試析物業服務企業財務管理中的收繳率管理

劉軍華

【摘 要】中國房地產市場的持續繁榮，為物業管理行業的蓬勃發展奠定了的基礎，隨著人民群眾物質生活水平的提高，人們追求美好品質生活的意愿不斷增加，物業服務行業將迎來新一輪成長機遇期，萬億級藍海市場有待物業企業去開拓。盡管行業發展前景光明，但現實經營中物業管理企業也會出現諸多問題，其中“物業服務費收繳率”低成為困擾物業管理企業的“老大難”問題，由于物業費收繳率過低造成物業企業虧損，物業管理企業為了生存，往往降低服務成本，致使物業服務質量下降，最終業主利益受損，進而影響物業管理行業的健康發展。本文從物業費收繳率的現狀及原因，物業費收繳率管理在物業企業財務管理中的意義進行了簡要分析，提出了提高物業費收繳率的具體措施。

【關鍵詞】收繳率現狀；收繳率管理；措施

物業費收繳率是考核物業管理企業應收帳款回款率的重要指標，通常以項目年度物業費實收金額除以應收金額，且以百分比表示，計算公式為：物業費收繳率=實收金額÷應收金額×100%，根據欠費所屬年度劃分，分為當年度物業費收繳率和歷年度物業費收繳率，物業費收繳率越高表明項目應收款回收率越高，項目運營資金的保障程度越高，在項目成本一定的情況下，相應項目利潤就越高，因而物業費收繳率是考核項目經營情況的正向指標。

一、物業企業物業服務收繳率現狀及原因

根據中國指數研究院發布的《2018中國物業服務百強企業研究報告》數據，2017年物業服務百強企業收繳率均值為94.14%，盡管百強企業的物業費收繳率較高，但百強企業占整個物業服務市場比例僅為30%，據不完全統計全國物業企業平均物業費收繳率只有70%，相當部分中小物業企業的物業費收繳率在40%-60%區間徘徊，物業費收繳率過低，致使物業企業資金周轉困難，難以維持正常的服務和運營，嚴重制約了企業的發展。我們通過梳理物業管理的三大責任主體：開發商、物業管理企業和業主間錯綜復雜的關系，不難發現物業服務費收繳率低的主要原因有以下幾方面：

（一）開發公司歷史遺留問題影響物業費收繳

所謂的開發公司遺留問題主要包括兩個方面：一方面是房屋建筑物質量問題影響業主使用，引起業主不滿；二是開發商銷售時的相關承諾配套未最終兌現，如相關規劃未落地等，此類情況出現時，業主往往將對開發公司的不滿轉嫁到物業管理企業身上，于是拖欠物業費便變得“理所當然”。

（二）物業企業服務質量有瑕疵，業主滿意度不高

物業企業提供服務的整體質量不高，短板時現，造成業主的滿意度下降，業主往往以物業管理企業提供的服務有種種缺陷為由，拒交物業費或者要求打折繳納物業費。

（三）物業企業缺乏針對性催費計劃

相當部分中小物業企業催費在無序中進行，呈現出無目標、無流程、無考核的“三無”狀態，由于缺乏針對性催費計劃，往往造成物業企業物業費收繳率過低，收費困難，企業虧損的情況。

（四）業主對物業費繳費認識有誤區

物業服務由于不是有形的商品，部分業主對“花錢買服務”的消費觀念尚未形成，同時業主對物業管理行業缺乏認識，往往存在“無人入住的房子不交物業費；別人不交費我也不交費”等現象。

二、加強物業費收繳率管理的意義

（一）加強物業費收繳率管理，資金及時回籠，是補償成本，保持物業企業良性運轉的根本。

物業費收入是物業企業的收入的重要來源，由于很多業主習慣于下半年或年底繳納當年度物業費，相當部分物業企業往往都處于墊支費用的狀態，資金緊張，虧損運營。因而，加強物業費收繳的管理，提升物業費收繳率對于物業服務企業良性運轉至關重要。

（二）加強物業費收繳率管理，有利于提高資金使用效率

資金是企業生存發展的血液，加強物業企業收繳率的管理，使應收帳款早收、快收，有利于最大限度發揮自有資金的效率，減少對外部資金的需求及融資成本。

（三）加強物業費收繳率管理是成熟物業企業的標志

全國物業百強企業物業費收繳率均值多年都保持在90%以上，因而保持較高的物業費收繳率對于物業企業的發展壯大與品牌宣傳都有重要作用，是成熟物業企業的標志。

三、強化物業費收繳率管理的措施

（一）物業管理企業應加強與開發公司間的溝通協調

物業管理企業與開發公司間的溝通主要體現在兩個階段：一是前期介入階段，物業管理企業的及早介入可以減少工程規劃設計與遺留問題的影響，最大程度避免因工程質量和配套不到位給業主造成的不滿和糾紛。二是業主入住后發生房屋質量問題時，物業服務企業應及時與房產公司對接聯系維修事宜，真誠的為業主解決問題，從而為物業費的收取打好基礎。

（二）不斷提升物業服務品質、增強與業主間的黏性

物業管理企業要將服務標準融入到日常操作規范中，斷提升服務品質，以“質價相符、物美價廉”的服務贏得業主的滿意。同時物業管理企業需要內外兼修，對內不斷完善現代企業制度，加強對員工的約束與激勵機制，對外要根據市場情況和企業實際，制定一個合理的收費標準。物業管理企業應利用開展一系列園區活動（如年初繳費感恩回饋活動、中秋節活動等）的契機，拉近與業主間的距離，增強與業主間的黏性，為物業費收繳工作創造條件。

（三）合理制訂年度預算收繳率目標及分解落實

合理的預算控制對于企業計劃目標的達成至關重要，物業管理企業年初應制訂本公司及所屬項目物業服務費收繳率指標（如當年度物業費收繳率指標93%，歷年度物業費收率指標60%等）并將全年指標分解成分月指標，且納入公司年度KPI考核體系中。

（四）明確催費指引流程，嚴格按流程進行催費。

1.每個物業服務費付款周期末，物業服務中心應當統計業主下一個付款周期的應交物業服務費用，并以書面《溫馨提示》的形式進行提醒；

2.物業服務企業應密切關注業主交費義務的具體時間節點。自第二個交費周期起，在下一個交費周期前30日，物業服務企業應當通過在信息欄張貼和向業主發放書面收費通知書等形式，及時提醒業主繳納物業服務費；

3.當業主延遲繳費超過30日時，物業服務企業應當通過電話、短信或上門等方式及時通知業主繳納物業服務費；

4.當業主延遲繳費超過90日時，物業服務企業應當向業主遞交書面的《物業服務費催交通知書》；

5.當業主在延遲交費超過一年仍無履行義務的表示時，物業服務中心應按要求向該業主郵寄催費《律師函》。

6.對于無正當理由拒不交費的業主和訴訟時效即將超過的業主（催費訴訟時效一般為兩年）物業服務中心應提請公司審批后，決定是否提請仲裁或者走訴訟流程。

（五）實行與薪酬績效相掛鉤的分月考核機制

在年初制訂分月收繳率考核指標的前提下，明確項目負責人月度效益工資與當月收繳率指標相掛鉤，對于未達到指標的項目按差額比率相應扣發項目負責人的效益工資；收費超過標準的可按一定比例進行獎勵。同時，以項目為單位，實行“以收定支”自給自足的資金管理制度，當項目物業費收入不足以支付工資或其他運營成本時，采取緩發當月工資或暫停費用報銷等措施，督促項目及時收繳物業費。

（六）做好落后項目幫扶，強化過程干預

物業管理企業應當定期梳理出未達到分月收繳率考核指標的項目，幫助項目分析收繳難點、分門別類指出后續突破的方向，實行定員定崗促進項目收繳率的提升。物業企業應根據項目累計應收款總額與月物業費總額之比（應收款/月物業費總額=0.5-1.5）采取不同的清繳手段：

1.當累計應收款/月物業費總額=0.5時，清欠周期以月為統計對比分解。

2.當累計應收款/月物業費總額=1時，清欠周期以周為統計對比分解。

3.當累計應收款/月物業費總額=1.5時，清欠同期以天為統計對比分解。

（七）借助互聯網+的信息催繳模式

物業管理企業應當順應互聯網發展的趨勢，努力拓寬收費渠道，借助信息手段開展電子付費，如微信、支付寶、APP收費等，電子付費一方面可以節省物業費收繳的人力成本，另一方面也不受地域局限，同時豐富了業主付費的選擇。

（八）實行與第三方機構的合作催繳

對于欠費期限在兩年以上，通過項目屢次催繳無果的費用，可考慮交由第三方機構如催天下、法眼、律師事務所等代為催收，并與合作方實行利益分成。該種催繳方式可以快速清理歷年陳欠費用，加速應收帳款呆壞帳的清理，實現企業效益的最大化。

（九）發揮誠信管理在物業費催繳中作用

物業管理企業應加強與地方政府主管部門的溝通，爭取早日將物業費收繳像水電費收繳一樣納入個人誠信管理系統，對于拒不繳納物業服務的業主采取相應的限制出行、限制高消費等懲戒措施，改善整個物業服務行業收費的大環境。

四、結束語

隨著我國城鎮化進程的推進和住房制度改革的不斷深化，作為“城市美容師”的物業管理行業將迎來發展的藍海，其行業地位將日益突出。隨著物業管理相關法規的出臺和人們對現代服務業意識的認同，通過物業管理企業的不斷努力，多管齊下，相信困擾物業管理企業的“收費難”問題將從根本上得到解決。

【參考文獻】

[1]中國指數研究院 《2018中國物業服務百強企業研究報告》.

[2]綠城物業服務集團有限公司《物業服務費催交指引》GT-ZY-ZL-021-2013.