公允價值計量在投資性房地產中的運用研究

陳敏

摘要：當今，經濟體制逐漸完善，市場交易也復雜起來，形成了形式多樣的衍生金融工具，由于衍生金融工具不具有實物形態或貨幣形態，加之許多交易實際并未發生，歷史成本無法可靠計量，這就需要一種反映市場價值的計量屬性，這就是公允價值計量。2014年初我國財政部印發了《企業會計準則第39號——公允價值計量》，對公允價值計量作了更詳細地解釋和規定，使企業能夠更準確的理解和運用公允價值計量，避免企業進行會計利潤操縱。目前我國經濟體制還不夠完善，公允價值計量運用條件還不完全成熟，房地產市場上運用公允價值計量的企業還相對較少，企業對該計量方式運用情況如何，對企業財務數據有何影響，成本模式和公允價值模式有何區別，企業進行會計政策變更會財務會發生什么變化，本文圍繞福建三木集團股份有限公司進行分析，評價現有房地產企業運用公允價值模式的情況，以期為我國穩步推行公允價值計量提供參考與建議。

關鍵詞：公允價值計量 投資性房地產 成本模式

一、公允價值計量的定義

公允價值計量自20世紀50年代引入會計系統后，逐漸被會計界接受。資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方資源進行資產交換或債務清償的金額計量。按照FAS157，公允價值是指計量日市場參與者之問的有序交易中，出售資產收到的或轉讓負債支付的價格。IASB2009年征求意見稿中對公允價值的定義是，在計量日的有序交易中市場參與者之問出售資產可以獲得或轉移負債將會支付的價格。

二、投資性房地產的公允價值計量

投資性房地產，根據《企業會計準則第3號-投資性房地產》的規定，是指能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產，包括已出租的建筑物、已出租或持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。該準則為企業的投資性房地產提供了兩種可選擇的計量模式——成本模式與公允價值模式。兩種模式一經選擇，不得隨意變更。其中，以成本模式計量的投資性房地產可以改用為公允價值計量，但已經選擇為公允價值計量的，不得改為成本模式計量。在成本模式下，投資性房地產可計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備;采用公允價值計量的投資性房地產的折舊、減值或土地使用權攤銷價值直接反映在公允價值變動中，并通過"公允價值變動損益"對企業利潤產生影響，而不再單獨計提。因此，在目前房地產行業蓬勃發展的經濟情況下，房地產價格不斷上漲，采用公允價值計量又無需進行折舊攤銷，這會大幅增加當期利潤。

三、公允價值模式在房地產企業的運用：以三木集團股份有限公司為例

（一）公司背景

福建三木集團股份有限公司是一家以房地產開發為核心主業的上市公司。公司的投資性房地產主要用于出租，隨著投資性房地產所處區域的開發建設，區域內房地產價值不斷攀升，所在地有活躍的房地產租賃和交易市場，并且公司核心競爭力有所削落，再融資能力弱化， 融資能力和房地產經營機制甚至還弱于民營房地產公司，2012年，公司第七屆董事會第五次會議審議通過《關于福建三木集團股份有限公司投資性房地產后續計量由成本計量模式變更為公允價值計量模式的議案》，同意公司將持有的投資性房地產的后續計量由成本計量模式變更為公允價值計量模式計量。

（二）改用公允價值進行后續計量對企業財務的影響

首先，該公司采用公允價值計量后資產負債率在逐步降低。從三木集團的財務報表我們可以看到，2009-2011年，我們可以看到公司采用成本模式時資產負債率穩定在80%左右，甚至有上升態勢，從2012年開始，公司采用公允價值計量后，資產負債率下降至72.34%，并在以后幾年內保持在75%左右。這表明，采用公允價值計量后，公司利用債權人資金進行經營活動的占比越來越少，從債權人的立場上看，融給企業的資金追償風險越來越低，債權人愿意借款的可能性更高。從企業來看，這表明，采用公允價值計量后，企業的融資能力得到提高，融資困難的財務問題得到明顯改善。

其次，歸屬于上市公司股東的每股凈資產在逐步攀升。該公司投資性房地產在采用成本模式計量時，即2009-2011期間，歸屬于上市公司股東的每股凈資產為1.2左右，有小幅度的增長趨勢。但在2012年采用公允價值計量后，該數值飆升至2.6411，更在2013年達到3.1224，并且在以后年度穩定在3.0左右。該組數據表明，采用公允價值計量后，該公司每股股票所擁有的資產現值在提高，該公司創造利潤的能力和抵御外來因素影響的能力越來越強。從股東的角度看，股東擁有的資產現值越來越多，股票的市場價格越來越高，投資者更愿意購買該公司股票，因此從這個角度來看該企業采用公允價值計量后其融資能力在提高。

另外，企業每股經營活動產生的現金流量不穩定。對于房地產公司而言，經營活動產生的現金流量易受當期開工項目數量、國家宏觀調控政策的影響，因此，各期經營活動產生的現金流量凈額并不穩定。從表中可以看出，三木集團的每股經營活動產生的現金流量凈額波動幅度較大，尤其是在2011-2012年間，企業發生會計政策變更期間。三木集團在2012 年年報中也指出，由于國家房地產調控政策出臺得很密集，特別是限購令對抑制投資投機需求的影響很大，公司提出關注投資性房地產以公允價值計價的后續影響，把握公司財務結構改善帶來的機遇，探討探討拓寬融資渠道，優化公司資產結構，提高資產經營效率加強資金和預算的動態管理。

最后，采用公允價值計量后，企業的凈資產收益率有下降趨勢。2009年，企業的凈資產收益率為3.91%，2010、2011年間該數值保持在2.0%以上。采用公允價值計量后，該數值下降至1.88%，并在以后各年均有一定幅度下降，有保持在1.0%左右的趨勢。該組數值表明，企業采用公允價值計量后，股東權益的收益水平在降低，公司運用自有資本的效率在降低。

四、評價和結論

（一）公允價值計量對企業財務的影響原理

按照成本模式計量，上市公司因投資性房地產的增值帶來的影響并不對利潤表產生反應，并且同時計提折舊攤銷，這比較于以公允價值計量的投資性房地產來說利潤要小。由于房地產企業一般來說資產價值大，如果一些非投資性房地產轉為投資性房地產，就會對利潤表產生較大的影響。根據《企業會計準則第3號—投資性房地產》的規定，當企業將非投資性房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，該項房地產以轉換日的公允價值入賬，借記“投資性房地產—成本”科目。如果轉換日的公允價值小于賬面價值，將差額借記“公允價值變動損益”科目;反之，計入“資本公積—其他資本公積”科目。當當年投資性房地產的公允價值上升時，借記“投資性房地產—公允價值變動”，貸記“公允價值變動損益”，這樣，企業的資產和利潤都會增加。

在新會計準則規定采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬而價值之間的差額計入當期損益，而減少的成本支出，也會增加當年的利潤。

公允價值計量模式的后續運用能真實反映公司資產的價值波動，但由于該計量模式將房地產市場行情的波動，通過占比相對較大的投資性房地產引入到當期損益中，且對凈利潤的影響較大，致使公司各期凈利潤的不可預見性增強。

（二）采用公允價值計量存在障礙

目前我國正處于新興市場經濟和轉型經濟時期，應用公允價值計量所要求的條件即有活躍的市場報價可能還不成熟，因此運用該種計量方式受到一定的限制，加之根據《企業會計準則要求》，企業應該至少每年末對采用公允價值計量的資產評估一次，對于投資性房地產占很大比重的房地產公司來說，要評估該資產的公允價值，是一件困難的事，需要高額的費用和巨大的時間成本。

總之，企業采用公允價值計量模式進行后續計量能夠反映真實的資產價值，以美化財務指標，拓寬融資途徑，提高資金到位速度。但是出于國家宏觀政策的考慮，政府出臺抑制房價上漲的種種政策，投資性房地產的價格波動較大，不穩定，不利于企業預判，企業的凈利潤的不可預見性增強，所以企業應結合自身實際情況，謹慎選擇公允價值計量模式。

本文旨在為制定我國公允價值計量準則提供參考，由于研究對象僅限于房地產上市公司，結論的普適性還有待后續檢驗。

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