房地產抵押法律關系淺析

魏嬌

【摘 要】房地產抵押涉及到的法律問題頗多，但在具體條文規定及責任認定上還有許多不明確的地方。如在抵押合同中責任認定不明確導致的在未能償還債務時出現的糾紛、處分已抵押的房地產過程中出現的問題等。本文結合房地產抵押法律規定和實際現狀，對我國房地產抵押過程中容易出現問題進行了淺析。

【關鍵詞】抵押合同；法律責任；處分抵押標的物

一、房地產抵押中的相關認定和各自所應承擔的責任

房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。抵押人是指以房地產作為本人或第三人履行債務擔保的企業法人、個人和其他經濟組織。抵押權人是指接受房地產抵押作為履行債務擔保責任的法人、個人和其他經濟組織。抵押物是指由抵押人提供并經抵押權人訂可的作為債務人履行債務擔保的房地產。

合法正規的抵押合同有抵押人與抵押權人，部分合同中會存在第三方機構或擔保人。

（一）房地產抵押各方所承擔的法律責任與義務

房地產抵押權人在合同履行中的責任與義務。抵押權人在房地產抵押中起到了重要的一環，依照抵押合約規定：1、抵押權人在合同履行中應及時向抵押人提供定期質押貸款予抵押人；2、在抵押人向抵押權人還清規定欠款總額（含利息及各項費用）后，抵押權人應向抵押人歸還抵押權益的房主買賣合同或房產證，并解除擔保人的擔保責任。抵押權人在保障其抵押權的實現后，能返還剩余抵押物。

（二）第三方對合同簽訂、履行、終止過程中的責任

第三方在合同簽訂前應了解抵押人的經濟來源、經濟收入情況以及家庭收入情況，確保其有能力償還債務；而對于簽訂合同后第三方或擔保人便面臨承擔擔保責任的風險，因此此時需及時了解抵押人的動向及其經濟收入；當抵押人與抵押權人的合同履行完畢，抵押權人便會解除第三方或擔保人的擔保責任。

二、房地產抵押權標的物類型

（一）房地產類的地上定著物與無定著物

1.新建住房

首先，我國《擔保法》與《城市房地產管理法》明確規定：在簽訂《城市房地產抵押合同》后，再在土地上新建住房將不再被確認為抵押物。這就意味著，新建住房與房地產抵押物將被視為互相獨立的房產。

其次，若將新增住房作為抵押標的物的范圍，將會嚴重損害抵押人的利益，即在抵押人無力償還債務使債權人有權對新增住房進行合法拍賣，這有損于抵押人的利益亦增加了抵押人的負擔和壓力。

第三：《擔保法》第35條第1款規定：“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值”，而在對于抵押物的價值認定過程中便已能夠確保擔保債權的實現，因此也就沒有將新增房屋納入標的物范圍的必要。

2.在建房屋

在建房屋由于由于建設周期和使用用途不同應區別對待，一般觀點是：若該房屋為永久性建筑，則可以納入標的物的范圍。

（二）房地產附屬物

這里的附屬物，是指房屋的附屬建筑物和構筑物，如圍墻、煙囪、門斗、水井等。在沒有明確的法規時，附屬于該房地產的物品將隨房地產的所有權轉移而轉移。

（三）孳息

房地產抵押的效力及于抵押權開始進入實現階段后到抵押標的處分為止房地產所產生的孳息。

三、關于在抵押期間房地產進行處分或銷售的法律問題

現實生活中，絕大部分地產商都是將已抵押的新建房地產項目進行銷售，以此來償還其在項目籌備階段及建設初期所需的大量融資及現金流。由于《城市房地產抵押管理辦法》第3條規定。

此《辦法》之規定這使得開發商有了對外擔保融資的法律依據。

（一）銷售人員在銷售該類房產時應對該房產的信息予以說明

從法律的角度上來講，根據《城市房地產抵押管理辦法》第37條第2款的規定：“經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或出租。”首先開發商應取得抵押權人的同意后才可向購房人銷售以抵押的房產。

從公序良俗及商業道德層面來討論，地產商在銷售該類房產時也應提前告知購房者對于該房產的抵押情況以及解除抵押的條件，并在購房合同中對相關事項進行注明。

（二）未事先說明抵押的責任

現實中，有部分地產商在交易過程中對房屋的抵押情況進行隱瞞的行為，顯然屬于沒有事先告知購房人并征得抵押權人同意，由此必然會侵犯到購房人和抵押權人的合法權益。可見這種行為對于三方來說均是百害而無一利的，因此加強地產商對相關法律規定的執行力才是該問題的關鍵所在。

（三）對處于抵押期間的房產應進行解押

事實上，購房人按正常購買手續所購買的已設定抵押的房產是一個相當大的隱患。若開發商未能及時償還債務，抵押權人便有權依法實現其抵押權拍賣變賣房屋而優先受償，這時購房者將面臨樓去財空的困難局面。但由于地產商的抵押合同對于普通購房者來說是幾乎不可能見到的，因此在購房者簽訂購房合同之前，有必要與地產商簽訂一份保障合同來保證其房產的可解押。

四、房地產抵押權的對外效力及影響因素

（一）對用益物權的影響

抵押物的使用價值與房產的交換價值不存在相互影響，因此抵押人可隨時設定用益物權。但若在抵押權設定之前設定用益物權，則可以在抵押權設定后繼續擁有用益物權。

（二）房地產實際價值遠高于所擔保債權價值時的影響

根據我國《擔保法》第35條第2款規定：“抵押財產后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押。”也即，房地產抵押足以擔保數個債權，這也是基于房地產的高價值所產生的充分發揮房地產的經濟效益的一種方法。

（三）對承租權的影響

同用益物權相似，抵押人可對已設定抵押權的房屋進行出租，也可對已出租的房屋進行合理抵押。但對于先抵押后出租的房地產，抵押權實現后，抵押權人或受讓人不受租賃合同的約束。

五、結論

對于房地產抵押，應制定統一詳實且可操作性強的法律強制性規定，以避免法律上的沖突，更好地維護當事人的合法權益。近年來，伴隨著房地產不斷攀升價值，其抵押也始終保持著很高同步度，但其中也有較大一部分地產商為了追求資金回籠速度，并沒有按照法律法規的相關規定進行操作，造成了抵押人、抵押權人、購房人三方圍繞著房地產所有權的糾紛層出不窮，這一問題正式當下房價突飛猛進階段亟待需要解決的。

【參考文獻】

【1】符啟林.《房地產法》.法律出版社.2004年

【2】江丁庫，金永熙.《房地產抵押融資實務 風險防范與案例解析》中國法制出版社.2016.7

【3】國務院法制辦公室.《城市房地產抵押管理辦法注解與配套》.中國法制出版社.2017.4