淺析城市土地價(jià)格評(píng)估體系

陳欣然

摘 要：在我國(guó)土地價(jià)格評(píng)估體系中，導(dǎo)致評(píng)估地價(jià)與市場(chǎng)交易地價(jià)相差懸殊問(wèn)題的原因，主要是土地評(píng)估體系自身在評(píng)估過(guò)程中脫離市場(chǎng)，為此，本文主要探討了影響土地價(jià)格的因素和城市間基準(zhǔn)地價(jià)的關(guān)系，擬為相關(guān)工作人員對(duì)土地評(píng)估體系的構(gòu)建提供參考。

關(guān)鍵詞：土地市場(chǎng);結(jié)構(gòu);價(jià)格類型;評(píng)估預(yù)測(cè)

0.引言

自我國(guó)土地市場(chǎng)建立二十多年以來(lái)，便經(jīng)歷了探索階段、發(fā)展階段以及理性推進(jìn)階段，但是當(dāng)前的土地價(jià)格評(píng)估體系相對(duì)落后，因而導(dǎo)致了評(píng)估地價(jià)與市場(chǎng)地價(jià)不一致，甚至兩者之間的價(jià)格毫無(wú)可比性，另外，目前我國(guó)土地評(píng)估體系是以單個(gè)城市為基礎(chǔ)，不同城市之間的的地價(jià)難以作出對(duì)比，因此當(dāng)前的土地評(píng)估體系不利于我國(guó)土地市場(chǎng)的良性發(fā)展。因此，本文在此作詳細(xì)分析，主要是為了找到評(píng)估地價(jià)和市場(chǎng)交易價(jià)格相差懸殊的原因，以及分析不同城市地價(jià)的共同影響因素并預(yù)測(cè)其未來(lái)走勢(shì)。

1.我國(guó)城市土地價(jià)格的分析

1.1按城市土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析

首先根據(jù)市場(chǎng)層次結(jié)構(gòu)分析，當(dāng)前，我國(guó)土地市場(chǎng)層次主要來(lái)說(shuō)是指市場(chǎng)發(fā)展的深度，土地市場(chǎng)具體可以分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)土地市場(chǎng)，但是隨著土地市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，我國(guó)二級(jí)、三級(jí)土地市場(chǎng)也迅速發(fā)展，很多一線城市的土地市場(chǎng)已較成熟，例如北京、上海、廣州等城市。

其次，根據(jù)市場(chǎng)類型結(jié)構(gòu)分析，我國(guó)城市土地的用途是其特點(diǎn)具有多樣性，城市土地市場(chǎng)包含各類用地市場(chǎng)，由于各類用地市場(chǎng)之間的相互作用、相互制約，形成了具有不同數(shù)量結(jié)構(gòu)及空間結(jié)構(gòu)的城市土地形式，不同的城市有著不同的土地市場(chǎng)，土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)可以按照土地的使用功能分類，因此，當(dāng)前土地市場(chǎng)按用途分類可分為商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地三種類型。

1.2我國(guó)城市土地價(jià)格的分布規(guī)律

根據(jù)數(shù)據(jù)分析比較以及日常生活經(jīng)驗(yàn)可以得出我國(guó)土地市場(chǎng)不同土地價(jià)格水平分布規(guī)律以及相互關(guān)系，它們的分布具有明顯的特征：首先，從城市的地價(jià)來(lái)看，市中心的地價(jià)比郊區(qū)的地價(jià)要高，土地級(jí)別也相應(yīng)要比郊區(qū)的級(jí)別高，呈現(xiàn)地價(jià)及級(jí)別由市中心向城市邊緣逐漸降低的現(xiàn)象，公路的地價(jià)也是兩邊向里逐漸降低。其次，根據(jù)土地的不同用途進(jìn)行比較，商業(yè)用地地價(jià)、住宅地價(jià)、工業(yè)地價(jià)的土地價(jià)格依次降低。再次，級(jí)別不同市場(chǎng)的土地價(jià)格不盡相同，通常一級(jí)大宗土地交易的交易價(jià)格比二級(jí)、三級(jí)土地的交易價(jià)格低。

2.不同類型地價(jià)沒(méi)有可比性的因素

由于城市中不同土地所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益不同，其表現(xiàn)出的地租支付能力也不同，根據(jù)地價(jià)是地租的資本化原理，因此地價(jià)就會(huì)不同。通常來(lái)說(shuō)，商業(yè)土地的利用效率比住宅用地和工業(yè)用地的高，因此也產(chǎn)生了地價(jià)上的差異，商業(yè)用地價(jià)格比住宅用地和工業(yè)用地價(jià)格高。

一級(jí)市場(chǎng)和二、三市場(chǎng)價(jià)格相差懸殊的情況可以采用收益機(jī)制進(jìn)行解釋。一級(jí)市場(chǎng)的土地通常是大宗地塊，其面積及進(jìn)深較大，含有無(wú)直接收益的空地，而且土地的開(kāi)發(fā)程度低，在單位面積土地平均收益水平也相應(yīng)較低，在二三級(jí)土地市場(chǎng)上出售的土地面積較小，其開(kāi)發(fā)程度都較高，因此其收益也會(huì)高，地價(jià)也相應(yīng)較高。

在我國(guó)土地價(jià)格運(yùn)行機(jī)制中，市場(chǎng)機(jī)制是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的機(jī)制，其收益機(jī)制在某種程度上決定了土地提供的經(jīng)濟(jì)剩余量，但是，經(jīng)濟(jì)剩余量需由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者在土地市場(chǎng)上通過(guò)多種方式實(shí)現(xiàn)，例如投資、租賃、買(mǎi)賣(mài)等方式，市場(chǎng)機(jī)制使土地的市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)經(jīng)濟(jì)剩余量而波動(dòng)。市場(chǎng)機(jī)制對(duì)地價(jià)的形成作用主要取決于城市土地發(fā)育程度及土地市場(chǎng)的供求關(guān)系。土地市場(chǎng)化程度越高，競(jìng)爭(zhēng)越激烈，市場(chǎng)主體的行為越規(guī)范，市場(chǎng)地價(jià)水平越接近地塊的收益水平;反之，則市場(chǎng)地價(jià)與收益相差越遠(yuǎn)。而供求關(guān)系越平衡，土地價(jià)格越接近收益水平。

3.我國(guó)城市土地價(jià)格評(píng)估體系的構(gòu)建

3.1土地評(píng)估需遵循的原則

我們要正確評(píng)估土地價(jià)格，就需要嚴(yán)格遵循土地估價(jià)的主要原則，只有正確遵循土地估價(jià)原則，才可能有效地對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)。①替代原則，土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代土地的價(jià)格決定;土地價(jià)格水平由最了解市場(chǎng)行情的買(mǎi)賣(mài)者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格;土地價(jià)格可通過(guò)比較地塊的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。②預(yù)期收益原則，人們對(duì)土地投資的動(dòng)機(jī)在于土地能為投資者帶來(lái)預(yù)期收益，土地價(jià)格的高低也是由其預(yù)期收益的大小決定的，對(duì)土地價(jià)格的評(píng)估也正是基于對(duì)土地未來(lái)收益的評(píng)估。③最有效使用原則，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地的價(jià)格應(yīng)該由該地塊的最佳用途所提供的效用決定。如果該土地的效用不是最佳的，就應(yīng)當(dāng)改變它的使用用途，以使之達(dá)到效用的最大化。④報(bào)酬遞增或遞減原則， 本原理結(jié)合“最優(yōu)效用原理”，使土地的收益達(dá)到了真正的最大化，最優(yōu)效用原理是在土地的用途上使土地效用最大，而報(bào)酬遞增或遞減原則是在土地在“最優(yōu)效用原則”下，使土地的使用效用進(jìn)一步提高，兩種原理有層次上的遞進(jìn)關(guān)系。

3.2城市土地價(jià)格評(píng)估體系創(chuàng)建方法

目前，城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線大致上都一樣，只是對(duì)于具體采用的方法卻不盡相同。

第一，通過(guò)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》作為指導(dǎo)文件，根據(jù)地價(jià)的影響因素，在單因素評(píng)價(jià)上，再采用多因素賦權(quán)加和法，進(jìn)而測(cè)算城市不同用地用地類型和不同區(qū)域土地質(zhì)量評(píng)價(jià)總分值，結(jié)合市場(chǎng)樣本地價(jià)的分布特征，劃分土地綜合級(jí)別和商業(yè)、住宅、工業(yè)三類不同用地性質(zhì)的分類土地級(jí)別，這就從宏觀層面上揭示了城市土地質(zhì)量和地價(jià)空間分異規(guī)律，從而為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估奠定了基礎(chǔ)。

第二，通過(guò)《城鎮(zhèn)土地評(píng)估規(guī)程》作為指導(dǎo)文件，根據(jù)土地級(jí)別，合理利用土地市場(chǎng)交易資料，采用樣本地價(jià)平均值法、因素比較法等多種方法評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，界定基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵及明確“基準(zhǔn)條件”，進(jìn)而分別評(píng)定出商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，從而從宏觀層面上體現(xiàn)出城市地價(jià)分布規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。

第三，依據(jù)影響標(biāo)定地價(jià)的區(qū)域以及個(gè)別因素建立對(duì)應(yīng)于分類基準(zhǔn)地價(jià)“基準(zhǔn)條件”，從而為標(biāo)定地價(jià)評(píng)估奠定系數(shù)修正的基礎(chǔ)。

3.3城市土地定級(jí)的更新

城市土地定級(jí)是城市土地使用價(jià)值、價(jià)格空間分布規(guī)律的概括以及總結(jié)，同時(shí)也是城市土地形成條件和土地質(zhì)量地域差異的反映。土地定級(jí)主要是為了能夠全面掌握城市土地質(zhì)量以及城市土地的利用狀況，科學(xué)管理城市土地、合理利用城市土地從而提高城市土地的使用效率，進(jìn)而為國(guó)家、各地政府制定各項(xiàng)土地政策及相關(guān)調(diào)控措施、土地評(píng)估等提供科學(xué)依據(jù)。

4.結(jié)語(yǔ)

總而言之，我國(guó)當(dāng)前的地價(jià)變動(dòng)具有變動(dòng)周期短，變動(dòng)幅度大的特點(diǎn)。因此，若每年都通過(guò)人工來(lái)更新基準(zhǔn)地價(jià)，其工作量十分巨大，理論上可行但實(shí)際上不可取。當(dāng)前，我國(guó)各地正在建立地價(jià)評(píng)估體系，這對(duì)于地價(jià)的更新及地價(jià)評(píng)估體系的良性發(fā)展是十分必要的。

參考文獻(xiàn)：

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