基于高杠桿視角的房地產泡沫風險探析

呂敏

【摘要】目前來說，一些東南亞國家或是歐美國家發生經濟危機的一些主要原因是存在許多高杠桿信貸進入到房地產的現象，導致帶來一系列泡沫效應。我國經濟的主打產業是房地產，所以應該高度預防高杠桿信貸催化的的資產性泡沫所帶來的一些金融風險。本文通過分析了解到存在金融泡沫主要來自四個因素，分別是企業高杠桿的擴張、投機性的需求比較多、人口遷移集聚和房產價格上漲。同時深入研究了高杠桿產生的房地產泡沫金融相關風險，并對此風險的防范與正確應對提出了相應的意見與建議。

【關鍵詞】高杠桿信貸;房地產泡沫;風險防范

一、高杠桿視角下房地產泡沫的產生原因及存在風險

（一）房地產企業高杠桿擴張

在一個市場經濟中，或者說在一些發達國家的經濟體制中，增大資金杠桿作為一種正常現象存在，更是一種在金融上的創新。房地產一般是通過一些高杠桿來吸引更多的投資企業，業務量得到迅速增長，當然也會面臨許多高風險，比如說，經濟結構的改變和經濟的增長緩慢同時降臨，那么意味著市場的行情出現跌落，房價大大降低，購房者持一種觀望狀態，導致開發資金不能很好地進行回籠，于此同時巨大額數的信貸利息會給企業帶來重大壓力，甚至可能出現斷裂資金鏈的現象，然而假如大部分房地產企業把開發的相應項目抵押給金融機構，那么這些機構可能會導致壞賬。所以，政府如果不制定一些嚴格的貨幣政策，那么極易造成房地產市場泡沫。

三年前至今房地產的市場進人到了一個相對較高漲的時期，從每一年都不斷增加的開發資金可看出。房地產企業在2017年的開發資金總額度從1998年至今來看可以說是個峰值，為156053億元，比2016年增長了8.2%。在這些開發資金中包括了多種資金，包括自籌資金、外資、國內貸款資金以及其它資金，每一筆資金都達到了一定的額度，也比前一年增長了不少，其中外資和國內貸款是增長最快速的，分別都達到了將近20%的增長率。這些都可以看出，房地產在2017這一年在不斷的通過信貸來對杠桿進行擴張。就今年而言，前四個月份，房地產的相應開發資金達到了48192億元，即使受到了政策原因，增產速度有所降低，但是同比仍有些許增長，自籌資金就達到了將近15000億元，增長率達4.8%;但是國內貸款有些許下降，這可以體現出信貸融資還是以一種大規模的時候狀態存在著。但是，需要注意的是房地產利用外資的金額數和個人按揭貸款數都在下降，這體現了政府的政策在操控著一些融資渠道，同時也表現了國家對房地產市場的監控力度日漸加大，市場的銷售在不斷地減低。

（二）投機性需求旺盛

就我國房地產市場而言，公民的住房需求主要包括投資、自住和投機三種。其中自住需求和投資需求是目前來看在我國的房地產市場中最為真實的，因為相對來說是一種較長時間的需求，但是投機需求是一種不具有真實性的一種購買需求，而且往往這種需求攜帶著高杠桿和短期操控的現象，也就是說，購買者通過房價在一個短時間內的上漲，利用買賣的差價而贏取一定的利益，這樣容易受到一些政策法律的變化而大量拋售，是極不利于市場發展的，這也是造成房地產泡沫的其中一個原因。我國的經濟在快速發展，城鄉居民的收入也在不斷增加，所以購房需求也在漸漸加大，銀行的個人房貸在最近的幾年里快速增長，其中投機需求占了購房需求的很大一部分。

（三）城鎮化下人口遷移集聚造成的購房需求影響

目前我國的經濟正處在一個轉變時期，這是一個長期的過程，從農業不斷走向城市，從計劃不斷走向市場，加快著城鎮化的發展，往往城鎮化就容易催化房地產的泡沫效應。這一系列的改變所帶來的現象就是大量人口往大中型城市發展，城市居民的收入日漸增加，且具有較強烈的理財目標。這就讓城鎮居民來說對于買房并不是一項困難的事，所以這些年來房價在不斷的提高，伴隨著房價的逐年增加，尤其是這兩年來，我國發達城市的房價極速增長，例如珠三角地區、京津冀地區等等。這些造成了城鎮居民更加喜歡用住房抵押貸款來購買新房，國內金融機構對居民房貸投放的額度逐年增加。一些房價上漲較快的地區的產生了租金率和房價或者說房價與收入兩兩背離的情況，在這之際如果加強杠桿作用會給這些地區帶來一些系統地房地產泡沫，同時金融風險也在進一步加大。

（四）上地成本導致房地產價格的上漲

土地財政作為一種基金預算存在于總收人中，主要是說地方政府通過出讓一些土地的使用權獲取的收入來使地方的財政支出達到一個相對穩定的狀態，并且這一筆收入所占比例較大。國內一些地區的土地凈收入就占政府預算外的60%，而一些相應稅收占預算內收入的40%。正常情況下是用土地財政的相關依賴程度來作為土地財政的評估。土地財政依賴程度是說土地償債在政府具備償還能力的債務中所占據的一部分比重。計算方式可以表示為政府先前答應過的用土地出讓的相應收入的相應額度來當分子，用政府在償還能力范圍內的總額度作分母。這種依賴程度與房價的上升呈現正比例關系，也就是說房價隨著依賴程度的加大而升高。從近幾年的三十多個中大城市的土地依賴程度的相關數據得知，依賴度在百分之百以上的有4個，在30%-50%之間的有46個。這些都可以看出一些城市對土地財政的依賴程度較強烈。此時一般的做法是把進行整改后的相應土地招拍掛，這樣價格就好得到一定的提高。用依賴程度位居第二的合肥市作為參考，依據《第一財經周刊》發布的《2016年中國城市商業魅力排行榜》，合肥市位列四個一線城市，十五個新一線城市之后的二線二位。

就2015年來看，合肥市的土地市場主要用拍賣和掛牌這兩種方式來出讓土地，其中數量達到99宗。其中融創創造了合肥當年單價最高的地塊，達到每畝2850萬元，比起上一年增長了不少。到2016年，當地成交了135宗地，比起2015年也是有所增加，此時平均樓價達到了每平方11966的高價，此上漲速度可謂驚人。同一年，合肥市的土地市場進入到了一萬元的時代，到了2017年，濱湖區的一塊地以每平方米約20124創造了歷史新高，此時合肥又進人到了兩萬元的時代。

這些年來很大一部分地區開始債戶償還，所以地方政府將面臨著償還壓力，通過賣地來獲取一定的資金成為了一種常態，這也是土地價格日漸增加的重要因素。土地價格的快速增長造成房子價格和居民的日常收入增長發生偏差在大家看來是形成房地產泡沫的其中一個原因。

二、高杠桿視角下房地產泡沫風險的應對策略

（一）發現和制定新機制，減少土地財政的依賴程度

土地財政是促使房地產泡沫效應的主要因素，務必從不同角度去發現與研究出新的機制來打破目前政府財力與事權不想符合的局面，從而減少政府對土地財政的相關依賴，打消地方政府通過賣地來獲取利益的念頭。首先可以從中央政府人手，可以通過它把當地的土地收入作為一種專項資金，由中央政府利用一些正規的制度或方式向地方政府支付一些實效性較強的支持，例如醫療教育建設等等。其次可以大力推廣房產稅的試點以此來不斷增加財政收入。通過一些增稅來漸漸增加財政收入，同時減少地方政府對土地財政的較強依賴。

（二）改革土地招掛拍制度

政府應該適當地對土地招掛拍進行改革，打消政府經常通過土地財政來謀取利益的念頭，首先，以后的土地出讓必須通過對一些土地的報價經過細心對比之后才可作出決定，同時還應考慮到住房的銷售價格或者一些開發商的各方面能力等等，需要有一個統一的標準來進行拍賣。然后需要保證土地招拍掛這個環節中的公平性，同時需要相關監管部門進行隨時監控，最后，土地出讓要有講究效率與公平的意識，并不能以價高者作為唯一的參考標準。

（三）完善房地產信貸政策，正確指引資金流動，努力減少杠桿作用

房地產市場泡沫出現的一個關鍵點就是相關政策或者是房地產信貸的寬容。房地產市場的基本資金都從各大金融機構而來，在這個金融不斷創新的時代下，融資成本不高同時自己的流動性并沒有受到很大阻礙的情況下往往會使一部分人的投機需求強烈。因此，各級政府應該結合當地的自身實際對一些金融機構的各項工作進行監控，通過一些方式來調節市場的發展，盡量杜絕泡沫現象發生，于此同時還需對網絡金融等新涌現的高杠桿融資方式進行隨時隨地監控，努力減少杠桿作用。

（四）加快保障性住房建設

一些西方國家發生金融危機的主要原因就是很大一部分收入并不高的家庭在利用銀行的高杠桿購買了房子，當經濟不穩定的時候，這些家庭往往不能償還貸款，導致許多銀行壞賬的現象產生。因此，需要大量收入不高與需要保障的一些家庭考慮在內，防止一些低收入而高杠桿購房導致壞賬的情況出現。因此，各級政府應該加強住房保障體系，尤其是增加一些公租房的提供，保證各階層的人都擁有房子，使社會市場能夠健康穩定的長遠發展。