探討商業(yè)房地產(chǎn)運營管理模式的創(chuàng)新及應(yīng)用

孫紅麗

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展而獲得突飛猛進的發(fā)展，近年來，商業(yè)地產(chǎn)進入房地產(chǎn)行業(yè)的主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，不僅掀起了強大的浪潮，更是在城市中形成了獨特的商業(yè)風(fēng)景線。本文主要就商業(yè)地產(chǎn)的運營管理特點進行了簡單介紹，并提出了相關(guān)的運營管理模式創(chuàng)新和運用。

關(guān)鍵詞 商業(yè)地產(chǎn) 運營管理 創(chuàng)新和運用

一、引言

商業(yè)房地產(chǎn)近些年來發(fā)展迅速，鋪面銷售旺盛，銷售額節(jié)節(jié)攀升，然而不容忽視的是背后的潛在風(fēng)險，隨著商業(yè)地產(chǎn)的火爆，房企紛紛進入商業(yè)地產(chǎn)市場，盲目擴張，建造了大量的商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場的需求，導(dǎo)致了空置率過高的現(xiàn)象。就目前而言，商業(yè)地產(chǎn)項目大都采取餐飲和百貨相互搭配的形式，地產(chǎn)項目開發(fā)重復(fù)率較高，房企在開發(fā)過程中思維陳舊，新意匱乏，導(dǎo)致各個商業(yè)地產(chǎn)項目千篇一律，高層商鋪吸引力不足，房企僅僅將關(guān)注點聚焦于出租率和效益如何，缺乏對項目的整體規(guī)劃和科學(xué)管理，商業(yè)房地產(chǎn)運營管理模式陳舊。盡管我國房地產(chǎn)起步較早，但是商業(yè)地產(chǎn)卻因缺乏專業(yè)人才和高效運管模式，而導(dǎo)致經(jīng)濟效益和競爭力長期得不到顯著提升。國內(nèi)外經(jīng)濟交流的增強帶來了成功的商業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗，有很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛借鑒，并在運營管理中取得了較好的成效。

二、商業(yè)房地產(chǎn)運營的主要特點

（一）運營的組織方式有所不同

相較于工程建設(shè)和產(chǎn)品銷售的具體性與明確性，房地產(chǎn)的運營管理是無形的、不可觸的，屬于服務(wù)的范疇。生產(chǎn)制造行業(yè)開展運營管理的主要工作內(nèi)容就是控制生產(chǎn)的質(zhì)量、成本、產(chǎn)量、進度等，可以制定具體的生產(chǎn)計劃，計劃的實施也是具體可操作的。而商業(yè)房地產(chǎn)的運營管理中有很大的變動，主要是對人的管理，無法制定詳細(xì)計劃并按部就班地實施，運營中常常會出現(xiàn)因投資者、經(jīng)營者、消費者具有隨機性而發(fā)生變動的現(xiàn)象，運營結(jié)果也會隨之不同。

（二）運營系統(tǒng)的設(shè)計方式有所不同

生產(chǎn)制造行業(yè)的產(chǎn)品和運營是可以分開的，因為一種產(chǎn)品可以采用不同的生產(chǎn)系統(tǒng)。然而在商業(yè)房地產(chǎn)的運營管理中服務(wù)及其提供系統(tǒng)必須是不可分的，因為提供系統(tǒng)是服務(wù)的組成部分，運營管理和生產(chǎn)銷售是密不可分、同時發(fā)生的關(guān)系。

（三）客戶在運營管理中起到的作用有所不同

生產(chǎn)制造行業(yè)中的生產(chǎn)是一個相對封閉的流程，產(chǎn)品生產(chǎn)出來之后才會與客戶發(fā)生關(guān)系。而在商業(yè)房地產(chǎn)中，客戶是直接參與生產(chǎn)的，并在運營中產(chǎn)生較大影響。若是客戶產(chǎn)生負(fù)面影響，就會直接對運營管理造成一定干擾，若是客戶發(fā)揮積極作用，就可以助力于服務(wù)效率的提高。

（四）員工在運營管理中扮演的角色不同

較之于生產(chǎn)制造業(yè)，商業(yè)房地產(chǎn)運營管理中的員工更為重要，因為運營管理主要依靠人的力量，員工的心態(tài)會影響顧客的心態(tài)，員工沒有良好的心態(tài)會直接導(dǎo)致顧客不愉快；員工的心態(tài)會影響商戶的心態(tài)，員工沒有良好的心態(tài)會直接導(dǎo)致商戶不合作，也就會降低運營管理的質(zhì)量和效果。

三、商業(yè)房地產(chǎn)運營管理模式的創(chuàng)新

（一）因地制宜，把握當(dāng)?shù)氐娜宋臍v史環(huán)境

在進行運營管理模式設(shè)計時，商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)結(jié)合所在城市的經(jīng)濟發(fā)展實況，將當(dāng)?shù)厝宋臍v史考慮在內(nèi)，將當(dāng)?shù)靥厣诤掀渲校瑢崿F(xiàn)真正的因地制宜。如浙江西湖天地將江南水鄉(xiāng)的特色園林融入時尚化的設(shè)計中，形成了獨具特色的、集娛樂和休閑于一身的商業(yè)中心；又如武漢的楚河漢街，民國風(fēng)與歐洲風(fēng)相結(jié)合，融入楚河漢界的典故，將歷史文化與世界時尚接軌，形成了獨樹一幟的商業(yè)街。

（二）建立商業(yè)地產(chǎn)新型資金籌措模式

盡管當(dāng)前我國金融市場已經(jīng)取得了一定的發(fā)展成效，但是房地產(chǎn)的融資方式仍然是間接性的，金融機構(gòu)在地產(chǎn)融資中并未發(fā)揮很大的作用。對此，我國的商業(yè)房地產(chǎn)可以借鑒成功經(jīng)驗，將信托和基金發(fā)展成為地產(chǎn)融資的主渠道，讓有意向的開發(fā)商加強與信托公司和投資銀行的合作，直接在市場中進行資金的募集。

（三）推動地產(chǎn)資本與商業(yè)資本的有效融合

世界上主要有兩種主流地產(chǎn)開發(fā)模式，即“美國模式”和“香港模式”，前者是分開發(fā)展商業(yè)和地產(chǎn)的模式，地產(chǎn)專注于投資開發(fā)，商業(yè)專攻后續(xù)經(jīng)營；后者是將商業(yè)與地產(chǎn)進行融合，實現(xiàn)兩者的融合和資金滲透，形成強大資金鏈。我們應(yīng)當(dāng)結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)的實際情況，探索適合的運營模式，在近年來的運營中，很多規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)都在房地產(chǎn)中引進了零售業(yè)，并展現(xiàn)出了巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

四、商業(yè)房地產(chǎn)運營管理模式的運用

（一）統(tǒng)一運營管理模式

在統(tǒng)一運營管理模式的過程中，要以市場、戰(zhàn)略、策略、管理為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，無論何種項目運營都應(yīng)當(dāng)以市場為入手點，而市場是不斷變化的，如果不能及時、準(zhǔn)確地了解市場信息，并對其進行科學(xué)的調(diào)研和分析，就可能因為結(jié)果的不準(zhǔn)確導(dǎo)致決策失誤。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將市場的調(diào)研放在重要位置，發(fā)揮其為決策提供準(zhǔn)確依據(jù)的重要作用。在對市場信息進行及時了解之后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身原有的競爭力及發(fā)展需求，精心設(shè)計并確定服務(wù)產(chǎn)品，真正解決為客戶提供的產(chǎn)品是什么以及如何提供這兩個方面的重要問題。只有源源不斷地向客戶提供價值，房地產(chǎn)項目才能生存和維持下去，而強有力的策略能夠為房地產(chǎn)項目提供高效保障；充分地將策略的指導(dǎo)作用發(fā)揮出來，才能在眾多的競爭者中占據(jù)價值優(yōu)勢，才能贏得客戶的滿意。統(tǒng)一運營管理模式在形成強大聚合力方面發(fā)揮著關(guān)鍵性的作用，運用這種管理模式的房地產(chǎn)開發(fā)商大都具有資金實力雄厚、實力很強的特點，他們手中維持著一大批忠誠的經(jīng)營者和投資者，在業(yè)界形成了足夠的品牌影響，這種效益也會吸引新商家的加入，運用這種管理模式最為典型也是最為成功的一個例子就是萬達(dá)廣場。房地產(chǎn)開發(fā)商實力雄厚，再加上強勢的投資者和經(jīng)營者的助力，就能創(chuàng)造出受歡迎、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項目，也能不斷提升效益。需要注意的是，統(tǒng)一運行管理模式更適合資金雄厚、管理科學(xué)、運營良好的大型商業(yè)中心。

（二）與零售相結(jié)合的運營管理模式

在商業(yè)房地產(chǎn)中引進零售是我國房地產(chǎn)獨特的創(chuàng)造，這種零售主要包括統(tǒng)一經(jīng)營和各自運營等幾種類別，各自運營指的是購買商鋪者各自進行商業(yè)運營，房地產(chǎn)開發(fā)商不得對其進行干預(yù)，這種運營模式在商業(yè)街及規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)中較為適用，利于開發(fā)商進行資金周轉(zhuǎn)，在獲取高收益的同時能夠在短時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠，但是不可不承認(rèn)的是這種模式容易陷入混亂局面，各自運營、互不相干，對長遠(yuǎn)發(fā)展和整體收益大為不利。由于很多商鋪的店長缺乏長遠(yuǎn)眼光和知識經(jīng)驗，只注重追求眼前的利益，任由廉價商品充斥，使得整條商業(yè)街的層次被降低，各家品牌定位參差不齊，缺乏統(tǒng)一形象，無法形成規(guī)模性商業(yè)街區(qū)，從而使長遠(yuǎn)發(fā)展受到很大限制。

（三）從消費者和商戶的痛點出發(fā)找尋商業(yè)地產(chǎn)模式

較為分散、缺乏規(guī)劃管理往往是商業(yè)地產(chǎn)的通病，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃之時要通過讓大型商超著力構(gòu)建大品牌來充分吸引客流量，通過不同品牌的組合實現(xiàn)商業(yè)輻射地帶的最大面積覆蓋，力爭使得商業(yè)地產(chǎn)更加貼合消費者的生活實際，滿足多元化的生活需求。以往的商業(yè)地產(chǎn)主要依靠租金，通過對商戶租金的加價來提高自己的收益，往往會造成商戶的撤離，缺乏新式的收益提升途徑，要著力增添廠家直接對接消費者的M2C模式、探索額外附加價值，提高總的資源收益率。當(dāng)前的電子商務(wù)模式對于商業(yè)購物形成了不小的沖擊，然而傳統(tǒng)門店依然可以依靠優(yōu)異的產(chǎn)品體驗和優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得大量的客戶，實體門店聯(lián)合網(wǎng)上平臺，提供更大的選擇自由度，實現(xiàn)線上和線下消費的共同收益。商業(yè)地產(chǎn)要想突破傳統(tǒng)發(fā)展模式的桎梏，就要積極尋求與移動互聯(lián)網(wǎng)相融合，將實體零售的觀念進行有效轉(zhuǎn)變，以消費者的切身體驗為主導(dǎo)，充分利用商場的客流量來提供各式各樣的增值服務(wù)來獲取利潤，為各個品牌廠商提供寬廣的銷售和服務(wù)平臺。

五、結(jié)語

為了讓商業(yè)房地產(chǎn)運營管理模式更加趨于科學(xué)化和合理化，我們就必須在結(jié)合我國國情和當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)展情況的基礎(chǔ)上，借鑒先進成功的運營管理經(jīng)驗，以因地制宜原則為指導(dǎo)，綜合發(fā)揮金融和零售的力量，以消費者的切身體驗為中心，創(chuàng)新發(fā)展理念，提供增值服務(wù)，尋求新的利潤增長點，實現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定運營。

（作者單位為陜西中貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

參考文獻

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[2] 徐誠.商業(yè)房地產(chǎn)運營管理模式的創(chuàng)新與應(yīng)用研究[J].信息化建設(shè)，2016（06）.