昆明市存量住房交易資金監管模式探究

文／周瑩

昆明市存量住房交易資金監管現狀和主要問題

一、昆明市存量住房交易資金監管的現狀

存量住房交易資金監管，對于昆明市而言并不是一件新鮮事，早在2010年前后，昆明市部分房產中介機構就自發與商業銀行簽署協議，搭建第三方監管平臺，對存量住房交易資金進行監管。但是沒有房產行政管理部門的配合，在實際操作中，由于流程相對較多，且手續繁瑣，受到了交易雙方的抵制而夭折。

目前昆明市存量住房交易的主要做法是，在簽訂購房合同時，由公證處對購房合同的合法性和交易雙方的主體地位進行公證，交易者認為，公證比較簡單，也能保障當事人的合法權益，因此也就沒有人主動尋求對交易資金進行監管。

二、昆明市存量住房交易資金監管存在的主要問題

（一）行為多樣難以監管

昆明市存量住房交易過程中，由于交易行為多樣化，交易雙方不愿意接受資金監管，中介機構不積極主動的進行交易風險提示，有時甚至推波助瀾，慫恿交易雙方逃避監管，以其在住房交易中謀取不正當利益，致使監管部門很難主動實施監管。

（二）購房資金難保安全

由于缺乏有效的存量住房交易資金監管措施，交易雙方的資金都存在較大的風險，很難保證交易資金的安全。如購買者將定金和首付款交與中介代為管理，賣方卻遲遲不予辦理產權變更手續；同樣賣方在辦理完產權變更手續后，買方卻不能按時將尾款交與賣方；中介機構，尤其是黑中介有時也會串通其中的一方欺騙另一方，使資金的安全完全得不到保障。同時也存在中介機構鉆存量住房交易資金監管的政策空子，強行扣取客戶定金的問題，給客戶造成不應有的損失。

（三） 三方利益難有保障

在缺乏對存量住房交易資金監管的情況下，買方、賣方和中介機構三方隨時都有毀約的情況。買方毀約主要是在辦理完產權轉移登記，拿到房產權屬證書后，不及時將尾款支付給賣方，甚至玩起貓捉老鼠的游戲。賣方毀約主要是拿到首付款后，不按合同約定辦理產權登記，或者將口頭承諾的贈送物品隨意處置，買方的合法權益受到侵害。中介機構毀約則表現在不按承諾的事項辦理，提供虛假房源信息、虛報房價、吃差價、唆使雙方簽訂陰陽合同偷稅漏稅或騙取貸款，損害交易雙方的利益。

昆明市存量房交易資金監管存在問題的原因分析

一、管理缺位

昆明市存量住房交易資金監管存在的各種問題，其重要原因之一就是缺乏依法行政和有效管理。管理行為嚴重滯后，不僅不利于規范交易市場和交易秩序，而且對后續監管帶來一定難度。

管理缺位的另一種表現為，交易資金由不具有監管資格的中介機構代管，中介機構既當運動員，又當裁判員，在很大程度上為了滿足自己的經營業績。在中介機構監管存量住房交易資金的狀況下，一旦交易過程中無論哪一方出現毀約現象，中介機構都會扣下買方交予中介機構監管的資金作為中介服務費，使買方的利益受到嚴重損害。

二、制度不健全

制度不健全是昆明市存量住房交易資金監管存在問題的另一個重要原因，也是客觀原因。早在2006年，建設部和中國人民銀行就聯合發布了《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，通知第五條明確規定建立存量房交易結算資金管理制度，發展交易保證機構，專門從事交易資金監管。但時至今日，昆明市尚未就存量住房交易資金監管問題出臺任何制度和管理辦法。

三、誠信缺失

誠信缺失主要包括：第一，買方誠信缺失。買方不按約定及時支付定金、首付款和尾款，尤其是賣方完成產權變更，房屋所有權轉移到買方名下后，買方不及時支付剩余房款。第二，賣方誠信缺失。買方將定金和首付款交予中介代為保管后，賣方毀約或不及時辦理產權變更手續，致使買方資金受到不同程度損失，因而走上了漫長的維權之路。第三，房產中介機構誠信缺失。中介機構通常采取發布虛假房源信息、騙取客戶交易資金；提高房屋價格，吃差價；唆使交易雙方簽訂虛假合同，偷逃稅款或騙取按揭貸款等。

昆明市存量房交易資金監管對策與建議

一、遵守便民高效的監管原則

昆明市存量住房交易資金監管模式的構建，應遵循便民高效原則。所謂便民，就是在群眾對交易資金進行監管時，監管部門要為群眾提供最大的方便條件，簡化辦事手續。所謂高效，就是監管部門要提高辦事效率，對群眾申請監管的交易資金，對手續齊全的隨到隨辦，對于手續不全的，要列出清單，一次補齊，避免群眾多次往返，費時費力，勞民傷財。

二、建立存量房交易市場信息管理平臺

建立存量住房信息管理平臺，是實現對交易資金監管的前提，如何建立存量住房交易市場信息管理平臺，不僅關系到對交易資金監管效果，也關系到交易者的切身利益。因此，在實施存量住房交易資金監管前，首先要建立起存量住房交易市場信息管理平臺。其次，要建立交易監督審核機制，強化對交易過程的監管。

三、強化存量房資金的制度建設

（一）制定交易資金監管辦法

加強對昆明市存量住房交易資金監管，構建有利于對交易資金進行監管的交易平臺，必須制定符合本地存量住房交易市場實際狀況的《昆明市存量住房交易資金監督管理辦法》，《辦法》中應明確規定實施交易資金監管的目的和意義，實施監管的主體，實時監管的對象，與銀行的合作方式，監管賬戶的開立、使用和管理，監管的具體步驟和措施，交易各方的權利和義務，違反交易資金監管規定應承擔的責任以及處罰措施等項內容。同時《辦法》中要明確房產中介機構應承擔的告知、提示義務，以確保交易雙方能夠知曉實施交易資金監管意義和具體步驟，主動申請對交易資金進行監管，使雙方的合法利益能能夠得到保障交易。

（二）建立交易資金監管機構

在發布昆明市存量住房交易資金管理辦法的同時，要建立存量住房交易資金監督管理機構，并明確昆明市房產管理局為本市的存量住房交易資金監管主管部門，市房產交易中心為存量房交易資金監管機構，負責對全市（包括市轄縣）存量住房交易資金進行監管。與商業銀行合作簽訂監管協議并開立監管資金專用賬戶，對交易資金的監管行為實施全方位的動態管理。由于昆明市存量住房交易數量較多，可與多家銀行合作開立監管賬戶，以便民高效為原則，可由交易雙方自主選擇監管銀行對交易資金實施監管。

（三）加強對交易資金監管行為的監督檢查

對存量住房交易資金實施監管，是一項比較復雜的工作，在開始運作過程中，可能會出現各種問題，由于申請交易資金監管的人員數量較多，涉及監管的資金額度較大，具體執行過程中，出現差錯是不可避免的，因此主管部門要對交易資金的具體監管行為進行定期或不定期的檢查，發現問題及時糾正。也可以首先在一定范圍內進行先行試點，待取得成功經驗后再全面推廣。

（四）強化對中介機構和執業人員的管理

目前，昆明市存量住房交易主要依靠房產中介機構來完成，因此加強對中介機構的管理，是規范昆明市存量住房交易市場秩序，強化對交易資金實施強制監管，建立和完善存量住房交易市場信息管理平臺的重要舉措，對昆明市存量住房交易市場的健康發展具有積極的促進作用。

四、選擇合適的監管模式

（一）幾種監管模式的比較分析

對于存量住房交易資金進行監管，關鍵是對于監管主體的確定。目前昆明市在尚未實施交易資金監管的前提下，對監管主體的確定，將直接關系到交易資金的監管效果和對存量住房交易市場所產生的影響。幾種監管模式比較分析如表4-1所示。

對存量住房交易資金的監管，包括兩個方面，在監管過程中一是交易資金處于安全狀態；二是交易流程處于安全狀態。銀行監管雖然可以保證資金安全，但是交易流程安全則無法保證。政府監管模式雖然可以保證交易流程安全和交易資金雙重安全，政府部門作為存量住房交易市場管理機構，同時對交易資金進行監管，不利于政府監管職能作用的發揮和政府職能轉變。

由于目前我國法制建設尚不健全，在對中介機構管理方面還存在漏洞，因此此種監管模式并不適合于目前昆明市存量住房交易資金監管。

（二）監管模式選擇

通過上述分析，筆者認為，構建昆明市存量住房交易資金監管模式，應采取政府監管、銀行托管的雙重管理模式，以保證交易資金的安全。

銀行托管并不是存量房交易當中的決定性行政程序，而是以對相關交易資金的給付、走向等節點和要素為目的，進行的一種保障性配套程序。將資金托管到銀行，是為了促進整個交易環節中所涉及到的各方，包括買賣雙方以及可能存在的中介機構等，更好的遵守交易秩序，保障資金安全，權衡各方利益。

表4-1

政府是國家的權力機關，具有行政監察和行政處罰職能。在資金監管以外的存量房交易環節中，行政審批、交易過戶、證件發放等，都是由政府機關審批完成的的。對交易環節進行監督管理，發揮國家公信力和行政管理權的效用，更能促進交易的健康有序進行。

（三）資金監管的利息問題

利息問題是昆明市存量住房交易過程中，最為直接的問題，直接關系到交易雙方的切身利益。監管機構在選擇存量住房交易資金監管銀行時，要從用戶的切身利益出發，選擇存款利率高、銀行營業網點多的商業銀行，方便交易雙方對交易資金的交存和劃轉。由于存量住房交易資金總額較大，按照銀行活期存款利率計算，交易資金停留在監管賬戶期間，也能夠產生一定數額的存款利息，客戶的利益得到了保障。

筆者認為，處于監管期間的存量住房交易資金，其資金的所有權并沒有發生轉移，仍然歸屬于買方，因此交易資金在監管賬戶滯留期間所產生的利息，應歸屬于買方所有，在交易完成，通過監管賬戶劃轉資金時，應將本金劃歸賣方賬戶，利息部分劃歸買房賬戶。