格時，才可以采用成本法進行補償估價；另外，當房地不得不分開時，也會涉及成本法的應用。成本法有三點缺陷：拆遷補償估價低估土地使用權價值，在進行區位價測算時，與實際的土地購置價格相比偏低；成本法無法準確體現房地產的逾期收益；成本法估價中，建筑物成新率對最終估價結果的影響遠大于市場比較法估價［14～15］。

市場比較法，其基本思想是在求取一宗待估價土地與近期內已經發生交易的類似土地進行對照比較，并依據后者已知的價格，修正得出待評估土地最可能實現的合理價格。其特點是要盡可能多地收集地產市場交易實例資料，且實例資料必須與待估價土地具有相似性，相關程度越大，比較評估的效果就越好。

市場比較法理論，在人們購進或售出一商品時，總是試圖尋找類似的商品的交易案例，作為參照，在分析交易對象的特殊性的基礎上，通過交易雙方的談判，最終形成交易價格。這既是經濟學中的替代原理，由它出發逐漸形成的以市場為基礎的估價方法稱為市場估價法。

基準地價系數修正法，是在求取一塊待估價宗地的價格時，根據當地基準地價水平，參照與待估宗地相同土地級別或均質區域內該類用地地價標準和各種修正因素說明表，根據兩者在區域條件、個別條件、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區位條件等的差異，確定修正系數，修正基準地價從而得出估價對象地價的一種方法［16］。

傳統的方法在理論上是可行的，由于在評估的具體操作過程中，工作量相當大，成果卻不能很好地展示出來。地理信息系統具有強大的數據管理和分析功能，主要用于對空間數據進行采集、存儲、查詢、分析、顯示地理和建模等操作。將ArcGIS技術應用于評估測算中，能有效地提高工作效率，比其他單一的評估測算方式有更強的優越性和靈活性，同時也使得評測結果相對傳統方法而言更加精準化。運用GIS可視化的優勢將成果反饋給評估測算人員，作以參考，為相關人員做決策提供可靠的依據［17～18］。

3 GIS在土地測算分析中的應用

3.1 地塊組合

常用的土地盈虧計算方法是以整個大塊區域為研究對象，確定一個平均土地價格和補償標準，便于評估人員評估計算工作量。由于此測算方法基于宏觀現象出發，誤差相對較大，補償不公平現象時常發生。因此提出采用分地塊補償和征收土地，精準補償，根據地段不同細化土地價格，可以有效提高房屋拆遷和土地征收效率。

在拆遷土地評估中，由于地段不同，周邊環境的差異，給予的補償標準會有微小的差別。根據環境影響因素的多少和權重高低，土地補償和土地征收費用有所不同，價格可能不同。在GIS系統中，將各個地塊的單價作為一個字段賦予它屬性值，每個單價是根據專業評估人員經過實地考察，再與相關以往項目相似地段作比較，參考當前當地的土地市場情況，商酌確定每個地塊的價格，同時為了保證地塊價格在不確定因素和市場影響下浮動，分別對以往類似拆遷案例的統計分析，得出土地價格浮動的影響因素和幅度范圍。由專家研究制定確定各個地塊的浮動幅度，并賦予屬性值添加為每個地塊的屬性表字段，使得在GIS中統計土地價格時，可以根據情況調整屬性值從而改變價格，而又在合理的范圍內。

3.2 疊加分析

根據北京商業用地基準地價圖、住宅用地基準地價圖、工業工地基準地價圖以及土地利用現狀圖、基礎設施分布圖、環境質量綜合評價圖和地籍圖，在基準地價圖的同一土地級別內，按照地價由高到低的次序，劃分出商業用地區段、住宅用地區片和工業用地區段。

疊加分析通常需要分析多個不同因素。分析中各個因素的重要性可能不盡相同。

屬性數據通過一個關聯字段與圖形數據進行關聯。當選中一圖形時，圖形通過其DAT文件中的這個字段，到數據庫中尋找其對應屬性。

3.3 緩沖區分析

多級緩沖將緩沖區思想用在基準地價法因素修正的問題上。

對土地價格影響比較大的因素可作為緩沖區修正價格的指標。對于不同地塊，必須先確定有代表性的主要因素，如基礎設施、交通條件、環境質量、使用年限等。

交通條件影響，選定主干道為主要因素，進行緩沖區分析，按照地段與主干道的距離劃分不同的價格百分比，在原有的基準價格上適當地調整土地價值。

同理，對于地段周圍醫療設施進行緩沖分析，按照一定的系數進行調整修正土地價值。

在環境方面，工廠也作為一個影響要素，進行緩沖區分析，工廠近的地方賦值為負，按合適的比例下調，遠離工廠地段可設置為正值，對價格按一定的百分比上調。

緩沖區模型定義：

傳統緩沖區分析是對地理實體自動建立其周圍一定寬度的緩沖區多邊形；其基本思想是給定一個地物，確定它的某鄰域，領域大小由領域半徑R決定，R為常量。地物OO的緩沖區定義如下：

即OO的半徑R的緩沖區是全部距OO的距離d小于R的點的集合。

對于點狀因素、線狀因素，其對周圍土地質量的影響不僅與設施規模有關，而且與距離設施的相對距離有關；而面狀因素對周圍土地質量的影響僅與設施規模有關。

各級中心的作用半徑是指同級因素中心的最大服務距離。依據上一模塊中計算出的定級數和作用分，系統會自動統計出每一級別因素的數目和計算其作用分值，并按照公式計算出每一級別的服務半徑。

3.4 可視化分析

以直方圖和折線圖的形式將土地價值與地段地物的關系直觀地顯現出來，運用GIS中符號系統中的漸變色等功能使得能夠從矢量圖中，快速獲知各個部門想要的價格信息和地物要素信息，滿足各個階層人員的需要。

4 實例

4.1 試驗區概況

岳各莊村隸屬于豐臺區盧溝橋鄉，位于西四環中路。平谷區岳各莊村地處平谷區平谷鎮，位于平谷新城西側，東臨平谷新城西外環，南鄰趙各莊村，西鄰魯各莊村、周村，北鄰賈各莊村、小辛寨村。

圖1 位置示意圖

4.2 影響地價區域因素及個別因素修正系數之和∑K的確定

開發商收益包括居住、辦公、商業和工業，其中居住里面包含安置房，商品房和車位等。

成本費用既是總投資費用，成本有以下幾大項：前期費用、征地費用、拆遷補償費、不可預見費、市政基礎設施建設費、財務費用、利潤、審計費、入市交易費、稅費和安置房建設成本。

表1 估價對象土地登記主要信息表

表2 住宅用地地價修正因素

表3 住宅用地地價修正系數

政府土地出讓收益=土地征收成本+土地基礎設施建設成本+土地收儲融資成本+土地審批成本。

盈虧=開發商收益-成本-政府土地出讓收益。

5 結語

經過實例驗證，預算處理該地塊的成本費用與收益，從而分析統計出該地塊的盈虧平衡狀況，使得能夠根據該地塊的盈虧狀況，進行地塊的捆綁評估測算，達到收益最大化。