長租公寓運營模式的問題與建議探討

高譽徽

摘要：隨著長租公寓市場的擴大，政策的大力支持，人們越來越熟知并使用，前景被所有人看好，十分樂觀，但它存在著一定的問題，這些短板將會影響長租公寓未來的發(fā)展，據(jù)此，分析一下長租公寓所存在的問題和解決措施。

關(guān)鍵詞：長租公寓;運行模式;利潤

中圖分類號：F23文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.02.048

自2015年以來，國家大力發(fā)展住房租賃市場，為此提出了許多優(yōu)惠政策。2015年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門先后出臺了“關(guān)于加快房屋租賃市場培育和發(fā)展的指導(dǎo)意見” 和“關(guān)于放寬住房公積金租金支付條件的通知”住房公積金支付租金的條件已經(jīng)放寬，房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展得到了鼓勵。2016年，國務(wù)院首次提出建立住房和住房制度的租金和租金，并決定增加土地供應(yīng)。發(fā)展租賃公司，規(guī)范中介服務(wù)等方面，促進中國住房租賃市場的發(fā)展。2017年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，國家發(fā)展和改革委員會等9個部委發(fā)布“關(guān)于加快人口凈流入大中城市房屋租賃市場發(fā)展的通知”選擇了深圳，廣州，南京等12個城市的首批試點房屋租賃業(yè)務(wù)。2018年，福州新開辦了5000套租賃住房和共用房產(chǎn)，新增5000套;廈門開始建設(shè)2.1萬套經(jīng)濟適用房;廣州將增加住宅用地的儲備和轉(zhuǎn)讓，并完成16000套經(jīng)濟適用房的建設(shè);深圳“十三五”期間將籌集不少于30萬套人才住房，重慶未來三年將提供7.5萬套公租房配租和使用;上海將建設(shè)和轉(zhuǎn)換20萬套租賃房屋，并增加9萬套代理商出租;北京將在未來四年供應(yīng)約800公頃集體土地用于建設(shè)集體租賃住房，平均每年供地任務(wù)量200公頃。如表1所示，長租公寓目前是年輕人租房的首選，市場廣闊，但是，長租公寓在目前運營模式下盈利很困難，基本處于無盈利狀態(tài)，為此我們對長租公寓的運營模式進行淺析。

1長租公寓的運營模式概述

長租公寓的運營模式主要分為六種，就他們的共性而言，空置率、續(xù)租率和利潤率都是運營的重要指標，每種運營模式下的盈利模式也不盡相同。

運營模式一：集中式

集中式多為傳統(tǒng)的地產(chǎn)營運模式，以整棟樓為運營目標，包租后進行裝修改造。首先開發(fā)商購買，或收購已有的商業(yè)地產(chǎn)，將工業(yè)廠房轉(zhuǎn)為商業(yè)，或住宅作為商業(yè)樓宇，進行包租為主，一般一套房為二人居住。然后注入品牌，成為公寓的運營商，將房屋進行設(shè)計改造，統(tǒng)一的標準化的裝修，按照客戶的要求對房屋進行分割，軟件硬件的安裝，以外包為主，這也是它與分布式的區(qū)別。最后通過O2O的形式尋找租客看房，使線下的商務(wù)機會與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合，獲取租金和預(yù)收款，注入品牌，資金擴充商業(yè)樓宇，租賃方式前期投入的比較少，容易擴張，成為長租公寓大多數(shù)品牌資金運作上的主要方式。

集中式優(yōu)點：（1）租金普遍不高，主要面向于青年客戶，適合于畢業(yè)生青年，藍領(lǐng)以及創(chuàng)業(yè)者和女性，不會增添太多的經(jīng)濟壓力;（2）安全可靠，標準化的優(yōu)質(zhì)服務(wù);（3）便捷的社交功能;（4）房源少，房屋集中化，管理的成本低，難度小。

運營模式二：分布式

分布式運營模式的房源分散，需要運營團隊對房屋進行包租經(jīng)營，提供全新的居住體驗與服務(wù)。分布式住宅小區(qū)的來源為分散式租戶提供，便于跨區(qū)域經(jīng)營和提供多元化的需求。房屋在空間分布上是分散的，但是房屋的標準化設(shè)計和服務(wù)都會在運營商下進行統(tǒng)一的管理。分布式的房源會有檔次上的差別，也便于提供給不同需求，經(jīng)濟收入的人群。但是分布化在資料的收集和管理上會有更多的資金成本要求。主要以包租為主，公寓運營商只需要進行設(shè)計與改造，標準化的裝修和注入品牌。

分布式的優(yōu)點：（1）適合于中低端市場，經(jīng)濟收入低的流動人口和青年;（2）空間利用度高，成本低，也被稱為“N+1”;（3）公寓房源多，市場廣闊，層次多樣化，選擇多，房屋改造難度小。缺點：（1）個人區(qū)域小，生活互相影響大;（2）管理困難，效率低，出現(xiàn)管理紕漏。

運營模式三：開發(fā)運營

開發(fā)運營模式是通過公寓業(yè)主建立專門的運營團隊，負責(zé)租賃房屋的運營，為租戶提供租賃和服務(wù)，以及獲得資產(chǎn)增值和租金。通過收購熱點和二線城市核心區(qū)域的潛在項目，公司依靠該城市未來的發(fā)展?jié)摿Λ@得高租金回報和土地增值溢價。開發(fā)運營模式的房企擁有大量的房源，融資渠道豐富，成本較低，根據(jù)經(jīng)驗對房屋進行改造和修建。

運營模式四：資產(chǎn)托管

資產(chǎn)保管是指選擇控股公司的一部分而不擁有運營團隊。其運營模式是公司將公寓托管給運營服務(wù)提供商進行租賃和后租賃管理，承擔(dān)裝修費用和房屋維護費用，并獲得資產(chǎn)增值和租金收入。運營商負責(zé)公寓的運營，管理費用的成本，為租戶提供增值和租賃服務(wù)，以及獲得托管費和租戶的增值服務(wù)費。通過運營商的品牌和運營經(jīng)驗，我們可以在短時間內(nèi)快速開拓市場并獲得收益。例如，陽光城和公寓，保利和尤科伊佳之間的合作。

運營模式五：運營服務(wù)

經(jīng)營服務(wù)的模式是從資產(chǎn)所有者承包公寓，規(guī)范房屋裝修，負責(zé)租賃的運營和維護; 向房主支付固定租金，以獲得租金和服務(wù)費的差額; 資產(chǎn)所有者享有資產(chǎn)增值和固定租金收入。萬科東山樂府公園項目是一個搬遷房屋，但房屋的所有者不會將其作為唯一的住所，而且是閑置資產(chǎn)。當(dāng)萬科和集團簽訂15年租約并運營時，將采用這種運作模式。運營服務(wù)模式的優(yōu)勢在于通過出口專業(yè)運營能力來擴大市場份額，這有助于擴大品牌影響力并增強運營能力。

運營模式六：代建運營

代理商建設(shè)運營的模式是住房企業(yè)由土地所有者或用戶委托提供土地規(guī)劃，建設(shè)和運營服務(wù)。向業(yè)主支付固定租金，收取租戶的租金和服務(wù)費，并賺取租金差額和服務(wù)費。 土地所有者需要支付建筑施工成本并享受資產(chǎn)增值和固定租金收入。 代理建設(shè)運營增加了代理建設(shè)而不是運營服務(wù)模式，提供土地規(guī)劃，公寓建設(shè)和租賃管理等全程服務(wù)。 它為長期租賃公寓業(yè)務(wù)的整個產(chǎn)業(yè)鏈奠定了基礎(chǔ)，并可以通過干預(yù)征地階段來判斷該地點是否適合長期租賃公寓。通過設(shè)計和施工階段來滿足租戶需求，不需要進行后期改造。

2長租公寓現(xiàn)行運營模式下存在的問題

2.1前期投入大，基本處于無利潤，毛利率低

在現(xiàn)有的長租公寓的品牌企業(yè)下，許多企業(yè)處于無利潤，毛利率低的情況。自如是一家O2O長租公寓品牌，成立于2011年5月。2011年5月在北京上線，之后迅速打開市場，在北京、上海、深圳三地保有房間數(shù)量超過24萬間，截止2016月底，房源數(shù)量超過35萬，累計服務(wù)自如客超過80萬人，自如是合租中的中高端品牌，對服務(wù)和品質(zhì)質(zhì)量都有很高的要求。

以自如地處一線城市的房源為例，假如每套房源的規(guī)模為三室一廳，租金為6000元每套房，將客廳分拆，變?yōu)樗氖乙粡d進行出租，其中單套房的批發(fā)租金差、裝修投資回報、房屋溢價分別為2400元、1600元、500元，加在一起租出價位10500元每套房，每套房溢價為4500元，批發(fā)租金差是主要的房租溢價來源。如果公司的公寓整體空置率為百分之十，每一套公寓裝修的成本是三萬元，前期需要員工量多，假設(shè)為500人，其中IT、營銷人員占比為30%和50%，員工工資為5300萬元，其他開支包括廣告費用、辦公租金、運營開支等需要2000萬元。則公司實際的毛利率為5.6%左右，再考慮財務(wù)費用，銷售費用，稅費等，則公司很難實現(xiàn)盈利，基本屬于零利潤。規(guī)模小，周轉(zhuǎn)就更加困難，回報率低，毛利率低，公司基本不盈利。

自如長租公寓的主要運營模式為運營服務(wù)，簡單來說即是將一套房子收進來，進行投資裝修，做成標準化，再租出去，通過房東端和客戶端收取房費，來抵運營成本和裝修，如果不擴大規(guī)模，那么毛利率非常低。自如公司屬于該行業(yè)做得比較大的，盈利都很困難，更何況新興的一些小型長租公寓公司。

2.2房源房客不穩(wěn)定，隨時流失，房源周轉(zhuǎn)率壓力大

以自如為例，自如目前為止已經(jīng)經(jīng)營六年之久，手上的房源在2015年左右續(xù)約了一次，當(dāng)時長租公寓市場中商家少，房東意識也不強，因為不出現(xiàn)大紕漏，房東都會續(xù)租，但未來房源續(xù)租將會局勢不同，商家眾多，房東擁有大量商家進行對比供選擇，即誰給我出價高，我就選擇誰，市場競爭激烈，使爭搶房源難度加大，房源隨時會流失。房源減少，出租房屋少，收益更少。所以如果不擴張，即便現(xiàn)在自如會盈利，隨著市場競爭加強，同行業(yè)企業(yè)增多，不繼續(xù)擴張，競爭很快就會將自如湮滅。但長租公寓不是平臺做大就會邊際成本降低的生意，成本是不會隨著規(guī)模擴大而減少，并且如果擴張，房源不足，會造成空房率高的情況，房屋更是在每日虧損。

2.3空置率高，收益低

在長租公寓形成規(guī)模優(yōu)勢時，房屋空置率對企業(yè)利潤有很大影響，空置率高，公寓沒有租賃出去，就不能收取租金，但投資已經(jīng)付出，沒有回報，相當(dāng)于虧損。空置率受很多因素影響，長租公寓普遍面向年輕人，會面臨人口流動、畢業(yè)季、過年過節(jié)等因素影響，使空置率增高、收益低。

2.4回收期長且慢

按租售比來說，北京已經(jīng)遠超1∶200的安全線，保守估計在1∶500，但是更有城市在1∶1000左右。而租金回報率最低的四個一線城市，上海1.48%，北京1.37%，廣州1.69%，深圳1.38%。他們的房屋回報率已經(jīng)超過房屋法定年限七十年，這還不算貸款的利息成本。所以這么低的回報率，回收太慢。靠租金來維持長租公寓盈利是相當(dāng)不客觀的。

2.5企業(yè)為了快速回本，租金高，租客量減少

房企在運營長租公寓的前期需要投入大額度成本，并且利潤回報率不高、匯報周期較長，企業(yè)基本通過租金來回本，為了提高回收率，企業(yè)會提高租金，現(xiàn)在長租公寓的租金，普遍高于市場15%-20%，這使本身買不起房的租客，同樣會造成房租壓力多大的問題，這使租客減少，續(xù)租率降低，利潤降低。

2.6對線下銷售和租客需求掌握少，經(jīng)驗不足

對于開發(fā)運營模式，它的盈利主要是靠運營團隊為租客提供租賃和增值業(yè)務(wù)，但長租公寓需要的線下銷售和租客需求掌握少，經(jīng)驗不足，無法了解詳細信息，影響信息溝通交流，容易流失租客，間接盈利降低。

2.7運營和管理能力差

對于資產(chǎn)管理的盈利模式，長期租賃公寓的運營基本都被移交給運營商，運營和利潤取決于運營商。這不利于公司自身長期租賃公寓的經(jīng)營能力和精細化管理水平的培育。對于運營服務(wù)模式，它也將受到其自身的運營能力的影響，并且不如專業(yè)的長租公寓運營商（如YOU +和Rubik's Apartments）專業(yè)。在未來發(fā)展中會受限，能力差，經(jīng)營管理會出現(xiàn)問題，進而盈利出現(xiàn)問題。代建運營模式下也存在著問題，它會受到代建環(huán)節(jié)受委托方制約和企業(yè)在運營長租公寓方面在專業(yè)運營商能力上相差懸殊。

3對長租公寓運營模式的建議

3.1長租公寓公司進行合資，以中低端年輕人為主

長租公寓的公司興起越來越多，但阻礙卻也有很多，長租公寓的企業(yè)可以達成聯(lián)盟，形成一家合資公司，讓合資公司解決一些平臺性、基礎(chǔ)性的問題，采用特殊的企業(yè)管理模式，成果共享，最后按每個公司的規(guī)模和盈利來定份額，減少成本開銷。合資可以具有大量的資金，滿足長期的資金匹配的需求，擁有有經(jīng)驗優(yōu)勢的中介，帶來大量的租客。

3.2改變房屋規(guī)格，增加房間降低成本

采取一房變兩房，兩房改為三房，用來彌補改造房屋帶來的成本，增加租賃的空間來賺取差價。由于分散式房屋的前期裝修成本高，在租了幾年后，又不知道會是否合租，所以可以將裝修費轉(zhuǎn)移給房東承擔(dān)，避免前期投入過多，收不回成本，從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)。

3.3利用新興網(wǎng)絡(luò)平臺進行推廣，打造特色文化

新興的企業(yè)需要打造屬于自己品牌的特色，建立差異化的競爭優(yōu)勢，加大宣傳力度，可以采取一些便宜的宣傳途徑，像制造話題，微信微博的宣傳，一些很火的小視頻平臺上發(fā)布創(chuàng)意的視頻來進行推銷，吸引大眾的注意力。建立誠信可靠地團隊，將每一單服務(wù)都做到盡善盡美，增強企業(yè)的信譽度，在眾多品牌中打造屬于自己的一席之地，擁有穩(wěn)定的客源，獲取長期的租賃關(guān)系。

3.4靈活運用金融工具進行資本運作

長租公寓公司應(yīng)多關(guān)注金融市場的發(fā)展，以及成熟的金融工具，運營商應(yīng)靈活的運營金融工具的資本運作能力，銀行應(yīng)將逐步展開金融支持合作，例如租金收益權(quán)ABS，它是以基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為還款來源，以優(yōu)先次級的分層結(jié)構(gòu)、按年歸集支付、房產(chǎn)及土地抵押。第三人差額補足等措施提供綜合增信保障的固定收益產(chǎn)品，它通常采用專項計劃或信托受益權(quán)的單SPV架構(gòu)。

3.5學(xué)習(xí)應(yīng)用REITS模式

向西方學(xué)習(xí)借鑒經(jīng)驗，長租公寓采取REITS模式。長期公寓業(yè)主或經(jīng)營者選擇適當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)作為資產(chǎn)池，并使用租賃福利權(quán)作為還款資金來源。根據(jù)預(yù)期收入水平和合理回報率確定REITS的規(guī)模，輔助財產(chǎn)抵押或超出租金收入等范圍，在銀行間市場上市交易的份額。您還可以選擇合適的房產(chǎn)，并通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓將房產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給特殊項目公司。設(shè)立REITS以籌集資金，在股票市場上市和交易，并為長期租賃公寓開辟融資渠道。

3.6合理運用國家對租賃市場的政策

合理運用國家對租賃市場的密集型的政策調(diào)控，抓住機遇，政府降低租賃成本，土地價值被重估，存量運營擴圍，國有企業(yè)在集體建設(shè)用地使用方面將成為租賃市場的關(guān)鍵，政府應(yīng)將提出更寬裕的方針政策。

3.7增強企業(yè)運營管理能力

增強企業(yè)運營和管理能力，對員工進行嚴格的培訓(xùn)上崗，增強市場調(diào)研，全方面時刻了解政策市場動向，對房源房客進行詳細了解。

4未來發(fā)展

時代在進步，人們的思想在不斷改變，租房子已然成為一種趨勢，它會比買房子更給人們生活帶來便捷，減輕壓力，有一個良好的服務(wù)，擴展生活圈，越來越多為人熟知的長租公寓企業(yè)使大家熟知。政府已經(jīng)在12個試點城市公布了住房租賃扶持政策，政策還在不斷地推進，有理由讓我們相信未來市場。由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，節(jié)約成本。未來中國REITS市場約4萬億人民幣，它將可以幫助資產(chǎn)運營有問題企業(yè)穩(wěn)定現(xiàn)金流，提升經(jīng)營效率，2017年10月15日，國內(nèi)首單長租公寓REITS正式獲準發(fā)行，REITS將會成為長租公寓資金融資的最好方式。長租公寓的長期盈利性，市場規(guī)模性相當(dāng)可觀，租賃市場的繁榮使我們有信心去憧憬。

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