不動產數據整合技術路線及相關問題解決措施研究

李薇

摘? ?要：本文針對當前不動產數據整合中的重點難點問題，研究提出了數據清理整合的主要內容和技術路線，并針對當前數據整合中存在的問題給出了具體的解決措施，相信對從事相關工作的同行能有所裨益。

關鍵詞：不動產? 數據整合? 技術研究

中圖分類號：TP311? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1674-098X（2019）11（c）-0174-02

隨著《不動產登記暫行條例》的頒布實施和各地不動產管理機構的設置及不動產權利證書的發放，全國各地展開了不動產數據整合建庫、信息系統建設的研究。全國大多數房地產管理局應用了房產測繪、產權產籍管理等信息化軟件，但各業務系統數據孤立、“同一個實體，多個數據源”“圖、屬、檔分離”等現狀嚴重制約著整個房產信息化建設的發展。將不動產登記存量數據在其數據分散、多源異構的情況下，統一按照不動產登記數據建庫標準進行整合建庫，最終整合的數據質量滿足向上級不動產管理部門匯交，保證不動產統一登記工作順利開展，是開展數據整合工作的目標。

1? 清理整合目標

通過清理整合實現土地房屋各類數據的完整性和正確性，并確保各類數據之間關聯掛接正確，簡單來說就是要實現“五種數據”的“四個掛接”，如圖1所示。

1.1 五種數據

（1）土地登記信息：是土地登記中產生的用于描述土地的相關信息，主要包括土地權屬性質和來源，土地權利主體所涉及的土地坐落、界址、面積、用途、價格、圖號、宗地代碼、使用年限等。

（2）宗地圖形：是由權屬界線封閉成的，描述地塊空間位置、形狀等的圖形，宗地是土地權屬調查的最小單元。

（3）房屋圖形：描述房屋空間位置、形狀等的圖形。

（4）樓盤表：是對土地和房屋的物理屬性以及相互關系的描述，是表現房屋物理狀態信息（包括每套房屋面積、戶型、層數、用途、坐落等）和權屬狀態信息而形成的一個二維變化的直觀表格。樓盤表由項目信息、樓幢、房屋三部分組成。

（5）房屋登記信息：是房屋登記中產生的用于描述房屋的相關信息，主要包括房屋自然狀況（坐落、面積、用途等），房屋權利狀況（所有權情況、他項權情況和房屋權利的其他限制等），以及登記機關記載的其他必要信息。

1.2 四個掛接

（1）土地登記信息與宗地圖形掛接：是指通過關鍵字段（如宗地代碼、權利人、坐落等）實現土地登記信息和宗地圖形的正確對應。對有宗地圖形而缺失土地登記信息的，要查詢原土地登記檔案，并在不動產登記系統中進行土地登記信息的補錄，對有土地登記信息而缺失宗地圖形的要通過調閱相關資料（如地籍圖、地形圖、宗地附圖等）或外業調查測繪進行宗地圖形的補充入庫。

（2）宗地圖形與房屋圖形掛接：是指通過宗地代碼（如：宗地代碼為500112008005GB00008的宗地）和房屋自然幢號（如：自然幢號為500112008005GB00008F0006的房屋）的對應來實現宗地圖形和房屋圖形的掛接（即房屋落地）。對于宗地內缺失房屋圖形的，要通過調閱相關資料（如地籍圖、地形圖、房屋附圖等）或外業調查測繪進行房屋圖形的補充入庫。

（3）房屋圖形與樓盤表掛接：是指通過房屋自然幢號的對應來實現房屋圖形和樓盤表的正確掛接（即樓盤落地）。

（4）樓盤表與房屋登記信息掛接：是指通過對登記信息的清理，將每幢房屋的各戶登記信息正確裝入樓盤表（即組幢）。對組幢漏缺、錯亂的，要通過查詢登記檔案信息重新組幢。

以上四個“掛接”是實現地房數據合一的必要條件，任何一個掛接缺失或錯誤，都會使房屋成為“空中樓閣”，導致不動產登記業務無法辦理，因此，做好四個“掛接”是土地房屋數據清理整合的關鍵所在。

2? 技術路線

2.1 工作思路

充分利用現有地籍、房籍數據，通過對土地房屋信息清理，完善土地房屋空間圖形，建立宗地、房屋、樓盤之間的關聯，編制不動產單元號，最后整合為地房籍數據。

2.2 技術路線

以導出房籍數據庫中樓盤表為基礎，按宗地-房屋-樓盤表的層次排序，逐幢（樓盤）核實對應正確宗地代碼和房屋自然幢號。采用內業分析為主的方式，進行土地房屋數據清理：根據樓盤表對應房屋圖形的空間位置，建立宗地代碼和自然幢號對應關系，批量提取一個宗地里只有唯一一幢房屋的，自然幢和房屋圖形直接對應（自然幢號為宗地代碼后直接加F0001）;其余部分通過對照房籍數據庫中對應宗地屬性信息、掃描圖件和宗地矢量數據中宗地圖形、屬性信息，結合現勢性遙感影像對應自然幢和宗地，然后依據宗地與房屋圖形的空間幾何關系，核對房籍數據庫中房屋屬性信息、掃描宗地房產圖件、房屋矢量數據房屋圖形、現勢性遙感影像等，建立自然幢和房屋圖形的對應關系。內業土地房屋數據清理發現的無宗地圖形、對應宗地內無房屋圖形、宗地或房屋圖形與實際不符、房屋過多無法一一對應等情況，開展外業調查完善土地房屋空間信息。自然幢與宗地、房屋圖形對應關系建立完善后，檢核數據完整性與正確性，并對宗地、房屋和戶室進行編碼。

2.3 清理整合流程圖

清理整合流程圖如圖2所示。

3? 難點問題及解決辦法

在土地房屋數據清理中，主要有四個難點問題，包括樓盤組幢錯漏，樓盤無法對應落地，宗地房屋圖形缺失，房屋圖形跨多宗地。

3.1 樓盤組幢錯漏

因老舊房屋登記檔案信息不全，地址模糊，缺失圖形等，清理時人工無法判斷戶室所在的正確位置，造成樓盤組幢錯漏，為登記留下了隱患。出現這種情況，建議進行外業調查，實地落實房屋層數、戶數，然后根據實地調查結果建立一個正確的空白樓盤表，將已經落實正確的戶室裝入樓盤表，而不能確定或懷疑有誤的戶室暫時不裝入樓盤表，待進行交易登記時，通過征詢產權人，再將戶室信息裝入正確位置。

3.2 樓盤無法對應落地

將樓盤表與正確的房屋圖形關聯（樓盤落地），是實現地房關聯的重要紐帶，但因全國大部分地區為國土房管分設，國土房管數據各自管理，會出現樓盤表與房屋圖形出現多對一或一對多的情況，無法一一對應關聯。對比房籍數據與房屋圖形、面積、位置關系等信息，結合判讀遙感影像，或通過開展外業調查，對樓盤表或房屋圖形進行合并或分割，建立樓盤表與房屋圖形的對應關系。

3.3 宗地房屋圖形缺失

對老舊城區或偏遠鄉鎮，未進行過初始地籍測繪的區域，宗地和房屋圖形不完善。部分偏遠地區沒建立地、房籍數據管理系統，采用手工發證，宗地房屋只有圖形、邊長、面積等信息，缺乏坐標信息。

對能夠落實實地位置，但缺乏土地房屋坐標的區域，在國土房管部門的配合下，依據土地房屋登記檔案，利用地籍圖和影像圖，開展外業調查，同時對外業核查的房屋座落和房屋主體名稱予以現場測繪上圖，完成土地房屋空間數據采集和相關屬性錄入，對新采集的數據采取打包更新方式進入集中管理的地房籍數據庫，樓盤數據按照統一編碼規則進行掛接。對現場調查中難于落實位置的房屋，由基層國土房管部門協助查找。對于已拆遷或處于拆遷中的房屋以實地調查作為確認依據，現場調查時做好影像記錄，將拆遷區域排除出清理范圍。

3.4 房屋圖形跨多宗地

房屋原則上對應一個宗地，但歷史原因造成一個房屋可能跨宗地情況。出現這種情況，對于有條件進行宗地合并的，在國土房管部門配合下，進行宗地合并;對于無法進行宗地合并的，可作為歷史遺留問題處理，將房屋歸屬到幾何中心所在宗地，并在房屋和樓盤表屬性中備注說明該房屋跨宗地，待今后日常變更再處理。

4? 結語

此文提出的土地房屋數據清理整合技術方法，可為其他未開展數據整合地區借鑒使用。土地房屋數據清理整合是復雜、長期的工作，需要國土、房管、測繪、清理公司等部門協調配合才能順利完成此項工作。只有在做好不動產權籍調查基礎上，建立統一信息平臺，才能順利推進不動產統一登記工作。

參考文獻

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