小區(qū)車位歸屬權(quán)法律問題初探

吳瀟濛

摘 要：民機(jī)動車保有量的日益增長，使得城市小區(qū)的車位日益緊張，導(dǎo)致開發(fā)商與業(yè)主之間關(guān)于車位歸屬權(quán)的爭議矛盾越來越大。進(jìn)而引發(fā)了一系列的因?yàn)檐囄粴w屬權(quán)爭議而導(dǎo)致的法律糾紛問題。本文就此進(jìn)行初略的研究分析。

關(guān)鍵詞：物權(quán)法;小區(qū)車位;權(quán)屬

長期以來，由于法律規(guī)定的缺位，使得小區(qū)車位的歸屬產(chǎn)權(quán)越來越激烈，針對該問題我國《物權(quán)法》做出了明確的規(guī)定，但是畢竟法律不是萬能的，其規(guī)定的內(nèi)容仍然存在一些模糊，比如《物權(quán)法》規(guī)定了業(yè)主具有優(yōu)先權(quán)，但是該優(yōu)先權(quán)是說的購買權(quán)還是使用權(quán)，法律并沒有明確的規(guī)定，因此本文希望通過探析小區(qū)車位歸屬權(quán)問題，為完善我國相關(guān)法律、緩解小區(qū)車位糾紛提供一些拙見。

一、小區(qū)車位的法律定位

1、小區(qū)車位的內(nèi)涵

小區(qū)車位是在居民小區(qū)范圍內(nèi)存放汽車的區(qū)域，小區(qū)車位一般是以露天區(qū)域形式存在。小區(qū)車位主要包括： 地面停車位、架空停車位、地下車庫以及防空車庫。

2、小區(qū)車位的法律性質(zhì)

小區(qū)車位是附屬于居民小區(qū)建筑的，是供小區(qū)居民停車用的，如果小區(qū)脫離小區(qū)建筑是沒有任何意義的，因此小區(qū)車位在本質(zhì)上屬于小區(qū)建筑的不動產(chǎn)，因此小區(qū)車位與小區(qū)的土地使用權(quán)以及建筑區(qū)的所有權(quán)存在著必然的聯(lián)系，因此關(guān)于小區(qū)車位的所有權(quán)歸屬問題是明確小區(qū)建筑物所有權(quán)的關(guān)鍵。

（1）小區(qū)車位的獨(dú)立性

對小區(qū)車位是否具有獨(dú)立性一直是學(xué)術(shù)界爭論的主要焦點(diǎn)，王澤鑒教授認(rèn)為： 停車位不具有結(jié)構(gòu)上的獨(dú)立性，因此不能作為區(qū)分所有之標(biāo)的。謝在全教授認(rèn)為要成為獨(dú)立的物權(quán)客體不僅要具備的獨(dú)立性和利用上的獨(dú)立性，而且還必須要具備法律的獨(dú)立性。按照我國民法通則的理論規(guī)定，作為所有權(quán)客體的物必須是特定的和獨(dú)立的物。如果標(biāo)的物不具有獨(dú)立性，那么權(quán)利人就無法對其進(jìn)行實(shí)際的管控與支配，也就不能形成所有權(quán)，因此他認(rèn)為小區(qū)車位要辦理相應(yīng)的權(quán)屬證書，并且要進(jìn)行登記公示，這樣才能保證交易的安全。但是目前我國卻沒有相關(guān)的法律對小區(qū)車位的獨(dú)立性做出明確的規(guī)定，結(jié)果導(dǎo)致小區(qū)車位沒有法律層面上的獨(dú)立性。

（2）小區(qū)車位與建筑物的從物與主物的關(guān)系

關(guān)于小區(qū)車位與建筑物的關(guān)系如何界定是解決小區(qū)車位歸屬權(quán)的關(guān)鍵。由于上述幾種小區(qū)車位在法律層面上沒有獨(dú)立性，因此他們不屬于民法上的獨(dú)立物，所以談不上從物。而地下車位由于具有法律地位，因此其可以通過市場進(jìn)行流轉(zhuǎn)，但是由于我國貧富差距比較大，具體到每個(gè)住戶手中，不可能實(shí)現(xiàn)人手一車位的局面，因此就出現(xiàn)了小區(qū)車位的所有權(quán)不屬于小區(qū)內(nèi)住戶的現(xiàn)象，也就是小區(qū)車位與小區(qū)住宅單元不屬于主從物的關(guān)系。

二、我國物權(quán)法有關(guān)車位規(guī)定存在的缺陷分析

1、“首先滿足業(yè)主需要”規(guī)定不明確

《物權(quán)法》規(guī)定了“用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。這實(shí)際上是對小區(qū)車位的出售或出租加以了必要的限制。但是該規(guī)定太過粗糙與原則，缺乏可操作性。有的學(xué)者認(rèn)為“首先滿足業(yè)主的需要”就是業(yè)主擁有優(yōu)先購買權(quán)。筆者認(rèn)為，所謂的“首先滿足”應(yīng)該理解為只要是業(yè)主需要，就只能將車位出賣或出租給業(yè)主，在滿足所有業(yè)主需求的情況下，再考慮非業(yè)主成員的請求，而不應(yīng)理解為業(yè)主享有優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)闃I(yè)主享有優(yōu)先購買權(quán)并不能完全保障業(yè)主的權(quán)益。現(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商通常將車位的價(jià)格定得過高，導(dǎo)致業(yè)主購買不起，這時(shí)在“同等條件”下如果其他非業(yè)主主張購買車位，將視為業(yè)主放棄了優(yōu)先購買權(quán)，該款規(guī)定的“首先滿足業(yè)主需要”將喪失其存在的價(jià)值。

2、“業(yè)主共有的道路或者其他場地”表述不清晰

這里的“其他場地”竟包括哪些場地。全體業(yè)主“共有”，究竟是共同共有還是按分共有，是所有的道路和其他場地都共同共有還是部分共同共有部分按分共有，是由所有的小區(qū)業(yè)主所共有還是由某一單元的建筑物區(qū)分所有權(quán)人進(jìn)行共有。如果不對上述問題進(jìn)行詳盡規(guī)定，那么就有可能發(fā)生其他單元的業(yè)主要求共有某一單元的首層架空停車位的情況。

3、出售、附贈或出租車位歸屬存在限制

從字面上來看，物權(quán)法表述的可以出售、附贈或者出租等方式約定的“用于停放汽車的車位”歸屬，實(shí)際上有三個(gè)限制：“建筑區(qū)劃內(nèi)”;2、“規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫”;3、不是“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”。對于其中第2個(gè)限制條件，也就是說，只有那些從規(guī)劃的時(shí)候就是用于停放汽車的車位、車庫的權(quán)屬，才受本條保護(hù)。換句話說，如果從對有權(quán)利出售、附贈或出租的車位、車庫的限制，按照《物權(quán)法》應(yīng)該簡單的描述為：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫且不是占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的，其歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。因此，我們可以看到。規(guī)劃用于人防的地下室建筑，盡管后被批準(zhǔn)臨時(shí)改為停車位，但其規(guī)劃本質(zhì)仍然不是停車位而是人防工程。并不屬于《物權(quán)法》中可以通過出售、附贈或者出租等方式約定的。那么對于一些原來規(guī)劃時(shí)不是用于停車，經(jīng)過當(dāng)事人的購買改造成為停車位的場所，就存在了一個(gè)尷尬的境地。既不屬于業(yè)主共有，也不能由當(dāng)事人通過約定加以確定。

三、完善小區(qū)車位權(quán)屬規(guī)定的建議

（一）在立法上明確各類業(yè)主共有停車位的法律權(quán)屬，并完善與之相配套的登記制度

物權(quán)法關(guān)于車位權(quán)屬的規(guī)定，對于業(yè)主共有的，并未按照不同類型的車位進(jìn)行，在執(zhí)行和操作過程中會存在一定的問題。所以，我們非常有必要在法律上給予明確的規(guī)定。根據(jù)小區(qū)車位種類的不同，需要我們在判斷小區(qū)車位權(quán)屬時(shí)要根據(jù)不同的車位種類選擇不同的判斷標(biāo)準(zhǔn)：（1） 對地面停車位的判斷。地面停車位是經(jīng)過政府部門規(guī)劃批準(zhǔn)的，并由開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)直接進(jìn)行小區(qū)停車設(shè)施建設(shè)的，因此小區(qū)地面車位不屬于建筑物，而且其不具有法律的獨(dú)立性，因此其不可能獲得相應(yīng)的房產(chǎn)證以及相關(guān)的證書，所以對該部分其所有權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主所有。（2） 對架空車位而言，由于架空車位是依附在一定的建筑物中，因此在結(jié)構(gòu)以及空間方面具有一定的獨(dú)立性，但是在實(shí)踐中其又缺乏一定的法律獨(dú)立性，因?yàn)槲覈梢?guī)定： 層高小于2.2米以下的夾層、技術(shù)層以及地下室等不得計(jì)入建筑面積中，因此該種類不能應(yīng)用計(jì)算容積率的方法，也就是說架空停車位不能取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，因此其不能在市場中流通，所以該部分的車位也屬于全體業(yè)主所有。（3） 地下車位。結(jié)合實(shí)踐地下車位一般都會納入到建筑面積的容積率中，因此其具有法律層面的獨(dú)立性，因此其具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書，是能夠被開發(fā)商所進(jìn)行交易的，也就是說地下車位的所有權(quán)是歸購買者單獨(dú)所有的。

2、加強(qiáng)對業(yè)主優(yōu)先權(quán)的保護(hù)

小區(qū)內(nèi)的車位應(yīng)該首先滿足小區(qū)業(yè)主的需要，但是對于如何滿足小區(qū)業(yè)主需求的規(guī)定比較模糊，因此需要我們加強(qiáng)地業(yè)主優(yōu)先權(quán)的保護(hù)： 首先要明確業(yè)主優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)。業(yè)主優(yōu)先權(quán)既要包括優(yōu)先購買權(quán)、也包括優(yōu)先使用權(quán)。因?yàn)樾^(qū)車位是小區(qū)內(nèi)的重要配套設(shè)施，業(yè)主在購買小區(qū)房屋時(shí)，小區(qū)內(nèi)的車位優(yōu)勢是吸引業(yè)主購房的重要因素，因此要保障業(yè)主車位的優(yōu)先使用權(quán); 其次要明確業(yè)主優(yōu)先權(quán)的具體途徑。小區(qū)業(yè)主的優(yōu)先權(quán)不僅體現(xiàn)在業(yè)主在購買小區(qū)車位過程中，而且還體現(xiàn)在承租小區(qū)車位的過程中。

我國現(xiàn)有的法律法規(guī)采用“法定”與“約定”相結(jié)合的方式確定小區(qū)車位車庫權(quán)屬有其合理性，也具備了不錯的可操作性，但仍需隨著社會發(fā)展的腳步不斷完善。充分權(quán)衡該問題涉及的多方當(dāng)事人的合法權(quán)益，更要綜合考慮市場經(jīng)濟(jì)的因素和社會效應(yīng)，提出確定小區(qū)車位車庫權(quán)屬的系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，尋求解決小區(qū)車位車庫權(quán)屬糾紛的最佳平衡點(diǎn)。

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