關于業委會規范化建設的建議

孫曄

近年來，涉及住宅小區的物業糾紛呈爆發式增長。問題的背后，既折射出了居民對物業服務的認知錯誤、部分居民缺乏誠信及部分居民淡泊的法治意識，也反映了住宅小區治理機制方面存在的短板。其中尤以因業主大會及業主委員會的議事程序不規范發生的權利濫用、提前實施業委會換屆或補選等，而直接影響社會穩定，不利于住宅小區的和諧穩定。業主委員會雖是業主大會選出代行業主權利的執行機構，但其往往存在履職瑕疵，委員們專業能力不強，平衡各方水平有限，資金使用流程不規范，使得廣大業主對業主委員會失去信任。

針對以上種種問題，我提出如下建議：

一是加強黨建引領業委會規范化建設，加強黨對業委會的組織領導。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實黨的十九大精神和習近平總書記視察上海工作時的重要講話精神，在社區治理中充分發揮基層黨組織的領導作用，發揮居民自治功能，加強黨對業委會的組織領導，推進業委會中黨員人數的比例，加大業委會黨支部組建力度。

二是理順住宅小區綜合治理的現有機制。首先，住宅小區綜合治理涉及到二十多個行政管理部門和專業服務單位，主體責任設定不夠明確，各部門的溝通機制有待完善，因此要理順現有機制，避免出現相互推諉現象。其次，業主自我管理方式單一，自治能力不高，參與度不夠，業主自治機構——業主大會、業委會工作缺乏專業化、規范化指導，業主自治作用難以發揮，“少數代表多數，個別代表全體”已成為普遍現象。應進一步加強對街鎮、居委會、業委會的業務培訓，培訓應分級分層，有針對性地進行，不可一概視之。再次，物業服務企業優勝劣汰的市場競爭機制、評判標準未建立，需充分尊重業主的知情權和選擇權，物業行業協會需提供業主可參考的具體標準。目前僅依托滬房規范〔2018〕8號文、滬房管規范物〔2012〕26號文等文件以推進物業服務行業信用信息的建設，規范物業服務企業的經營活動是遠遠不夠的。最后，公共收益留存存在風險，因各小區物業企業運營存在嚴重收支不平衡的情況，部分物業企業在各小區公共收益賬目財務處理時將小區公共收益全額補貼物業運營成本，該處理方式與現行物業法律法規相抵觸，存在嚴重的財務管理風險及法律風險。

三是進一步明確業委會的訴訟法律地位，實現有效追責制度。業主委員會是基于業主的選舉和業主大會授權，執行業主大會決議的機構，是物業區域內全體業主的自治管理組織，具體實施業主大會作出的決定，故業主委員會的成立對于小區的綜合治理與整體發展建設具有重大意義。現行上位法并未明確其法律地位，使其與業主、物業管理企業處于一個不平等的地位，一旦發生物業服務合同糾紛，業主委員會作為簽訂主體是否有權作為獨立訴訟主體參與民事訴訟，變成了如今司法實踐的爭議之處。因此應進一步明確業委會的訴訟法律地位，實現有效追責。

（作者系市人大代表，浦東新區物業管理糾紛人民調解委員會副主任）