金融監管趨嚴下房地產企業現狀及融資模式分析

陸長江

摘?要：對于房地產業而言，融資問題是房地產業順利發展的關鍵因素，如何確保房地產企業融資渠道廣泛、資金充裕，在新形勢下，對房地產企業自身有著重要的的影響。因此，從房地產企業的現狀出發，分析了我國房地產業融資的概況，融資渠道。并提出了房地產業融資思路的選擇。

關鍵詞：金融;監管;房地產;融資

中圖分類號：F23?文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.03.044

2017年以來，金融監管調控持續加碼，房地產領域去杠桿之勢加速，短期內難有松動。房地產企業面臨去杠桿形式下的資金寒冬，本人將針對目前監管下的房地產企業現狀，分析金融市場上的地產融資路徑，供企業在發展中結合自身靈活運用。

1?目前我國房地產企業的現狀

1.1?行業集中度逐年提升

嚴厲調控的大棒下，龍頭房企正在加速布局市場并爭奪行業前位，日益緊張的資金鏈亦為新一輪行業洗牌設下考驗。據5月25日發布的《2018中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，房地產行業進一步洗牌重整，資源持續向龍頭靠攏，行業集中度繼續提升。“強者恒強”已成趨勢。

1.2?資產負債率居高不下

從2017年末A股龍頭房企的資產負債率看，行業整體杠桿率仍然處于較高的水平，尤其是以“快周轉、擴規模”為主的二線房企的財務壓力巨大。據數據顯示，截至2018年一季度末，A股136家上市房企負債合計已經超過6.58萬億元，房企整體負債率高達79.42%，已經達到2005年以來的最高點。其中，資產負債率超過70%的企業占比近半，超過80%的企業近40家。

1.3?資金鏈持續緊張

銷售回籠和市場融資一直是房地產企業的主要資金來源。當前，這兩大渠道都被調控收縮直接拉緊了不少房企的資金鏈。在銷售回籠方面，房企的回資周期也被拉長。當前許多熱點城市實行限購限價限售限貸的‘四限政策，個人住房貸款審核趨嚴，放款時間有所延長。在市場融資方面，銀行開發貸款、信托融資、債權股權融資、各種表內外融資、私募基金等，紛紛被收緊，房地產業的融資局勢日趨嚴峻。

1.4?租購并舉，ABS積極推進

在融資困境下，資產證券化（ABS）被一些房企當作救命稻草，今年上半年發行總量已接近900億元，呈井噴態勢。近幾年，龍頭房企已經開始在長租市場跑馬圈地，萬科、龍湖、碧桂園、恒大等企業在長租領域的布局力度均不斷加大。

可見，在金融持續趨嚴的監管下，房地產行業呈現強者恒強，行業集中度越來越高，同時房企資產負債率升高明顯，資金面較緊，在傳統融資方式受限制的情況下，新型的融資方式也受到房企的青睞。

2?房企融資模式分析

最近銀行一方面受額度限制;另一方面受調控影響，對開發商的開發貸無法放款，幾十家的信托通道業務也受影響，接下來有可能全面叫停。交易所的通道也對資質與項目要求從緊，唯一比較靈活的地產私募基金現在備案也是非常困難。海外地產的發債成本也明顯上升，且回到境內也變得很困難。下面將從銀行、私募基金、券商和信托四大融資路徑進行分析。

2.1?銀行融資

2.1.1?表內融資

（1）開發貸：項目公司需要滿足432條件;向大房企傾斜，銀行實施名單制管理、部分銀行選擇20-50強房企，部分銀行選擇100強房企;16個熱門城市開發貸受限：北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京等城市。

（2）土地儲備貸款：財綜[2016]4號：自2016年1月1日起，各地不得再向銀行金融機構舉借土地儲備貸款。財綜[2017]62號：不得通過地方政府債券的以外的任何形式舉借土地儲備債務。

（3）項目抵押貸款：項目公司滿足432條件。

（4）舊改貸/城市更新：對資金用途有明確限制，比如只能用于拆遷款和后續開發建設等，不得用于補交地價。

2.1.2?表外融資

資金用途監管：不得投向熱點城市普通住宅，不得投向四證不全、資本金不到位的房企或項目，不得用于支付土地出讓金，不得用于支付土地出讓金、不得置換用來拿地的股東借款、不得投向流動資金貸款。通道監管：禁止多層嵌套、嚴格穿透底層資產。投資管理監督：規模受非標限制、表外理財和同業投資都沿革比照表內自營貸款審查資金流向的合規性，面臨無法投放的監管。常見形式：銀行自有資金+券商資管;銀行理財+券商資管;并購貸款;非金融企業債務融資工具（短融、中票、PPN等）。

2.2?私募基金

2.2.1?政策演變

（1）2017年2月，中國證券投資基金業協會發布《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業項目》：證券期貨經營機構設立私募資產管理計劃，投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅項目的，暫不予備案。通過明股實債的方式受讓房地產開發企業股權，被暫停備案。

（2）2018年1月，銀監會《商業銀行委托貸款管理辦法》：私募基金募集資金借用銀行委托通道試圖向地產融資方發放委托貸款的方式被禁止。

2018年4月，中基金會長洪磊講話：協會將針對股權、債權、收益權三類投資，提出更有針對性的登記備案須知;收益權應當是實體企業當前資產產生的未來現金流，或者是實體企業持有的股權、債權所衍生的未來現金流、基礎資產只能證券化一次，不能再證券化。

2.2.2?備案現狀

（1）產品類型。

備案產品以股權類為主，投資端的兜底安排以及產品層面的第三方回購安排仍然較為常見;商業物業或公寓、城市更新、三舊改造、棚戶區改造、基礎設施建設、產業綜合園項目、長租公寓、股權投資的方式對非熱點城市房地產項目投資;非借貸類的應收賬款、不良資產受益權等;類REITs;其他類備案難度大，小貸、保理以及借貸類均被禁止。

（2）投資方式：目前的鼓勵股權投資方向，也是操作性最強的;可轉債、債轉股類，也有一定的空間;對股權+債權形式，需一事一議，要符合資本弱化條件。

（3）資金用途。

針對住宅類項目：支付土地款禁止，拿地禁止。一級土地開發、支付拆遷款、清租、土地管理、開發建設資金、建設和內部裝修等。對于長租公寓運營，屬于政策鼓勵方向。存量物業股權收購，通過基金直接收購物業受限，可以先投資某公司，由該公司收購目標物業，或者認購LP份額。對于城市更新/舊城改造以及棚戶改造的項目，屬于政策鼓勵的方向。不良資產及其受益權，雖然政策鼓勵，但是備案時需明確說明不良資產的來源問題，非批量即3戶以下的不良資產包私募可參與。

（4）結構化設計：固定收益類產品的分級比例不能超過3∶1。權益類產品的分類比例不得超過1∶1。商品及金融衍生類產品、混合類產品的分級比例不得超過2∶1。

（5）募資要求提高：中基協要求做全封閉或者強調募資能力的基礎上允許臨時開放申購，個別要求募資達20%以上時才能申請備案。

2.3?信托

（1）非標債權業務：2016年10月，房企公司債受限，房地產信托規模開始提升。2017年5月，銀監會發布《2017年現場檢查要點》，通過股債結合、合伙制企業投資、應收賬款收益權等模式變相向房地產開發企業融資規避監管要求，或協助其他機構違規開展房地產信托業務。

（2）通道類業務：2017年12月，銀監會發布《關于規范銀信類業務的通知》，限制銀信通道類業務;商業銀行的信托公司開展銀信類業務時，不得違規將信托資金違規投向房地產。

（3）明股實債方式：“純股權+底層協議”的模式，操作受限，存在合規問題。

（4）股權+債權方式：股東借款目前基本需滿足432條件。替換模式：通過收購項目公司股權的模式，資金會通過項目公司股東再通過股東借款回到項目公司。

（5）股權投資方向，在目前監管的政策下，屬于主要的轉型業務方向。

2.4?券商

2.4.1?公司債

2016年10月，滬深交易所發布《關于試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，主體要求：AA以上主體評級;境內外上市的房地產企業;省級政府、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房企一房地產為主業的央企;中國房地產行業協會排名前100的其他民營非上市房企。

2.4.2?企業債

鼓勵住房租賃類項目上報。優質房企融資渠道，審批時間長，資金用途限制較靈活。2016年5月，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進REITs試點工作。

2.4.3?境外發債

2015年9月，發改委發布《國家發改委關于推進企業發行外債備案登記管理改革的通知》，2017年后逐步收緊，目前面臨匯率風險、政策風險（中美貿易戰）。

2.4.4?資產證券化（ABS、ABN）

2018年4月，證監會、住建部聯合印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（1）明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件：物業已經建成并權屬清晰，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續;物業正常運行，且產生持續、穩定的現金流等。（2）優先支持大中型城市、雄安新區以及集體用地改租賃試點城市的租賃項目開展資產證券化。（3）雙綠色通道。（4）確認評估方法：收益法。避免用市價法等方式作出明顯偏高的評估結果。（5）租賃住房用地上建設的房屋，允許轉讓或者抵押給SPV用于開展ABS。

2.4.5?企業資產證券化ABS

（1）自有物業：類REITs方式或CMBS，但是需要滿足AA主體評級，一二線城市的物業。以及物業費收費權ABS，同樣也需要滿足AA+主體評級，建議非轉租賃業態。（2）房屋銷售：購房尾款ABS，需要滿足AA及以上主體評級，同時是100強地產商，一二線城市土地儲備豐富，在建/在售項目數量多。（3）房屋經營：運營受益權ABS模式。（4）房屋租賃：類REITs形式，屬于政策鼓勵方向，可儲架發行，后續裝資產分批發行。對于CMBS模式，AA評級且一二線城市。租金收益權ABS，也是要滿足AA+主體評級，建議非轉租業態。（5）上游供應商業務往來應付款：供應鏈金融保理ABS：AA+主體評級，該類模式不增加房企有息負債，扶持中小企業，未來發展前景巨大，與信用借款類似，沒有強抵押物要求。（6）ABN（資產支持票據）：CMBN、購房尾款ABS、房企供應鏈ABS。

2.5?IPO、定增

2017年2月，證監會發布《關于修改<上市公司非公開發行股票實施細則>的決定》，上市公司中增發、配股、非公開發行股票的，跟前一次融資時間間隔不得少于18個月，定增規模迅速萎縮，至今未開放。據統計，2016年房地產企業股市融資總額1443.52億元，其中增發配股1426.18億元，IPO上市10.34億元，2017年度融資總額僅為350.78億元，同比規模減少75.70%。

3?結語

在目前的金融監管新形勢下，2018年各家房企都遇到前所未有的融資環境，各房地產企業面臨空間的資金壓力。小型房企發展更加困難，行業集中度越來越高，資產負債率攀升，傳統的融資模式不僅需要繼續加強，新型的融資路徑也要及時打通。拓寬融資渠道也是關鍵所在，面對信托、資管、基金等方面的融資規模壓縮，要抓住時機，大力發展境內資本市場融資，并在資源方面向該方向傾斜。同時要深化金融機構合作，面對金融機構在房地產的投放規模的萎縮，要及時掌握金融機構業務方向、業務規模等重要情況動態，并及時調整策略。抓住一切機會搶規模、搶資金，才能在“房住不炒”的監管大環境下，獲得更多的資源。縱使在監管的寒冬下，尋找到適合企業自身特色的發展路徑，才能在這一輪金融強監管下，獲得“新生”。

參考文獻

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